每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

在上海首次試水的合作建房項(xiàng)目超出了很多人的想象。據(jù)悉，合作建房機(jī)構(gòu)僅僅10天就支付了超過1/3的前期土地款，余下的部分預(yù)計(jì)在3月份前就將付清。

2月2日，上海合筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱合筑房產(chǎn)）總經(jīng)理錢生輝透露，首次合作建房所開發(fā)的住宅，并不是人們想象的全部都是90平方米以內(nèi)的小戶型公寓，面積120平方米~130平方米的6層疊加別墅將占地塊住宅建筑面積的70%，只有剩余下30%會(huì)用于開發(fā)90平方米以下的中小戶型。

此外，合作建房售價(jià)也并不如外界所想象的那么低。錢生輝明確，此前宣布的6000元~8000元/平方米的成本價(jià)格僅針對(duì)股東。第二輪購(gòu)房者所能享有的價(jià)格有多少優(yōu)惠還是一個(gè)未知數(shù)。同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心此種合作建房模式，很可能給炒房者帶來新的炒房機(jī)會(huì)。

股東價(jià)格僅周邊市價(jià)一半/

據(jù)公開資料，合筑房產(chǎn)所取得的臨港新城A1-3-1地塊容積率達(dá)到2。按照業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)，類似的地塊一般只能建成高層公寓，很難大面積建別墅。但2月2日，合筑房產(chǎn)總經(jīng)理錢生輝卻向?qū)ν馔嘎?，該?xiàng)目的70%將建別墅。

但是，按照這一地塊的容積率，上述別墅開發(fā)計(jì)劃似乎并不太可能實(shí)現(xiàn)。對(duì)此，錢生輝解釋說，他所開發(fā)的是6層疊加別墅，戶型面積在120平方米~130平方米，以這一地塊的容積率，建成疊加別墅的難度并不大。

顯然，錢生輝所說的“別墅”和很多人想象的“別墅”并不一致。但即使是他所說的“別墅”，周邊項(xiàng)目的售價(jià)也不便宜。以離上述項(xiàng)目2.5公里遠(yuǎn)的滴水湖馨園為例，總樓層5樓的120平方米公寓網(wǎng)上參考價(jià)在11900元~15000多元/平方米，成交均價(jià)為13599元/平方米。合作建房的股東購(gòu)買價(jià)要比周邊便宜近一半。

但對(duì)于第二輪的購(gòu)房者來說，是否能享受如此多的優(yōu)惠卻是未知數(shù)。根據(jù)錢生輝的介紹，合作建房售價(jià)能比周邊便宜很多，主要是因?yàn)楹献鹘ǚ块_發(fā)速度更快，從拿地到建成只需要一年半時(shí)間，同時(shí)還省去了向銀行、信托機(jī)構(gòu)融資的成本。不過此前，上海房地產(chǎn)民間借貸一般開出的融資收益條件是年化收益率不得低于15%。如果按照這一融資成本，上述合作建房項(xiàng)目最終的優(yōu)惠率也許在10%~20%間。

合作建房成為炒房新途徑？/

根據(jù)錢生輝的介紹，上海首宗合作建房項(xiàng)目中多數(shù)的購(gòu)房者是自住需求的購(gòu)房者。但有業(yè)內(nèi)人士表示，這一模式其實(shí)也給炒房客者帶來新的途徑。

上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍表示，合作建房的股東要成為房屋的產(chǎn)權(quán)人，必須要接受房地產(chǎn)交易中心嚴(yán)格的審核，不管購(gòu)房者是不是房地產(chǎn)公司股東，只要不符合購(gòu)房條件，就不可能獲得購(gòu)買資格。

但按照合筑房產(chǎn)的建房模式，如果炒房客成立或入股合作建房的公司，房屋獲得預(yù)售許可后，炒房客就可以通過公司出售房產(chǎn)，賺取利潤(rùn)，從而繞開限購(gòu)。

對(duì)此，錢生輝并不諱言合作建房的模式，確實(shí)可能讓部分原來的炒房者通過合作建房來炒房。但他認(rèn)為，這是把此前“誤入歧途”的炒房資金引上正道。因?yàn)?，此前炒房客只能通過炒房，加價(jià)銷售來獲取利潤(rùn)。而他們?nèi)缃窨梢酝ㄟ^合作建房，變身為“開發(fā)商”，通過開發(fā)銷售房屋，來賺取收益。這樣既對(duì)他們自己有利，也符合調(diào)控的方向。

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