每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 尚希 發(fā)自北京

此前，萬(wàn)科提出的15平方米超迷你戶(hù)型受到了熱議。在天津，也有這樣一個(gè)項(xiàng)目受到剛需置業(yè)者熱捧。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2012年前三季度天津一個(gè)名為“水岸銀座”的項(xiàng)目60平方米以下戶(hù)型共銷(xiāo)售2680套，銷(xiāo)售金額高達(dá)82246萬(wàn)元。在這些戶(hù)型中，還包括15平方米的迷你戶(hù)型。

與中大戶(hù)型住宅相比，小戶(hù)型住宅銷(xiāo)售速度快，單價(jià)高，能給地產(chǎn)商帶來(lái)更多的盈利。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商大規(guī)模開(kāi)發(fā)超小戶(hù)型住宅產(chǎn)品需要極高的容積率，除了商業(yè)地產(chǎn)外，住宅幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。

超小戶(hù)型喜憂參半

此前，天津一個(gè)名為“水岸銀座”的項(xiàng)目推出了15平方米的迷你戶(hù)型，此項(xiàng)目一面世就受到剛需置業(yè)者的熱捧。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2012年1月~9月，該項(xiàng)目60平方米以下迷你戶(hù)型共銷(xiāo)售2680套，銷(xiāo)售金額高達(dá)82246萬(wàn)元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電水岸銀座售樓處，一位銷(xiāo)售員表示，15平方米的小戶(hù)型已經(jīng)漲到每套19.6萬(wàn)元，折合單價(jià)約為1.3萬(wàn)元/平方米。當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)此項(xiàng)目是否為商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，上述銷(xiāo)售人員解釋道，“小區(qū)是民水民電，只是在商業(yè)地塊上蓋起了住宅，不影響居住，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)為40年。”

克爾瑞研究中心一份名為 《天津水岸銀座案例營(yíng)銷(xiāo)篇》的研報(bào)指出，該項(xiàng)目2009年8月拿地時(shí)樓板價(jià)約5369元。

對(duì)于上述項(xiàng)目熱銷(xiāo)的原因，克爾瑞做了這樣的總結(jié)：作為天津CBD核心的新標(biāo)志建筑，戶(hù)型最小僅為15平方米，可自由組合為三室、兩室及更多戶(hù)型，總房款低，滿足不同價(jià)位需求客戶(hù)。值得注意的是，上述研報(bào)同時(shí)指出，該項(xiàng)目同層10梯71戶(hù)，私密性較低；入住人群較為復(fù)雜，安全系數(shù)低。

天津市房管局工作人員在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪表示，此類(lèi)酒店式公寓是商住項(xiàng)目，按照住宅來(lái)銷(xiāo)售，只要在銷(xiāo)售前告知購(gòu)房者是商業(yè)項(xiàng)目即可，并不違規(guī)。

“迷你”戶(hù)型雖然解決了剛需置業(yè)者的燃眉之急，但依然存在許多弊病。一位“迷你戶(hù)型”的購(gòu)房者表示，如果再出售可能很難辦理合法轉(zhuǎn)讓手續(xù)，需要尋求其他途徑，轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)很高；一旦非住宅項(xiàng)目涉及拆遷，補(bǔ)償問(wèn)題可能較麻煩。辦理房貸時(shí)類(lèi)似的項(xiàng)目只能以商業(yè)項(xiàng)目的流程來(lái)辦，如首付比例為50%，貸款利率為1.1倍，且不接受公積金貸款，“這種房子算起來(lái)比同類(lèi)普通商品房?jī)r(jià)格高出許多”。

超小戶(hù)型開(kāi)發(fā)有阻力

萬(wàn)科總裁郁亮曾透露，15平方米超小戶(hù)型住宅將不僅僅是概念型產(chǎn)品，可能在北京率先落地，并在符合各地“限購(gòu)令”政策要求和受城市規(guī)劃支持的前提下進(jìn)一步推廣。

郁亮表示，15平方米超小戶(hù)型住宅的購(gòu)房者是否被列入限購(gòu)范圍，是影響這類(lèi)住宅開(kāi)發(fā)推廣的重要因素。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從萬(wàn)科獲悉，對(duì)于超小戶(hù)型的開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科一直都在做相關(guān)的研究，但是目前還無(wú)法確定這些產(chǎn)品會(huì)在哪些項(xiàng)目上嫁接。

亞豪市場(chǎng)機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅表示，開(kāi)發(fā)商不可能開(kāi)發(fā)出這樣的超小戶(hù)型住宅產(chǎn)品，原因在于住宅地塊的容積率限制，不可能像商業(yè)地塊一樣做到10以上。“而且北京已叫停商改住，商業(yè)改建住宅出售難過(guò)規(guī)劃審批關(guān)。”

易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道，超小戶(hù)型在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中受到以下幾個(gè)阻力。一是傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范并沒(méi)有很好地考慮到這一戶(hù)型；二是開(kāi)發(fā)商仍希望追求大戶(hù)型的開(kāi)發(fā)模式，這樣利于部分成本節(jié)約；三是市場(chǎng)深度仍不夠。

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