每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 徐學(xué)成 胡廷鴻 楊羚強(qiáng) 發(fā)自北京 廣州 深圳 上海    

每經(jīng)記者 尚希 徐學(xué)成 胡廷鴻 楊羚強(qiáng) 發(fā)自北京 廣州 深圳 上海

春節(jié)長假，華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)再次放出“3月暴漲論”。他認(rèn)為，2012年土地一直呈現(xiàn)負(fù)增長狀態(tài)，將導(dǎo)致供求關(guān)系緊張，最終的結(jié)果是今年3月房價(jià)上漲。任志強(qiáng)的言論引起一片討伐之聲?！度嗣袢請?bào)》以及一些地產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)均對“暴漲論”進(jìn)行了駁斥。

任志強(qiáng)的判斷是對還是錯(cuò)？為了弄清房價(jià)的走勢，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對上海、北京、廣州、深圳四個(gè)一線城市1月和2月的供應(yīng)和成交情況進(jìn)行調(diào)查，以尋找房價(jià)未來的軌跡。

北京：

3月供應(yīng)將大增樓市走向或看“兩會”

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

北京樓市2012年年底的 “翹尾”行情延續(xù)到2013年。今年開年，北京樓市就呈現(xiàn)出開門紅，成交異常活躍。

鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，1月，北京商品住宅（含保障房）成交量為1.23萬套，純商品住宅成交1.09萬套，與去年同期相比大幅上漲5.9倍。1月新建商品住宅成交均價(jià)為23281元/平方米，環(huán)比上漲9.4%。此外，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，2月1~2月16日，北京市商品住宅共成交2265套，成交面積為25.73萬平方米，成交均價(jià)為21941元/平方米。

但是，隨著接下來大量項(xiàng)目開盤，北京樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)變化。

偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年2~3月期間，北京將有36個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開盤，如果上述樓盤均按照計(jì)劃推盤，3月新增住房供應(yīng)套數(shù)將超過14000套，可能為近4年同期供應(yīng)量最高值。

“增加市場有效供應(yīng)量，包括加快項(xiàng)目推盤進(jìn)程與加大前期土地供應(yīng)量，可以緩解當(dāng)前房價(jià)上漲的趨勢。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

3月或新增14000套住房/

截至1月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的20個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為7594萬平方米，同比減少3.5%，環(huán)比減少1.7%。這是2011年3月以來首次出現(xiàn)同比環(huán)比雙雙下滑。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，1月份20個(gè)城市新建商品住宅存銷比為8.7，即消化完這些庫存需要8.7個(gè)月，較2012年12月9.0的存銷比出現(xiàn)回落，表明庫存去化周期正不斷縮短。

截至2月15日，2013年北京僅有12個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，共計(jì)供應(yīng)新房4038套。其中，新增供應(yīng)主要集中在1月份，2月份以來僅有兩個(gè)樓盤獲得銷售證，共計(jì)僅130套。

但值得注意的是，3月份北京即將迎來一次大的供應(yīng)潮。偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年2~3月期間，北京有36個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開盤，如果上述樓盤均按照計(jì)劃推盤，3月新增住房供應(yīng)套數(shù)將超過14000套，可能成為近4年同期供應(yīng)量最高值。

“樓市供應(yīng)在經(jīng)歷了前兩月的傳統(tǒng)低迷期之后，3月份開發(fā)商入市意愿將明顯加強(qiáng)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

以價(jià)換量或告一段落/

在回暖行情下，去年各項(xiàng)目普遍采用的“以價(jià)換量”策略或在今年將告一段落，漲價(jià)已在計(jì)劃內(nèi)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京走訪了多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，雖然很多項(xiàng)目還未公布開盤售價(jià)，但銷售人員的言辭中已透露出“漲”的意味。位于大興區(qū)的一在售樓盤，銷售人員告訴記者，3月份即將入市的價(jià)格已經(jīng)調(diào)至30000元/平方米以上。據(jù)了解，該樓盤去年7月首次入市的售價(jià)為25800元/平方米，10月份二次開盤時(shí)已經(jīng)漲至28000元/平方米。此外，區(qū)域類的多個(gè)在售項(xiàng)目，如中國水電·云立方與金融街·融匯，漲幅均與此類似。

