2012年年末，北京等一線樓市逐漸升溫，而距離北京150公里的河北省唐山市卻由于大量樓盤空置而引發(fā)媒體關(guān)注。春節(jié)期間，中國(guó)證券報(bào)記者在唐山走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，由于供應(yīng)激增而需求有限，唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)下行跡象明顯。

大房企水土不服

唐山在三四線城市中頗具典型性：城市規(guī)模不大，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)；幾家效益良好大型國(guó)有企業(yè)為唐山絕大多數(shù)本地人口提供了就業(yè)機(jī)會(huì)，唐山外來(lái)人口不多，本地人口輸出也相對(duì)有限。這使得唐山缺少其他城市具備的兩股重要購(gòu)房人群，外來(lái)人口和返鄉(xiāng)置業(yè)群體，而本地家庭對(duì)住房的需求相對(duì)有限。

或許正是由于較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，諸多龍頭房企把唐山視為必爭(zhēng)之地，目前包括萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)置地、嘉里建設(shè)、綠城、金隅、榮盛發(fā)展等大型房企都已在唐山設(shè)立開發(fā)項(xiàng)目。然而，龍頭房企在唐山的發(fā)展歷程并不順利，與本地開發(fā)商相比，龍頭房企并不具備優(yōu)勢(shì)。

以唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，2009年開盤預(yù)售時(shí)每平方米近萬(wàn)元的均價(jià)曾引發(fā)搶購(gòu)，如今唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已建成現(xiàn)房卻仍未售罄，目前售價(jià)已降為每平方米7000元以下。

在唐山西郊軍用機(jī)場(chǎng)原址上改造的鳳凰新城，如今密密麻麻的分布著多個(gè)大型樓盤。鳳凰新城區(qū)域是2009至2011年期間唐山市政府重點(diǎn)推介的地塊，龍頭房企的唐山項(xiàng)目多位于這一區(qū)域。這些樓盤由于各種原因均未全面入住，入夜后只能看到一片由鋼筋水泥構(gòu)成的灰暗的城市森林，有媒體將唐山鳳凰新城稱為又一座“鬼城”。除了鳳凰新城，唐山市其他區(qū)域還有多個(gè)的停建、緩建樓盤。

“大型開發(fā)商來(lái)到唐山后，產(chǎn)品類型、營(yíng)銷手段等方面都比較先進(jìn)。但是這些在一二線城市屢試不爽的開發(fā)模式到了唐山卻并不奏效，同時(shí)本地開發(fā)商也并沒有受到實(shí)質(zhì)性的挑戰(zhàn)。”某龍頭房企唐山項(xiàng)目公司工作人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。在該人士看來(lái)，目前唐山大量樓盤滯銷的主要原因是“房子實(shí)在是太多了”。

“前幾年唐山的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)比較紅火，但唐山人還是將房子作為一件投資品來(lái)購(gòu)買。隨著唐山房?jī)r(jià)調(diào)頭向下，并不缺房的唐山人對(duì)買房失去了興趣，因此造成了如今的滯銷局面。現(xiàn)在看來(lái)，這些開發(fā)商在拿地時(shí)都把唐山的房地產(chǎn)市場(chǎng)看得過(guò)于樂觀了。”上述龍頭房企人士表示。

樓盤入住率較低

造成唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)目前局面的原因，除了開發(fā)商在全國(guó)樓市火爆之時(shí)的拿地沖動(dòng)，還有唐山市政府的規(guī)劃沖動(dòng)。2010年，唐山啟動(dòng)了《唐山市震后危舊平房改造項(xiàng)目規(guī)劃方案》。根據(jù)該方案，唐山市將改造震后危舊平房536片，建筑面積970萬(wàn)平方米，涉及居民12.8萬(wàn)戶；規(guī)劃建設(shè)安置住宅小區(qū)135個(gè)，建筑面積1600萬(wàn)平方米，建設(shè)住房18.84萬(wàn)套，估算總投資340億元。

這意味著，僅唐山通過(guò)城中村改造釋放的住宅供應(yīng)就接近2011年北京樓市成交的兩倍，而目前唐山市區(qū)城鎮(zhèn)人口為420萬(wàn)，約為北京的五分之一。在城中村改造的同時(shí)，唐山市還對(duì)多個(gè)居民區(qū)進(jìn)行拆遷改造，加上新城區(qū)的建設(shè)，有唐山地產(chǎn)人士估計(jì)唐山未來(lái)的住宅供應(yīng)規(guī)?？赡芨涌捎^。“供大于求將是未來(lái)幾年唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)”。

如今，幾年前的沖動(dòng)式發(fā)展?jié)u漸顯露出惡果。由于大量已售樓盤空置，目前唐山購(gòu)房者已經(jīng)將“有人住”作為買房的重要標(biāo)準(zhǔn)。在樓盤大量空置的鳳凰新城，目前只有一個(gè)舊改樓盤銷售尚可，原因之一就是該樓盤由大量回遷住戶居住。而在唐山市路南區(qū)某大型回遷樓盤，由于原住民每戶均補(bǔ)償了多套房產(chǎn)，同時(shí)商品房銷售乏力，導(dǎo)致這一規(guī)劃居住人口10萬(wàn)人的樓盤入住率十分有限。

入住率底下還套牢了投資商鋪的購(gòu)房者。市民小張2009年在唐山市中心區(qū)某大型樓盤以每平方米3.6萬(wàn)元的價(jià)格買下一間40平方米的商鋪，當(dāng)時(shí)開發(fā)商表示交房后每年的租金回報(bào)將超過(guò)10萬(wàn)元。如今這一商鋪仍無(wú)人承租，原因還是該建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的樓盤很少有人居住。