每經編輯 每經記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經記者 楊羚強 發(fā)自上海

2012年，雖然房產調控仍在繼續(xù)，但許多房地產企業(yè)仍然取得了極好的業(yè)績。進入2013年，對很多房企來說不會輕松。上周有消息稱，管理層對房價上漲的容忍度不會超過10%；又有消息稱，一線城市已為后續(xù)的調控準備了大量的后續(xù)政策。今年，房企靠漲價盈利的機會或許將不復存在。

對此，很多地產商都心知肚明。陽光城在向一些金融機構推介時就明確這樣的觀點：房地產全行業(yè)的暴利時代已經不再，未來要實現(xiàn)高投資收益要靠兩條：一是成本控制，二是銷售速度。而這兩點也符合多數(shù)金融機構對房地產行業(yè)的判斷。

然而，在實際操作中，上述兩點很多其他房企卻是最難做到的。從去年第四季度開始，部分三四線城市高庫存、銷售速度緩慢的跡象開始顯現(xiàn)，有些項目盡管以成本價銷售，但仍然難以快速回籠資金。在這樣的大背景下，2013年房企的盈利能力面臨考驗。

高周轉成房企普遍目標/

事實上，通過高周轉來提升盈利能力，已經成為整個房地產行業(yè)的共識。年初，各家地產商紛紛提高了銷售目標，這被認為是周轉速度進一步加快的征兆。

此前，萬達集團曾透露2013年將計劃實現(xiàn)總資產3500億元、收入1790億元、持有物業(yè)超過1700萬平方米、凈利潤增長10%以上的目標。

綠地集團董事長、總裁張玉良也公開表示，2013年綠地將經營目標定為3000億元，將加碼房地產主業(yè)，銷售目標計劃增長30%以上。

此外，恒大、中海均已將銷售目標定在千億元以上。

同樣，招商地產的董事長林少斌公開表示，2013年將力增實現(xiàn)百億銷售增量，并以“千億銷售百億利潤”為中長期目標，公司2013年的銷售目標將超過400億元。這與2012年210億元的銷售目標相比，增長達90.5%。

融創(chuàng)中國也表示，2013年其銷售目標將從去年的300億元調升至450億元，增幅達50%；富力地產管理層也明確表示，預計今年銷售額有望達到380億元~450億元，該數(shù)據(jù)較2012年320億元的銷售目標上調了18.75%~40%。

除了上述地產公司外，去年銷售額首破百億元的陽光城，2013年的銷售目標也較2012年大幅提升。

此外《每日經濟新聞》記者還從蘇寧環(huán)球內部人士那里了解到，蘇寧環(huán)球今年銷售目標也有近一倍的增長。

房地產公司銷售目標的大幅提升，意味著企業(yè)周轉率的進一步加快。蘭德咨詢有限公司總裁宋延慶說，由于房地產行業(yè)凈利潤率下滑，企業(yè)的盈利能力更多要靠快速銷售來實現(xiàn)。銷售規(guī)模的大幅增長，代表著銷售周轉率的快速上升，這將大幅提升企業(yè)的盈利水平。根據(jù)他的預測，2012年房地產商的平均凈資產收益率較前一年增長了0.5%~1%。

除了提高銷售速度外，部分地產商還將影響公司資產高周轉的“包袱”——商業(yè)地產打包上市。此前，瑞安曾計劃將剛剛開工建設的企業(yè)天地，以及新天地等項目打包上市，以提升資產的周轉效率。

銷售速度取決于戶型和區(qū)域/

中國房地產業(yè)協(xié)會市場委員會副秘書長陳嘯天此前告訴 《每日經濟新聞》記者，2013年最熱銷的房地產產品，依然會是那些定價低廉且符合剛性需求的產品。他說，2012年四季度全國的房地產市場出現(xiàn)過120平方米以下小戶型賣斷貨的現(xiàn)象。

陳嘯天認為，由于總量供應仍然無法滿足需求，120平方米以下的小戶型今年仍會有較好的市場前景，但是，一些銷售定價較高、性價比不存在優(yōu)勢的小戶型產品，仍然可能遇到滯銷的壓力。

開發(fā)更多剛性需求的產品，已經成為很多企業(yè)2013年的目標。

此前，曾經在上海開發(fā)過中凱城市之光、徐匯中凱城之光的嘉凱城房地產發(fā)布公告稱，未來三至五年，將以國家宏觀調控政策支持的、定位為滿足居住需求的產品為主，主要包括首次置業(yè)的剛需類住宅產品和首次改善類住宅產品。

事實上，除了戶型產品結構的因素，企業(yè)的產品布局也將影響到項目的銷售。

去年三季度過后，一些原本主要在三四線城市布局的地產商銷售業(yè)績開始出現(xiàn)下滑?？硕鸾y(tǒng)計，隨著房價上漲，供應過量，近40個三四線城市目前已經進入調整階段，如無錫、連云港、淮安等城市都屬于此類，調整過程可能長達三年左右。

此前，《每日經濟新聞》曾報道，如營口、常州、南通等城市已經出現(xiàn)了供應量過大的風險。在這樣的背景下，在這些城市大量開發(fā)的地產公司勢必面臨盈利能力下滑的風險。

宋延慶表示，三四線城市很多樓盤單價賣到了6000元~7000元/平方米，但其中很多建材的配置完全沒有必要，比如中空玻璃、落地窗等都有降低標準的空間。

成本控制關鍵詞：融資/

由于凈利潤水平大幅下滑，房地產公司在去年普遍采取壓縮成本的方式來提升企業(yè)盈利能力。但在建筑成本和勞動力成本高啟的大環(huán)境下，地產商控制成本的空間或許只有融資。

上海首個合作建房項目的負責人錢生輝透露，合作建房模式的成本之所以比周邊便宜，關鍵在于沒有融資成本，完全是用股東資金開發(fā)房地產。

陳嘯天也告訴《每日經濟新聞》記者，在整個行業(yè)中，地方國企和央企的盈利能力可能會更強一些，因為他們融資成本要低一些。

2012年四季度至2013年初，包括融創(chuàng)中國、龍湖地產、SOHO中國等都在香港融資，其中龍湖、中駿等公司的融資成本低于同期銀行貸款利率。

除此之外，企業(yè)融資借貸杠桿率的拉長也對于地產商2013年的盈利有著深遠的影響。

中房信的研究報告稱，眼下行業(yè)存在著金融“脫媒”的大趨勢，資金不通過銀行，直接在項目和資本之間實現(xiàn)對接，構成了一個龐大的市場。項目代建、地產基金、信托通道等都是支持房地產進行金融“脫媒”的重要組成部分。品牌企業(yè)有能力利用金融“脫媒”來進行表外融資，放大公司的財務杠桿。而企業(yè)的盈利能力與財務杠桿的倍數(shù)有很大關系，財務杠桿倍數(shù)越大，凈資產收益率也會越高。

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