每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

2012年招商地產(chǎn)表現(xiàn)突出，成為銷售業(yè)績增長最快的開發(fā)商之一。上月，招商地產(chǎn)公布2012年銷售業(yè)績，年銷售額達到364億元，比2011年猛增100多億元。

銷售增長的原因，在于去年上半年招商地產(chǎn)主動調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，降價促銷，加快了項目周轉(zhuǎn)速度。

盡管業(yè)績不錯，但通過對比招商地產(chǎn)前后銷售數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，2012年下半年，招商地產(chǎn)新推產(chǎn)品中的中高端項目銷售遭遇去化難問題。

此外，2012年招商地產(chǎn)在上海的合作開發(fā)項目佘山瓏原別墅嚴重滯銷，為此招商地產(chǎn)半年報顯示進行跌價計提超過2億元。

實質(zhì)上，身披央企外衣的招商地產(chǎn)，近年來在與其他公司合作投資項目上收益并不高。無論是珠海招商花城項目，還是佘山瓏原項目，在招商地產(chǎn)的合作項目中均為虧損狀態(tài)。

中高端項目“尾大不掉”/

2012年，招商地產(chǎn)一改過去發(fā)展緩慢的風(fēng)格，開始變得激進，在拿地、銷售業(yè)績方面均表現(xiàn)搶眼。

公告顯示，2012年招商地產(chǎn)累計實現(xiàn)簽約銷售面積247.52萬平方米，全年銷售363.86億元，遠超2011年210億元的銷售額。

在拿地方面，招商地產(chǎn)2012年新增土地儲備規(guī)劃建面共390萬平方米，同比增長37%；拿地總地價為156.73億元，超過前兩年之和。

招商地產(chǎn)銷售業(yè)績大增，與主動降價促銷，加快周轉(zhuǎn)有關(guān)。隨著房地產(chǎn)市場剛需占據(jù)主導(dǎo)，去年2月，在管理層架構(gòu)和營銷團隊調(diào)整之后，招商地產(chǎn)迎合行業(yè)變化，在全國掀起了一股降價促銷潮。

在降價促銷帶動下，招商地產(chǎn)銷售業(yè)績大幅增加。2012年第二季招商地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售面積68.93萬平方米，銷售金額103.15億元，上半年銷售額達到161.3億元。

盡管如此，短時間順應(yīng)市場的產(chǎn)品策略調(diào)整并未帶來結(jié)構(gòu)上的變化。2012年半年報顯示，招商地產(chǎn)高端公寓、別墅等存貨占比超過50%，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)依舊以中高端項目為主。

眼下，市場依舊以剛需為主，而招商地產(chǎn)自去年下半年新推項目中中高端住宅占比增多，其中包括招商曦城五六期、招商伍茲公寓、漳州卡達凱斯等項目，使得去化速度開始下降。

去年9月中旬，位于深圳蛇口的頂級豪宅招商伍茲公寓開盤，該項目首推150套房源，銷售均價約6萬元/平方米。由于目前定價偏高，市場接受度較低，開盤半年來該項目僅銷售約80套，去化率約50%。

高端項目銷售去化減速，也使得招商地產(chǎn)銷售業(yè)績下降。

招商地產(chǎn)2012年三季度，公司實現(xiàn)簽約銷售面積56萬平方米，實現(xiàn)簽約銷售金額85.77億元，環(huán)比上季度銷售額下降了16.8%。

與此同時，招商地產(chǎn)存貨也開始增加。2012年半年報末，已建成項目存貨值由年初的24.35億元，增加到期末的51.01億元。2012年三季度末，招商地產(chǎn)整體存貨達583.14億元，比年初增長13.36%。

不過，公司最新發(fā)布的銷售簡報顯示，2012年四季度，公司實現(xiàn)簽約銷售面積74.58萬平方米，實現(xiàn)簽約銷售金額116.78億元，較上季度出現(xiàn)反彈。

業(yè)內(nèi)人士分析，偏重中高端產(chǎn)品的招商地產(chǎn)，在結(jié)構(gòu)和推貨節(jié)奏上形成“尾大不掉”的局面，以致公司業(yè)績波動較大。中高端項目的去化情況，很大程度上會影響2013年招商地產(chǎn)的業(yè)績。

上海合作項目銷售遇阻/

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整持續(xù)，為降本增效，近年來大開發(fā)商強強聯(lián)合開發(fā)項目，加快周轉(zhuǎn)速度，逐漸成為行業(yè)趨勢。例如，一向以快周轉(zhuǎn)著稱的萬科2012年再次通過大規(guī)模合作開發(fā)，擴大銷售規(guī)模，創(chuàng)下1412億元的銷售紀錄。

不過，無論是直接出資合作開發(fā)，還是收購其他項目公司，都存在一定市場風(fēng)險。有業(yè)內(nèi)人士稱，招商地產(chǎn)在對外合作開發(fā)方面相應(yīng)的運營經(jīng)驗不足，風(fēng)險控制的能力較弱。

通過財報發(fā)現(xiàn)，在招商地產(chǎn)收入來源中，合作開發(fā)項目收入占比約三分之一，但這些對外合作開發(fā)項目投資收益率要么不高，要么處于虧損狀態(tài)。

招商地產(chǎn)2012年三季報顯示，由于聯(lián)營和合營項目減少，前三季虧損達182.9萬元；合并利潤表中，反映其與其他開發(fā)商合作開發(fā)項目盈利狀況的少數(shù)股東損益增加變動情況不大，其少數(shù)股東損益為6.61億元，而去年同期則為6.53億元，幾乎沒有增長。這反映出招商地產(chǎn)該報告期內(nèi)合作開發(fā)項目經(jīng)營業(yè)績平平。另外，在招商地產(chǎn)與其他公司合營或聯(lián)營的11家企業(yè)中，有5家去年中報顯示為虧損。

以招商地產(chǎn)在上海的合作開發(fā)項目山瓏原別墅項目為例。2010年4月，招商地產(chǎn)旗下合作開發(fā)企業(yè)上海靜園房地產(chǎn)有限公司成立，招商地產(chǎn)持有其55%的股權(quán)，上海萬科全資子公司上海朗達實業(yè)有限公司持有其余45%股權(quán)。

上海靜園房地產(chǎn)開發(fā)的上海佘山瓏原別墅項目，2012年遭遇嚴重滯銷，2012年中報顯示該項目銷售比例不足1%，而招商地產(chǎn)為該項目進行跌價減值準備達到2.06億元，直到去年三季度末仍無轉(zhuǎn)回跡象。

此外，招商地產(chǎn)與華僑城成立的深圳招商華僑城房地產(chǎn)公司，主要開發(fā)位于深圳的招華曦城別墅項目。據(jù)深圳業(yè)內(nèi)人士稱，一直以來，由于去化速度較慢，在具體的市場策略和營銷方式上，招商與華僑城之間的合作齷齪不斷。

項目合作開發(fā)所蘊藏的市場投資風(fēng)險也無處不在。此前，招商地產(chǎn)與珠海源豐房地產(chǎn)公司合作，并以招商地產(chǎn)的名義開發(fā)珠海招商花城項目，該項目招商地產(chǎn)擁有51%的股權(quán)。2012年初，該項目因房屋質(zhì)量問題而延遲交房，被業(yè)主起訴。據(jù)招商地產(chǎn)2012年半年報顯示，該項目少數(shù)股東權(quán)益為-854.4萬元，少數(shù)股東權(quán)益沖減少數(shù)股東損益金額達到1246萬元，按照相應(yīng)權(quán)益比例計算，這意味著該項目公司上半年凈虧損額超過2500萬元。

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