“中短期的市場失衡所帶來的剛需項(xiàng)目受追捧，使得項(xiàng)目漲價(jià)有底。”任啟鑫告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從3月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目的分布特征來看，中低端的剛需類產(chǎn)品占據(jù)了市場主導(dǎo)。

“自2012年下半年以來，北京樓市已經(jīng)逐漸由下行轉(zhuǎn)入上行，部分房企在這一年度收獲頗豐，部分項(xiàng)目或區(qū)域的市場價(jià)格也已經(jīng)逐漸恢復(fù)至調(diào)控前的水平。”任啟鑫指出，這一改觀大大刺激了市場主體的入市積極性，去年以價(jià)換量取得巨大收益的項(xiàng)目期望在2013年取得更大利潤，而錯(cuò)失上一輪行情的房企則準(zhǔn)備在2013年彌補(bǔ)損失。

后市仍靠“兩會”定調(diào)/

“市場預(yù)計(jì)2013年將會有新的政策微調(diào)出現(xiàn)，因此房企無法作出長期決策，只能根據(jù)近期市場的走向出臺銷售策略，如遇政策變動(dòng)再行調(diào)整。”任啟鑫對此表示。

值得注意的是，進(jìn)入2月，北京樓市的成交形勢比較樂觀。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年2月上半月，北京商品住宅成交2115套，成交面積24.48萬平方米，成交均價(jià)21995元/平方米。成交面積較去年同期的16.3萬平方米大幅上漲50%，成交套數(shù)同比上漲15%，成交均價(jià)也實(shí)現(xiàn)了13%的上漲幅度。

“北京房地產(chǎn)市場淡季不淡、供需兩旺，背后的根本原因在于龐大購買力的支撐。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，北京的外來人口連年增加成為支撐樓市成交上行的最大動(dòng)力，再加上近兩年貨幣政策逐漸趨于寬松，促成近期樓市銷量向好。”

對于樓市是否會出現(xiàn)任志強(qiáng)所言的“暴漲”，多位業(yè)內(nèi)人士表示，兩會將成為重要的風(fēng)向標(biāo)。

“影響2013年房地產(chǎn)市場走向最大的因素在于調(diào)控政策。”郭毅指出，當(dāng)前樓市雖有所回暖，但仍風(fēng)聲鶴唳，一旦決策層進(jìn)一步出臺更加嚴(yán)厲的調(diào)整政策，如強(qiáng)化“限購令”，提高多套購房標(biāo)準(zhǔn)，以及出臺差別化的稅收政策等，都將對購房者信心形成打擊，從而制約樓市銷量。

在郭毅看來，在當(dāng)前限購的大背景下，購房者仍以剛需及改善型客群為主，如果開發(fā)商過度上調(diào)房價(jià)，超越這部分客群的購買力，樓市或再度陷入觀望。

“兩會以后，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控方向更趨明朗，將決定著2013年樓市的最終走向。”郭毅表示。

上海：

成交量變帶來價(jià)變資金面和產(chǎn)品或制約房價(jià)大幅上揚(yáng)

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

自去年四季度以來，上海樓市成交持續(xù)攀升的量變已經(jīng)帶來了價(jià)變。

據(jù)中房信研究總監(jiān)薛建雄透露，今年1月，上海商品住宅的成交量為100.1萬平方米，在去年12月高達(dá)118.5萬平方米高位上有所回落，但均價(jià)攀升到23149元/平方米，較2012年12月的22285元和11月的21841元已大幅上漲。

2月，由于春節(jié)長假影響，前17天的成交量為22.4萬平方米，預(yù)期全月成交量在30萬平方米左右。這個(gè)數(shù)字仍將好于去年1月份21.2萬平方米的成交量。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前上海房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)向上波動(dòng)的跡象，不過在資金面和產(chǎn)品供求限制等因素影響下，未來房價(jià)走勢仍難大幅上揚(yáng)。

