每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

關(guān)于新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的所有猜測(cè)和判斷都在今天（3月1日）晚些時(shí)候得以明晰。

在本屆政府即將換屆之際，又一記重拳砸向樓市，其中關(guān)于二套房的政策無疑是政策著墨最重之處。

3月1日傍晚，中國(guó)政府網(wǎng)發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，其中共涉及六個(gè)方面，內(nèi)容是上月公布的新國(guó)五條的補(bǔ)充和完善，也是業(yè)界此前一直猜測(cè)的新國(guó)五條細(xì)則。

鏈家市場(chǎng)研究部張旭告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，本次政策是以往政策的收緊和完善，除了信貸和稅收政策外，在“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理”方面，也給予地方政府的更多的管控空間。

她表示，新一輪的調(diào)控政策在信貸、稅費(fèi)等市場(chǎng)調(diào)控措施，以及行政性調(diào)控措施方面均有所加強(qiáng)。對(duì)于北京等前期房?jī)r(jià)上漲較快的一線城市，市場(chǎng)反轉(zhuǎn)可能會(huì)表現(xiàn)的更為明顯。

畫出地方樓市調(diào)控時(shí)間表及路線圖

按照通知要求，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外），要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，新國(guó)五條細(xì)則中“限價(jià)”和“限購”標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，這是對(duì)此前很多地方做法的一種糾偏，商品房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)顯然對(duì)市場(chǎng)更有參考價(jià)值，原來地方政府存在模糊界限、達(dá)到表面效果的嫌疑。

此前，住建部相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，各地的房地產(chǎn)控制目標(biāo)必須是一個(gè)具體的目標(biāo)或者比照性指標(biāo)，例如房?jī)r(jià)增幅控制在5%之內(nèi)或者房?jī)r(jià)增速不高于GDP增速等。

約談和問責(zé)也再出“江湖”，細(xì)則中明確，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的監(jiān)督和檢查。對(duì)執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jī)r(jià)上漲過快的，要進(jìn)行約談和問責(zé)。

關(guān)于限購也有了新的表述：限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房。

胡景暉說，“限購”區(qū)域覆蓋全市行政區(qū)范圍，限購包含所有新建商品住房與二手住房，近30個(gè)城市的限購政策將由此而發(fā)生改變。此前一些城市的限購中，范圍只局限在主城區(qū)或者城市幾環(huán)之內(nèi)。

對(duì)購房者的要求也有所提高，對(duì)擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

這或許意味著此前很多城市利用補(bǔ)繳社保證明來獲得購房資格的方式已經(jīng)被堵死。

關(guān)于限購城市范圍擴(kuò)大，國(guó)務(wù)院仍然沒有點(diǎn)名，但再次強(qiáng)調(diào)：住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購措施；其他城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過快上漲情況的，省級(jí)人民政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等措施。

二手房政策成“重災(zāi)區(qū)”

此前包括本報(bào)在內(nèi)的多家媒體都預(yù)計(jì)，二套房貸款政策及二手房交易政策將成為本輪調(diào)控的“重災(zāi)區(qū)”，而且會(huì)出臺(tái)真正實(shí)實(shí)在在的措施，這已經(jīng)被細(xì)則所證實(shí)。

細(xì)則稱，稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

張旭說，目前北京的個(gè)稅政策是按照差額的20%或全額的1%征收，但實(shí)際上多采取全額1%的征收方式。統(tǒng)一成差額20%的后，將會(huì)明顯增大交易成本。

據(jù)中原地產(chǎn)測(cè)算，以一套目前總價(jià)200萬普通二手房計(jì)算，（非5年內(nèi)唯一住房）之前個(gè)稅為2萬，而房主原購房值50萬，新政后按照差額的20%計(jì)算，也就是30萬。個(gè)稅增加28萬。相當(dāng)于房屋總價(jià)的14%。

胡景暉還認(rèn)為，對(duì)于部分房?jī)r(jià)上漲過快的城市或地區(qū)，對(duì)于首付30%的客戶而言，相當(dāng)于首付款成數(shù)升至45%，極大提高了首次置業(yè)人群的購房成本。

此外，細(xì)則還要求，總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。稅務(wù)部門要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，包括武漢、南昌在內(nèi)的多個(gè)城市都已經(jīng)具備這一能力，存量房交易計(jì)稅價(jià)格將相比以往有較大幅度提高，而且“陰陽合同”現(xiàn)象也將得到較大程度遏制。

在監(jiān)管方面，細(xì)則稱，要嚴(yán)肅查處限購措施執(zhí)行中的違法違規(guī)行為，對(duì)存在規(guī)避住房限購措施行為的項(xiàng)目，要責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整改；購房人不具備購房資格的，企業(yè)要與購房人解除合同；對(duì)教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機(jī)構(gòu)，要責(zé)令其停業(yè)整頓，并嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人；情節(jié)嚴(yán)重的，要追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

