每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

“我們不能單單看供應(yīng)量，也要看到市場(chǎng)的需求，目前市場(chǎng)需要一定時(shí)間去消化爆發(fā)出來(lái)的存量，但是有可能在一兩年時(shí)間就能消化完畢。”九龍倉(cāng)中國(guó)置業(yè)助理董事兼總經(jīng)理邵永官近日在接受媒體采訪時(shí)如是表示。

當(dāng)前成都寫(xiě)字樓供給量正在迅猛增長(zhǎng)，他卻對(duì)市場(chǎng)持樂(lè)觀預(yù)期，而且與他持同樣觀點(diǎn)的還有不少人。在過(guò)去的數(shù)個(gè)月里，不時(shí)有媒體拋出“成都商業(yè)地產(chǎn)隱現(xiàn)泡沫”之類(lèi)的觀點(diǎn)，其依據(jù)無(wú)外乎用相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的成都數(shù)百萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓存量除以當(dāng)前市場(chǎng)的月均去化率，算出需N年方能消化掉或以2012年成都寫(xiě)字樓空置率在11個(gè)二線典型城市中最高，達(dá)到34.6%，來(lái)推斷出成都有“地產(chǎn)泡沫”的結(jié)論。

事實(shí)上，情況并非這么簡(jiǎn)單?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者近日在成都調(diào)查了解到，當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)引擎西移，尤其是成都為眾多國(guó)內(nèi)外財(cái)團(tuán)等普遍看好，潛在的辦公需求非常龐大，市場(chǎng)消化可能僅是時(shí)間早晚的問(wèn)題。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，隨著市場(chǎng)樂(lè)觀預(yù)期日隆，對(duì)于青睞優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，抄底市場(chǎng)的機(jī)會(huì)或就在眼前，甚至某機(jī)構(gòu)分析師直言，“2013年一定要擦亮你的慧眼”。

區(qū)域集中度高/

與其他城市一樣，城市綜合體近兩年來(lái)席卷成都，蔚為壯觀，但也引起了市場(chǎng)擔(dān)憂。

來(lái)自四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年11月底，成都開(kāi)工興建、開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的城市綜合體達(dá)到118家，體量超過(guò)1000萬(wàn)平方米。四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)冉立春日前向媒體表示，2012年成都商業(yè)地產(chǎn)集中放量，但人氣不足。

與城市綜合體一樣，成都除了傾力打造的宜居環(huán)境之外，其宜商環(huán)境近年來(lái)也被重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，所以寫(xiě)字樓擴(kuò)張也迅猛異常。

公開(kāi)信息顯示，目前成都寫(xiě)字樓分布主要集中于以天府廣場(chǎng)為核心的中央商務(wù)區(qū)、東大街、人民南路與天府新城等幾大板塊。

據(jù)四川中原地產(chǎn)發(fā)布的年報(bào)顯示，2012年成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)高達(dá)294.55萬(wàn)平方米，環(huán)比上升8.58%；成交面積164.01萬(wàn)平方米，環(huán)比上升14.08%。近幾年商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，供應(yīng)放量已成市場(chǎng)常態(tài)，新增供應(yīng)不斷突破歷史新高，但市場(chǎng)有效需求不足，成交量沒(méi)有出現(xiàn)相應(yīng)的增長(zhǎng)，而是保持在相對(duì)穩(wěn)定的水平。

四川中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心主任周覓向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這兩年來(lái)，成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、區(qū)域性過(guò)剩的現(xiàn)象。上述年報(bào)透露，城南寫(xiě)字樓供應(yīng)量為170.60萬(wàn)平方米，與2011年基本持平，持續(xù)領(lǐng)先于其他方位，再度成為寫(xiě)字樓供應(yīng)的主導(dǎo)區(qū)域；城中寫(xiě)字樓供應(yīng)21.50萬(wàn)平方米，土地稀缺限制新增供應(yīng)；其他方位供應(yīng)大體相當(dāng)，新增寫(xiě)字樓進(jìn)一步向城南集中。

“2012年天府新城寫(xiě)字樓連續(xù)兩年供應(yīng)超100萬(wàn)平方米，今年新增供應(yīng)152.67萬(wàn)平方米，成交66.02萬(wàn)平方米，成交均價(jià)10889元/平方米。”上述研報(bào)特別提及。

周覓預(yù)判，未來(lái)3年天府新城新增項(xiàng)目體量約250萬(wàn)~300萬(wàn)平方米。“隨著天府新城的強(qiáng)勢(shì)崛起，該區(qū)域?qū)⒅鸩饺〈兄行纳虅?wù)中心的位置，成為未來(lái)成都的CBD。”

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年成都出讓商務(wù)金融用地1188畝，其中城南成功出讓高達(dá)738畝，預(yù)示著城南板塊，尤其是天府新城的商務(wù)潛力正在獲得市場(chǎng)認(rèn)同。

