每經(jīng)編輯 李海峰    

李海峰

根據(jù)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在對(duì)稱信息、完全競(jìng)爭(zhēng)、生產(chǎn)要素自由流動(dòng)的完善市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格杠桿——房?jī)r(jià)會(huì)自動(dòng)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供給和需求，使得競(jìng)爭(zhēng)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生均衡，同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡使得房?jī)r(jià)水平達(dá)到帕累托最優(yōu)狀態(tài)。但是，這種完美假設(shè)在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)世界是很難實(shí)現(xiàn)的。

據(jù)北京住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)，2012年，北京市全年新房住宅成交達(dá)到123036套，扣除保障房之后，為最近3年的最高值，比2011年上漲64.4%；新建商品住宅成交均價(jià)20541元/平方米，和2012年初相比，累計(jì)上漲10%左右。

房?jī)r(jià)上漲，除了住房剛性需求以外，金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的直接助燃劑。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格的異常升漲，與資金有著密切的關(guān)系。個(gè)人住房貸款使得居民可通過銀行資金實(shí)現(xiàn)潛在需求向有效需求的轉(zhuǎn)變；商品房的預(yù)售使得這種需求更早得到釋放。從銀行角度說，由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下銀行也非常愿意發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款，這進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。央行數(shù)據(jù)顯示，2012年主要金融機(jī)構(gòu)及主要農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額12.11萬億元人民幣，同比增長(zhǎng)12.8%。

為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長(zhǎng)，監(jiān)管層陸續(xù)出臺(tái)了一系列嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。一方面，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，通過行政限購(gòu)、差別化信貸、考核問責(zé)制、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)等措施遏制部分城市商品房?jī)r(jià)格過快上漲；另一方面，加快保障性安居工程建設(shè)，通過加大財(cái)政資金投入、完善融資政策、增加保障房用地供應(yīng)等措施支持保障房建設(shè)，著力解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問題，取得了一定的成效。

目前，整個(gè)房地產(chǎn)管理的架構(gòu)體系已經(jīng)建立，國(guó)家相關(guān)部門及各地方政府均明確限購(gòu)政策不會(huì)放松，房地產(chǎn)調(diào)控不放松，但由于房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)面臨不確定因素，一些大城市住房需求持續(xù)增長(zhǎng)，政策調(diào)控的邊際效應(yīng)在衰減，房地產(chǎn)調(diào)控需要精準(zhǔn)化和柔性化。

在健全的市場(chǎng)，商品的價(jià)格最終由供給和需求關(guān)系決定。但在短時(shí)間內(nèi)，因信息不對(duì)稱及消費(fèi)預(yù)期發(fā)生變化，就會(huì)在短期內(nèi)導(dǎo)致階段性的供需不平衡，而“羊群效應(yīng)”還會(huì)加劇這一狀況。通過金融政策的信號(hào)，向市場(chǎng)釋放房?jī)r(jià)不再上漲的預(yù)期，遏制房地產(chǎn)的投資、投機(jī)需求，可以通過預(yù)期調(diào)節(jié)機(jī)制有效地維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定。這包括適當(dāng)提高房貸利率、限制銀行資金流入非普通住宅類項(xiàng)目、建立保障性住房融資機(jī)制等。這些手段有助于做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)調(diào)和微調(diào)工作，熨平周期，減少房地產(chǎn)價(jià)格的大起大落。

央行調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)有三大政策工具，包括存款準(zhǔn)備金政策、再貼現(xiàn)政策和公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)。當(dāng)提高法定準(zhǔn)備金率時(shí)，商業(yè)銀行可提供放款及創(chuàng)造信用的能力就下降。因?yàn)闇?zhǔn)備金率提高，貨幣乘數(shù)就變小，從而降低了整個(gè)商業(yè)銀行體系創(chuàng)造信用、擴(kuò)大信用規(guī)模的能力，其結(jié)果是社會(huì)的銀根偏緊，貨幣供應(yīng)量減少，利息率提高，投資及社會(huì)支出都相應(yīng)縮減。存款準(zhǔn)備金式的管理方法值得在房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域使用和推廣。

目前，房貸市場(chǎng)上仍然執(zhí)行著貸款購(gòu)買首套房首付款比例不低于三成，貸款購(gòu)買二套房首付款比例不低于六成、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的監(jiān)管要求。房貸政策并沒有隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化而進(jìn)行調(diào)整，剛性有余而柔性不足。

當(dāng)然，由于各地房地產(chǎn)市場(chǎng)不同、價(jià)格走勢(shì)各異，國(guó)家銀監(jiān)部門除進(jìn)行適度調(diào)整外，還應(yīng)給予地方銀監(jiān)管部門一定的權(quán)限，在政策設(shè)定的底限內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r進(jìn)行靈活調(diào)整。在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈時(shí)，可要求當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行提高首套房或二套房首付款比例，提高貸款利率上浮水平。以凸顯房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，延緩實(shí)際購(gòu)房需求，進(jìn)而影響商品房?jī)r(jià)格，屬于高速行車時(shí)的“點(diǎn)剎”。以天津?yàn)槔?，?jù)房產(chǎn)中介天津“我愛我家”2012年二手房買賣業(yè)務(wù)成交數(shù)據(jù)，在付款方式方面，天津全款購(gòu)房比重為32.9%，公積金貸款購(gòu)房比重為23.6%，商業(yè)按揭貸款比重為25.5%，組合貸款為17.4%，購(gòu)房者全款購(gòu)房比例比上年下降7.5個(gè)百分點(diǎn)，貸款購(gòu)房占比達(dá)到了2/3，運(yùn)用貸款調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)預(yù)期有著現(xiàn)實(shí)可操作性。

有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，限購(gòu)限貸等行政調(diào)控手段，對(duì)抑制投機(jī)需求起到了很好的威懾作用，也誤傷了一部分改善型需求。包括 “認(rèn)房、認(rèn)貸”的二套房貸款政策，都應(yīng)區(qū)別對(duì)待，應(yīng)推出手段更為靈活、精準(zhǔn)的市場(chǎng)化調(diào)控手段。

北京樓市在2013年迎來開門紅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至1月28日，北京1月商品住宅 (含保障房)成交量為11156套，若扣除保障房，純商品住宅成交10032套，比2012年12月同期上漲2.6%，相比與去年同期上漲幅度則高達(dá)5.7倍。一旦形成政策放松的預(yù)期，房地產(chǎn)泡沫會(huì)再度膨脹，不僅影響經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大局，未來的調(diào)控難度更大。

從當(dāng)前的情況看，配合房地產(chǎn)整體調(diào)控政策的穩(wěn)步實(shí)施，適度地運(yùn)用金融手段調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)預(yù)期，時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。

（作者系北京大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后）

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