每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐超 發(fā)自浙江杭州    

每經(jīng)記者 徐超 發(fā)自浙江杭州

靠近杭州西湖的“西湖大道10號地塊”，在經(jīng)歷長達(dá)10年的出讓、開工、停工、閑置后，2012年底又重新開工，變身綠城開發(fā)的豪宅項目。

圍繞這塊稀缺地塊，諸多疑點令人不解。

上周五，杭州銀嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱銀嘉房地產(chǎn)）的二股東，也是最大個人股東張珩主動約見了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，詳述了這10年來的個中曲折。張珩表示，規(guī)劃一再調(diào)整，是拖延整個工期的最主要原因。

6年才拿土地證：拆遷緩慢所致

此前，杭州市國土局在給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的答復(fù)中稱，“西湖大道10號地塊”于2002年12月出讓。而記者查詢發(fā)現(xiàn)，該地塊于2008年3月5日才做土地登記。

對于近6年的“空窗期”，張珩表示，長久的拖延是拆遷所致。

1992、1993年時，西湖到杭州火車站的主干道西湖大道進(jìn)行拓寬，國有的杭州市居住區(qū)發(fā)展中心有限公司 （以下簡稱居住區(qū)發(fā)展中心公司）承擔(dān)了部分拆遷任務(wù)，“西湖大道10號地塊”在那時被劃給了該公司，進(jìn)行拆遷和后續(xù)的開發(fā)。“這塊地最大的特殊性就是毛地出讓，要自己負(fù)責(zé)拆遷。”張珩說，所以居住區(qū)發(fā)展中心公司在拿地后一直沒有動作。

對于“西湖大道10號地塊”，居住區(qū)發(fā)展中心公司拿在手上受資金、體制的限制開發(fā)不了，所以引進(jìn)民間資本一起操作。于是，居住區(qū)發(fā)展中心公司、張珩以及另一個衢州人（個人股東）成立了股份公司，正式操刀“西湖大道10號地塊”的開發(fā)。

記者從工商處查到的信息顯示，銀嘉房地產(chǎn)于2003年9月17日成立。

“拆遷需要投入的資金實在太大了。”張珩說，政府還要求拆遷必須做到零投訴。不久，股東之一的衢州人吃不消了，退出尋找接盤者。居住區(qū)發(fā)展中心公司對拆遷也很頭痛，選擇轉(zhuǎn)讓國有股權(quán)，保留部分股份在項目公司里。

公開資料顯示，2005年年末，“西湖大道10號地塊”出現(xiàn)在了杭州市產(chǎn)權(quán)交易中心的掛牌轉(zhuǎn)讓名單里，轉(zhuǎn)讓銀嘉32%國有股權(quán)，轉(zhuǎn)讓起始價為351萬元。之后另一名投資者接盤入股。

張珩告訴記者，對于毛地出讓，政府擔(dān)心如果馬上發(fā)放土地證后開發(fā)商拿著證抵押后套現(xiàn)跑路，因此規(guī)定要拆遷完畢才能辦理土地登記，所以直到2008年拆遷完畢后，3月5日做了土地登記。

工期一拖再拖：源于規(guī)劃幾經(jīng)調(diào)整

拆遷如此麻煩，為何有股東退出后還會有人選擇加入？

對此張珩表示，大家合股成立項目公司，辛辛苦苦搞拆遷，就是認(rèn)為“西湖大道10號地塊”地段太好了，如果做扎實的話，可以開發(fā)得很好。

“當(dāng)時規(guī)劃是建20多層的高層，建筑面積4萬多平方米，容積率4.0。”張珩告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，等規(guī)劃定下來時，恰好杭州市政府對南宋御街的保護(hù)開發(fā)方案也定了下來，為了整體的協(xié)調(diào)，邊上的“西湖大道10號地塊”不允許造高層，被要求“拆舊如舊”，于是規(guī)劃重新調(diào)整。

2009年該地塊正式動工，開挖了地下室。從2003年到2009年，幾方股東都投入了大量資金。張珩說，頂替衢州人入股的股東吃不消了，于是去找綠城商量。2009年底，綠城正式成為銀嘉房產(chǎn)的大股東。

根據(jù)記者從工商查到的信息，綠城在銀嘉占股56%。

該項目在開工之后，又經(jīng)歷了長久的停工。張珩解釋，這不得不提綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平。

張珩說，宋是個要求非常高的人，雖然“西湖大道10號地塊”是商業(yè)地塊，但宋想把項目打造成南宋御街邊上綠城的一個形象展示作品，因此接手后又重新更改方案。但是，僅10558平方米的地塊，騰挪的空間實在太小，其間因為配合城市整體開發(fā)的需要，3年內(nèi)方案幾易其稿，直到2012年底才重新開工，項目也有了名字——“綠城·元福里”。

三本土地證：涉及三種性質(zhì)土地

2002年就出讓的土地，2008年才辦土地登記。開工一年后長時間停工閑置，再次變成綠城的高端項目。圍繞“西湖大道10號地塊”，各種質(zhì)疑不斷，有觀點認(rèn)為其中存在貓膩，是為了囤地待漲。

杭州古都文化研究會副會長、浙江大學(xué)區(qū)域與城市規(guī)劃系教授周復(fù)多告訴記者，2012年底才進(jìn)行的規(guī)劃公示，項目9月份就已經(jīng)開工，他認(rèn)為該項目涉嫌違規(guī)施工。

張珩說，這里面不存在交易或者勾結(jié)，長期的拆遷和多次規(guī)劃更改，已經(jīng)耗盡了他的財力和精力，只希望現(xiàn)在依靠綠城的品牌，項目銷售后能保本。“這塊地到目前的開發(fā)成本已經(jīng)超過8億元。”張珩說。

關(guān)于施工和規(guī)劃，張珩表示，2008年土地登記后各項開工許可證已經(jīng)拿到，施工期間規(guī)劃再次調(diào)整，調(diào)整后的規(guī)劃再公示，而施工此前已經(jīng)在進(jìn)行。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從杭州市建委和杭州規(guī)劃局官網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，2008年的確向該項目下發(fā)了規(guī)劃許可證和施工許可證。2012年12月4日，杭州市規(guī)劃局又重新下發(fā)了（2008）年浙規(guī)建證01000197號規(guī)劃許可證。

至于“西湖大道10號地塊”有三本土地證，張珩表示，因為歷史原因，這塊地可能涉及到宅地、國有公司的行政劃撥地塊、商戶公建三種性質(zhì)的土地，所以2008年辦理了三本土地證。