一地產(chǎn)資深人士透露，目前城南已找不到低于3000元/平方米的地價(jià)，比如大源組團(tuán)2012年底新拍的地價(jià)竟達(dá)6000元/平方米，高新區(qū)九峰肖家河一地塊已突破7000元/平方米。

成都日新偉業(yè)置業(yè)戰(zhàn)略顧問(wèn)中心總經(jīng)理賴翰林也坦言，目前成都寫(xiě)字樓放量過(guò)大，區(qū)域之間發(fā)展也不平衡，供應(yīng)端與需求端不匹配，出現(xiàn)一時(shí)難以消化的問(wèn)題。

世邦魏理仕(CBRE)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2012年成都寫(xiě)字樓空置率已上升至34.6%，較2011年增加8.8個(gè)百分點(diǎn)，在11個(gè)二線典型城市中最高。

逆市堅(jiān)守長(zhǎng)線投資/

在寫(xiě)字樓供大于求及空置率高企的背景下，成都商業(yè)地產(chǎn)泡沫論甚囂塵上，尤其是城南板塊多為人所詬病。

不過(guò)，在全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟四川分盟秘書(shū)長(zhǎng)何良栩看來(lái)，雖然成都商業(yè)地產(chǎn)存在階段性泡沫，但也不要忽視成都快速發(fā)展所帶來(lái)的新機(jī)遇。在良莠不齊的產(chǎn)品供應(yīng)中，多關(guān)注品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)或者地段優(yōu)勢(shì)明顯的項(xiàng)目。

事實(shí)上，僅以城南天府大道中段兩邊為例，這里就集中了不少品牌開(kāi)發(fā)商的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日實(shí)地調(diào)查了解到，有新世紀(jì)環(huán)球中心、奧克斯廣場(chǎng)、東方希望天祥廣場(chǎng)、棕櫚泉國(guó)際中心等高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

在采訪中，一位不愿具名的品牌房企內(nèi)部人士將成都金融城及新會(huì)展板塊比作是未來(lái)成都的陸家嘴，并稱當(dāng)前城南這一板塊的情況類(lèi)似于當(dāng)年上海陸家嘴，并對(duì)市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度。

“10年前，陸家嘴8000多元/平方米仍鮮有人問(wèn)津，但現(xiàn)在沒(méi)有6萬(wàn)元以上是買(mǎi)不到的，尤其是商業(yè)更是一鋪難求，新鴻基當(dāng)年以700美元/平方米買(mǎi)下的商業(yè)后來(lái)整體售出價(jià)已達(dá)到驚人的6萬(wàn)元/平方米。”上述內(nèi)部人士舉例稱，即便是頂級(jí)住宅價(jià)格2007年平均單價(jià)僅35000元左右，但到2011年一路飆升至12萬(wàn)元，漲幅逾200%。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資，周覓亦表示，任何投資收益都需要時(shí)間，像房地產(chǎn)這類(lèi)相對(duì)穩(wěn)定的物業(yè)投資項(xiàng)目和其他投資產(chǎn)品相比，其回報(bào)周期長(zhǎng)是自然的，不能只看3~5年，而要看5~10年左右的中長(zhǎng)期。

例如，對(duì)于與新會(huì)展中心隔街相望的東方希望天祥廣場(chǎng)項(xiàng)目，據(jù)該項(xiàng)目一內(nèi)部人士介紹，項(xiàng)目交房雖在2015年，比周邊晚了一年，但公司考慮到未來(lái)客戶的投資收益，近期還推出了2年免月供的優(yōu)惠措施等，項(xiàng)目2012年7月開(kāi)盤(pán)至年底已消化1000多套公寓，至今僅剩百套左右，而其寫(xiě)字樓部分2012年10月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售3億元，至12月份又?jǐn)埥?.5億元。

“去年以公寓為主，2013年將力推寫(xiě)字樓，出于整體品質(zhì)的考慮，后期自用客將占到1/2。”上述項(xiàng)目相關(guān)人士稱，從性價(jià)比來(lái)看，項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)已接近成本價(jià)，就品質(zhì)而言，配備了24部高速電梯，緊密銜接世紀(jì)城地鐵口，這是周邊其他項(xiàng)目所無(wú)可趕超的。

吉信行方圓置業(yè)2012年研報(bào)透露，城南寫(xiě)字樓月均成交面積兩極分化嚴(yán)重，東方希望天祥廣場(chǎng)及中航國(guó)際廣場(chǎng)月均走量高達(dá)3000/平方米。

據(jù)了解，2012年新世紀(jì)環(huán)球中心、東方希望天祥廣場(chǎng)兩個(gè)不同定位、不同性質(zhì)的高端商業(yè)項(xiàng)目均奇跡般地實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售10億元以上，某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)還將其作為典型案例進(jìn)行研究，并稱在當(dāng)前市場(chǎng)泡沫之下，占據(jù)成都寫(xiě)字樓半壁江山的城南板塊的市場(chǎng)需求其實(shí)并未消失，而只是在尋找更好的投資產(chǎn)品。