房價(jià)現(xiàn)向上波動(dòng)跡象/

此前，上海已經(jīng)出現(xiàn)了房價(jià)上調(diào)的跡象。

上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍告訴記者，中原地產(chǎn)曾調(diào)查該公司在上海的眾多門店，發(fā)現(xiàn)目前二手房跳價(jià)現(xiàn)象出現(xiàn)的概率已經(jīng)達(dá)到了五成。

上海21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師羅寅申告訴記者，至少有八成區(qū)域的二手房出現(xiàn)向上波動(dòng)，幅度大約在5%~10%。

與此同時(shí)，上?！兜禺a(chǎn)品》雜志1月份對前期熱銷樓盤進(jìn)行抽樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大部分都有上調(diào)售價(jià)的打算。

克而瑞的最新研究報(bào)告稱，多個(gè)城市今年1月份交易量均創(chuàng)下了2008年以來的同期新高，而各地的新增供應(yīng)卻在縮水，其中北京供應(yīng)量較2012年12月下滑74%，上海下滑幅度達(dá)到68%，另外深圳和廣州也分別減少43%和56%。

國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年全年，房屋新開工面積為177334萬平方米，同比下降7.3%，降幅比1~11月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積130695萬平方米，同比下降11.2%。

據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天介紹，部分地區(qū)的供求矛盾已經(jīng)出現(xiàn)，不過這種供不應(yīng)求仍然是局部性的，仍屬可控范疇。他表示，目前熱銷的房源主要是120平方米以下的中小戶型，120平方米以上的大戶型產(chǎn)品銷售依然非常困難。

薛建雄表示，目前整個(gè)上海市場的供求基本平衡，需求略大于供應(yīng)，而且需求旺盛的是120平方米以下的小戶型，120平方米以上的大戶型依然滯銷。由于剛性需求仍然是市場的主力，價(jià)格承受能力有限，因此開發(fā)商漲價(jià)沒有市場基礎(chǔ)。

在這樣的背景下，雖然剛性需求釋放有可能推動(dòng)房價(jià)整體上漲，但價(jià)格上漲幅度將非常有限。

房企資金面仍不寬松/

宋會雍告訴記者，雖然市場成交回暖，但開發(fā)商要想上調(diào)售價(jià)還需要一個(gè)前提，就是整體資金鏈的寬松。但眼下，大部分企業(yè)資金面仍比較緊張。

克而瑞的研究報(bào)告顯示，目前過得 “滋潤”的主要是大型龍頭企業(yè)，中小企業(yè)的資金警報(bào)尚未解除。根據(jù)報(bào)告，中小房企2012年三季度現(xiàn)金短期債務(wù)比達(dá)到0.95。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向中原地產(chǎn)、克而瑞和21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)咨詢了解到，目前地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸和按揭貸款均較之前沒有放松。在這樣的背景下，中小地產(chǎn)商的資金情況并沒有真正得到改善，部分房企尚沒有漲價(jià)的底氣。

薛建雄透露，截至目前，他接到的漲價(jià)咨詢數(shù)量非常少。多數(shù)開發(fā)商還是要求先滿足成交量，然后再考慮是否上調(diào)售價(jià)。

和薛建雄透露的情況相似，宋會雍也告訴記者，目前開發(fā)企業(yè)上調(diào)售價(jià)時(shí)依然顯得猶豫不決，擔(dān)心漲價(jià)會造成滯銷。因此，多數(shù)地產(chǎn)公司目前只是取消或減少價(jià)格優(yōu)惠，沒有大幅上調(diào)報(bào)價(jià)。

此外，制約房企漲價(jià)還有一個(gè)重要因素，即房企擔(dān)憂中央出臺新的調(diào)控政策的可能性。

程嘯天表示，如果上海的房價(jià)超過2009年的最高水平，那么更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施恐接踵而至。他認(rèn)為，如果沒有政策出臺，今年房價(jià)有可能會突破2009年的最高點(diǎn)，但是這個(gè)時(shí)間點(diǎn)也絕不會是今年3月份。