每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 尚希 發(fā)自北京

夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)的時(shí)間，也許比想象中還要長(zhǎng)。

此前，北京萬(wàn)科金域華府項(xiàng)目提出將開(kāi)發(fā)建筑面積約20平方米和30平方米的兩種超小戶型，目標(biāo)客群定位在奮斗在城市中無(wú)法負(fù)擔(dān)高昂房?jī)r(jià)，卻又不符合申請(qǐng)保障性住房資格的“夾心層”。

“北京萬(wàn)科金域華府項(xiàng)目超小戶型的設(shè)計(jì)方案目前已經(jīng)確定，并在積極地推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)程。”昨日（2月18日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從北京萬(wàn)科該項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人處了解到，這一產(chǎn)品是超小戶型和商業(yè)屬性用地的一次嘗試，并看好其所具有的市場(chǎng)空間。

400套超小戶型“只租不售”/

超小戶型的出現(xiàn)源于一條微博。“萬(wàn)科正在研發(fā)15平方米超小戶型，針對(duì)剛畢業(yè)大學(xué)生，若在廣州，首付只要5萬(wàn)元，月供700~800元。”2011年6月24日，這條微博被瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)，甚至不少網(wǎng)友都呼吁，萬(wàn)科應(yīng)該將這一產(chǎn)品推廣到全國(guó)，特別是北京、上海等城市。

幾個(gè)月之后，北京萬(wàn)科發(fā)布消息稱，正在進(jìn)行超小戶型產(chǎn)品的嘗試，該產(chǎn)品預(yù)計(jì)將在北京昌平區(qū)金域華府項(xiàng)目中推出。

“當(dāng)時(shí)這個(gè)產(chǎn)品提出的概念是為在都市中奮斗的20~30歲的青年人提供起步的居住、辦公空間，作為夢(mèng)想的孵化器?，F(xiàn)在確定了10棟樓的規(guī)劃，高5層，所有樓棟的首層和二層都是為鄰里服務(wù)的商鋪；7棟樓的3~5層是居住空間，約400套，只租不售，由萬(wàn)科物業(yè)進(jìn)行規(guī)范管理；還有3棟樓的3~5層是小型辦公空間，可以出售。”相關(guān)設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

在接受媒體采訪時(shí)，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶對(duì)這一項(xiàng)目規(guī)劃的描述更加清晰：“這塊地南北走向很長(zhǎng)，因容積率要求，建沿街商鋪比較困難。有人就建議我們蓋個(gè)快捷酒店，我想做快捷酒店，還不如做超小戶型。之前我們想做約600套超小戶型，但幾次討論后，決定還是先建約400套，其他用來(lái)做寫字樓。”

建設(shè)在商業(yè)用地上，意味著按照現(xiàn)行對(duì)公寓式酒店的限制要求，萬(wàn)科在金域華府的超小戶型項(xiàng)目不可能被出售，而只能被租賃。陽(yáng)光100副總裁范小沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，超小戶型只有走一些非住宅的路子，才有可能突破國(guó)內(nèi)建筑規(guī)范，“超小戶型面臨純北戶型、廚房設(shè)計(jì)、陽(yáng)臺(tái)規(guī)劃、車位配備一系列的規(guī)劃瓶頸，這一系列的問(wèn)題，國(guó)內(nèi)的建筑規(guī)范不允許這種超小戶型大規(guī)模推廣。”

在范小沖看來(lái)，超小戶型的發(fā)展模式只能是用工建、商業(yè)或其他的土地立項(xiàng)，最后改建為賓館或復(fù)式公寓。即便開(kāi)發(fā)成住宅，超小戶型的前景也不被業(yè)內(nèi)人士看好。

超小戶型面臨市場(chǎng)挑戰(zhàn)/

由于萬(wàn)科的超小戶型項(xiàng)目耗時(shí)太久，此前引發(fā)了人們的諸多猜疑。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，這一項(xiàng)目耗時(shí)較長(zhǎng)主要因?yàn)檫@一項(xiàng)目共采用了10家事務(wù)所參與設(shè)計(jì)，并且每棟樓都有不同的設(shè)計(jì)事務(wù)所來(lái)完成。

來(lái)自北京萬(wàn)科方面的消息稱，超小戶型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案目前已經(jīng)確定，并在積極地推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)程。萬(wàn)科方面表示，該項(xiàng)目是超小戶型產(chǎn)品和商業(yè)屬性用地的一次嘗試，并看好其所具有的市場(chǎng)空間。

然而在業(yè)內(nèi)看來(lái)，超小戶型對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，同樣存在較大的挑戰(zhàn)。

“這種超小戶型，在我國(guó)香港地區(qū)、新加坡等地是屬于保障房和安居房的主要產(chǎn)品類型。但是在內(nèi)地做這種產(chǎn)品，主要擔(dān)心的還是能否被客戶接受。”北京美聯(lián)物業(yè)高級(jí)經(jīng)理張磊在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，對(duì)于這種超小戶型，客戶購(gòu)買后生活成本也應(yīng)該是參照商業(yè)金融用地的標(biāo)準(zhǔn)，例如水、電、物業(yè)、取暖等問(wèn)題，商業(yè)金融用地的標(biāo)準(zhǔn)是要遠(yuǎn)高于住宅用地的，客戶能否認(rèn)可和接受，還需要市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)郭毅則表示，超小戶型的產(chǎn)品已經(jīng)不是真正意義上的住宅產(chǎn)品，無(wú)法滿足正常的居住生活需要，“萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的這種產(chǎn)品更類似快捷酒店，只不過(guò)租期更長(zhǎng)，租金更低。”雖然這種產(chǎn)品會(huì)有市場(chǎng)，但肯定是非主流產(chǎn)品，滿足的也是細(xì)分市場(chǎng)的居住需求。

值得注意的是，超小戶型的概念并不能復(fù)制，項(xiàng)目客戶定位也是個(gè)難題。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院經(jīng)理程浩業(yè)表示，由于建筑規(guī)劃層面的局限，萬(wàn)科之前小戶型多在深圳成功的試點(diǎn)，但南北方冬季日照時(shí)間存在差距，住宅規(guī)范中一刀切的制度要求，使得北方城市以及高緯度地區(qū)很難達(dá)到對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。

其次，項(xiàng)目的客戶定位較困難，尤其在公租房政策的干擾之下，在中關(guān)村上地區(qū)域內(nèi)，收入低的人群可能等待公租房惠及，收入中等的人群可能選擇標(biāo)準(zhǔn)一居室或者暫時(shí)租房住，超小戶型處于尷尬的境地。