城南機(jī)會(huì)/

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，一座城市的經(jīng)濟(jì)總量和未來(lái)發(fā)展空間決定了寫(xiě)字樓的總量和未來(lái)發(fā)展空，寫(xiě)字樓是經(jīng)濟(jì)的晴雨表。

“成都正在加快國(guó)際化大都市腳步，預(yù)計(jì)5~6年可達(dá)到上海、北京的水準(zhǔn)；同時(shí)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓的保有量為100多萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)低于北京、上海，仍然有巨大發(fā)展空間。”吉信行方圓置業(yè)表示。

截至2012年12月底，在蓉落戶的世界500強(qiáng)企業(yè)達(dá)233家，居中西部首位。其中，境外企業(yè)177家，境內(nèi)企業(yè)56家。另?yè)?jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些實(shí)力企業(yè)選址絕大多數(shù)將會(huì)定在城南CBD片區(qū)。

今年6月份，舉世矚目的全球《財(cái)富》論壇將在成都舉辦。在去年這一盛會(huì)舉辦權(quán)落地成都時(shí)，《財(cái)富》雜志總編輯蘇安迪表示，成都地處中國(guó)快速發(fā)展的西部地區(qū)的中心位置，對(duì)跨國(guó)公司而言，它已成為一塊充滿活力的磁石，是高等教育的中心，也是從汽車(chē)、物流、技術(shù)到服務(wù)等多種行業(yè)的領(lǐng)跑者。

2012年底，成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)的旅客吞吐量突破3000萬(wàn)人次，繼續(xù)加冕中國(guó)“航空第四城”。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)向西看的大背景下，成都作為西部地區(qū)的核心城市，將極大地突破四川盆地這樣的地域限制，實(shí)現(xiàn)與世界各地經(jīng)濟(jì)的頻繁往來(lái)，將明顯加快國(guó)際化進(jìn)程。

從成都自身來(lái)看，據(jù)四川省經(jīng)濟(jì)信息中心日前發(fā)布的 《2013四川經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》顯示，成都2012年的經(jīng)濟(jì)總量預(yù)計(jì)將突破8000億元，今年或?qū)⒖邕M(jìn)萬(wàn)億俱樂(lè)部，經(jīng)濟(jì)增速將達(dá)到13.6%。即便是在2011年，成都的經(jīng)濟(jì)總量已躋身全國(guó)主要城市10強(qiáng)，位列第8位。

其中，位于城南的成都高新區(qū)在2012年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值2230億元，成為四川省首個(gè)超2000億元工業(yè)園區(qū)，特別是去年新引進(jìn)了重大項(xiàng)目44個(gè)，總投資391億元，包括博世集團(tuán)、德國(guó)聯(lián)邦鐵路、德國(guó)安聯(lián)保險(xiǎn)、施耐德公司4家《財(cái)富》世界500強(qiáng)企業(yè)。

目前，成都城南地區(qū)的跨越式發(fā)展，勢(shì)必會(huì)吸引更多的實(shí)力企業(yè)進(jìn)駐，從未來(lái)幾年看，這些企業(yè)將對(duì)城南優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓形成強(qiáng)大的市場(chǎng)需求。

“目前乙級(jí)寫(xiě)字樓主導(dǎo)市場(chǎng)。”周覓表示，2012年成都乙級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量為177.70萬(wàn)平方米，約占60%比重，成為供應(yīng)的主導(dǎo)類(lèi)型，但乙級(jí)寫(xiě)字樓面臨市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重的問(wèn)題。

周覓還提到，2012年成都甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)12.49萬(wàn)平方米，僅占4%的市場(chǎng)份額，由于甲級(jí)寫(xiě)字樓更傾向于開(kāi)發(fā)商自持，新增供應(yīng)占比持續(xù)減少。“優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓還是搶手的。這兩個(gè)月銷(xiāo)售確實(shí)很有起色。今年1月優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓成交21.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)362%，其中在13個(gè)受重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓中，城南占了11個(gè)。”

當(dāng)前，成都中心城區(qū)寫(xiě)字樓存量日益稀缺，而城南板塊日益成為優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的供應(yīng)主力，但針對(duì)供應(yīng)偏大且不少投資者持幣待購(gòu)的現(xiàn)實(shí)情況，何良栩認(rèn)為，對(duì)于那些類(lèi)似城南的價(jià)值洼地，雖然當(dāng)前環(huán)境多少制約其價(jià)值真正表現(xiàn)，但可關(guān)注發(fā)展趨勢(shì)和進(jìn)度，往往也能帶給投資者更大的驚喜。

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