而在二套房的貸款政策上，細(xì)則表述為，嚴(yán)格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策。要強(qiáng)化借款人資格審查，嚴(yán)格按規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行差別化住房信貸政策的日常管理和專項(xiàng)檢查，對(duì)違反政策規(guī)定的，要及時(shí)制止、糾正。

最關(guān)鍵的是，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘腥嗣裾陆ㄉ唐纷》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

陳國(guó)強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，原來人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)也具有這樣的權(quán)限，從這個(gè)角度來看，北京等熱點(diǎn)城市和房?jī)r(jià)上漲過快城市無疑會(huì)執(zhí)行此項(xiàng)政策。

之前就有說法稱，二套房首付比例將從目前的六成上調(diào)至七成，而利率也將由1.1倍上調(diào)至1.3倍的說法。

張大偉說，這一條對(duì)市場(chǎng)的影響不會(huì)太大，目前市場(chǎng)價(jià)格上漲過快的主要體現(xiàn)在一二線城市，而在一二線城市中二套房購房者的支付能力都比較強(qiáng)。但對(duì)市場(chǎng)的威懾影響依然比較大。

政策威懾力巨大

胡景暉分析說，該政策僅在原則上界定了調(diào)控的方向，具體落實(shí)還有待各部委及地方政府細(xì)則。

但從國(guó)務(wù)院給出的時(shí)間表來看，各地細(xì)則基本上將在3月陸續(xù)出臺(tái)。張大偉認(rèn)為，本次調(diào)控雖然需要各地細(xì)則出臺(tái)，但從目前的市場(chǎng)變化來看，肯定會(huì)有非常大的影響。可以說是調(diào)控力度僅次于2011年的限購疊加限貸調(diào)控。而且本次調(diào)控政策全面落實(shí)調(diào)控時(shí)間，明確各地執(zhí)行時(shí)間。將對(duì)市場(chǎng)起到非常明顯的作用。

事實(shí)上，除給出明確時(shí)間表和操作路徑的內(nèi)容外，細(xì)則中很多措辭也異常嚴(yán)厲，例如，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，研究建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國(guó)土資源、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計(jì)等部門聯(lián)動(dòng)共享的信用管理系統(tǒng)，及時(shí)記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。對(duì)存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有關(guān)部門要建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大查處力度。

具體來說，國(guó)土資源部門要禁止其參加土地競(jìng)買，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證券監(jiān)管部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資或重大資產(chǎn)重組，銀行業(yè)監(jiān)管部門要禁止其通過信托計(jì)劃融資。

北京某房地產(chǎn)國(guó)企人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這會(huì)重新使得剛剛松一口氣的地產(chǎn)企業(yè)再次緊張起來，從拿地到經(jīng)營(yíng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)將毛孔豎立起來，如果哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)違規(guī)，很可能對(duì)企業(yè)而言就是滅頂之災(zāi)。

陳國(guó)強(qiáng)還特別提醒說，市場(chǎng)有形之手進(jìn)行的調(diào)控也更加強(qiáng)調(diào)差異化，賦予地方政府更大的自由度，市場(chǎng)無形之手也會(huì)進(jìn)行調(diào)整，行業(yè)和企業(yè)會(huì)隨之進(jìn)行自我調(diào)整和修復(fù)。

正如其所言，本次調(diào)控仍分輕重，張大偉就認(rèn)為，限購統(tǒng)一這一政策就對(duì)市場(chǎng)影響不大，目前限購城市雖有部分城市劃分區(qū)域限購，但都屬于二線城市中經(jīng)濟(jì)相對(duì)較差城市，即使全面鋪開，對(duì)全國(guó)市場(chǎng)影響不大。

但關(guān)于二手房稅收的調(diào)整可能會(huì)重創(chuàng)市場(chǎng)，胡景暉說，一二線城市住房買賣之間價(jià)格差距較大，由于個(gè)稅按此差額征收，短期內(nèi)會(huì)加速二手房業(yè)主與購房人的交易，爭(zhēng)取搭上政策的末班車，二手房交易將進(jìn)入暫時(shí)的高峰期，而房?jī)r(jià)上漲過快的區(qū)域?qū)⒂绕涿黠@。

而隨著各城市細(xì)則的陸續(xù)執(zhí)行之后，各地新房、二手房市場(chǎng)交易量將陷入低谷期，價(jià)格可能經(jīng)歷短暫的滯漲期。

張旭也稱，整體來看，新一輪調(diào)控將促使購房者預(yù)期出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易換手率，預(yù)計(jì)成交將會(huì)有所萎縮。對(duì)于北京這樣前期房?jī)r(jià)上漲較快的一線城市，這種市場(chǎng)反轉(zhuǎn)可能會(huì)表現(xiàn)的更為明顯。

“從新國(guó)五條細(xì)則來看，預(yù)期調(diào)控非常重要，預(yù)計(jì)調(diào)控影響將對(duì)市場(chǎng)形成‘預(yù)期-成交量-房?jī)r(jià)’的線性影響。”陳國(guó)強(qiáng)說道。