每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 趙春燕 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 趙春燕 發(fā)自北京

“國五條”細則搶在“兩會”前出臺，彰顯了中央的樓市調(diào)控決心，無論對剛需型購房者還是二手房業(yè)主，都直接構(gòu)成影響。有預計稱，短期內(nèi)二手房交易將跌入“冰凍期”。市場又“忐忑”起來，如同這初春的天氣，乍暖還寒，最難將息。

3月1日，國務院發(fā)布《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，進一步細化 “國五條”?！锻ㄖ芬髮Τ鍪圩杂凶》堪匆?guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

對此，有研究機構(gòu)稱，個稅征稅方法成為本次房產(chǎn)新政策的最大亮點。二手房交易的個稅征收，由交易總額的1%，調(diào)整為按差額的20%征收。部分房價上漲過快的城市或地區(qū)，對于首付30%的客戶而言，相當于首付款比例升至45%，極大提高了首次置業(yè)人群的購房成本。

20%的個稅如果轉(zhuǎn)嫁給購房者殺傷力有多大？據(jù)網(wǎng)友預測，一套二手房，原來200萬元買，現(xiàn)以350萬元賣。按最新政策，以差額20%征個稅，需繳納30萬元。還有其他稅費。按規(guī)定標準，這套房還要繳3%契稅、5.6%營業(yè)稅、1‰印花稅、約2.4%中介費，相當于總房款350萬元的12%，即42萬。加上個稅，其累計交易成本達72萬元。

那么，首次置業(yè)成本的增加會不會導致剛需向新房轉(zhuǎn)移呢？

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示，二手房征20%的個稅，從政策的本意來看，仍是以打擊投機投資性需求，維護剛性需求為目標。對于剛需購房者而言，具有兩個積極的利好影響。第一、二手房交易成本的上升，將使新房交易成本相對更低。這樣有利于市場剛需者積極轉(zhuǎn)向新建商品住房市場。第二、如果這一稅收政策一直堅持下去，那么，二手房交易價格也會趨于下降，那時，對剛需者重新介入二手房市場來說，才是更為有利的時機。因此，從時間點上看，此時介入二手房交易不是最優(yōu)時機，轉(zhuǎn)向新房交易符合政策導向。

嚴躍進預計，“從這兩個角度來看，目前確實會出現(xiàn)受二手房個稅調(diào)整而使剛需向新房轉(zhuǎn)移的可能性。”

嚴躍進同時表示，對于購房者轉(zhuǎn)向新建商品住房的動向，政府各級調(diào)控部門有必要在價格上繼續(xù)從嚴控制，不能因為剛需購房者的轉(zhuǎn)向及供求關(guān)系的變化而無形中助漲了一手房的價格。打壓新建商品住房價格，才能最大限度地保障這類“舍棄二手房、轉(zhuǎn)向一手房”的購房者的切身利益。

不過，中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認為，新政對新建住宅也是打擊，目前市場出現(xiàn)二手房需求轉(zhuǎn)移到新建住宅的可能性不大。一旦二手房市場冷清價格下調(diào)，新商品房也會受到影響。而且新建住宅也面臨著日后再轉(zhuǎn)讓的稅費問題。

另外，北京“商改住”的現(xiàn)象十分普遍，在新政刺激下，是否會使得剛需轉(zhuǎn)向類似房源進一步助推 “商改住”現(xiàn)象呢？

“20%的個稅，不會促使剛需轉(zhuǎn)向商改住的公寓，因為商住轉(zhuǎn)讓也要收增值收益稅。”地產(chǎn)評論人陳寶存表示，五年前，這個政策就已經(jīng)有了，但是，執(zhí)行不好，所以二選一，選了房價總額的1%，而不是房屋的增值部分的20%。“其實作用差不多，這兩種方式的負擔按道理說也差不多。如果房屋不增值了，估計買賣雙方都轉(zhuǎn)而交20%了。”

上海：改善型購房者出手放緩/

3月2日～3日，上海市多個區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心在雙休日迎來了今年首個過戶高峰。大批已經(jīng)簽署了房屋買賣合同的房東和購房者，趕在“國五條”細則正式頒布前辦理過戶手續(xù)。

同期，上海搜房網(wǎng)發(fā)布信息稱，這兩天的看房活動有近2萬人報名?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者獲悉，在上述兩天，搜房網(wǎng)僅在浦東就安排了17條看房路線，而這17條線路全部坐滿。購房者多期望在“國五條”細則落地前購房的意愿表現(xiàn)得相當明顯。

但記者進一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，改善型需求購房者出手開始放緩。同樣是搜房網(wǎng)安排的上述看房活動，前往別墅看房的購房者只有一百多人，占整個看房活動的人數(shù)比例非常低。中房信研究總監(jiān)薛建雄說，“國五條”對改善型需求客戶的沖擊將非常明顯。

魯班路158號的黃浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心，也許是上海最清閑的房地產(chǎn)交易中心之一。以往即使是雙休日，也很少有人前往辦理交易過戶手續(xù)。但是3月2日，前往上述房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)的買賣雙方開始排起了長隊。上述景象在上海徐匯、浦東等區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心得到了再現(xiàn)。

不過，著急的似乎只有購房者，掛牌出售的房東倒比較篤定。中原地產(chǎn)、21世紀不動產(chǎn)以及漢宇地產(chǎn)等多家房地產(chǎn)中介公司都告訴記者，沒有出現(xiàn)割肉降價甩賣的房東。

這一現(xiàn)象與六年前有巨大的反差。

2006年7月下旬，國家稅務總局曾出臺 《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》明確對個人買賣二手房征繳個調(diào)稅。當時也曾傳出個調(diào)稅可能會按買賣差價的20%征繳，當時房東因此“割肉”甩賣的很多。

雖然“國五條”的政策對上海的地產(chǎn)中介似乎影響更大，但是，上海的房屋中介似乎并沒有立即調(diào)整的打算。漢宇地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理施宏睿在接受記者采訪時表示，漢宇地產(chǎn)今年的擴店計劃不變，仍然會在去年的基礎(chǔ)上擴張10%。

在“限購令”落地兩年后，上海的房地產(chǎn)中介業(yè)務結(jié)構(gòu)都較之前有了很大的調(diào)整，一二手聯(lián)動代替了傳統(tǒng)的主營業(yè)務——二手房買賣。目前諸如中原地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)等一手房的分銷業(yè)務比重都已經(jīng)達到了總量的五成以上。

業(yè)內(nèi)人士認為，嚴格按照房屋買賣差價20%征收個調(diào)稅的政策，對于一手新房來說將是一個利好。上述原因，也許是讓房地產(chǎn)中介公司在“國五條”之后，依然可以擴張的原因之一。

廣州：二手房買家搶“末班車”/

應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個稅——“國五條”細則中這一條款雖然尚未在廣州執(zhí)行，但房產(chǎn)市場早已“聞風而動”?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者通過多個中介了解到，上周末，二手房看房者明顯增多，無論買方還是賣方都希望趕在新的征稅標準執(zhí)行前趕上“末班車”。

業(yè)內(nèi)人士表示，這一條款對房價打擊力度有限，反倒會影響市場的活躍程度，而就地方政府來看，未來調(diào)控加碼的動力不足，廣州有可能在限購、限簽等方面靈活調(diào)整。

“如果要買二手房的話，我勸你還是在這幾天趕緊定下來。”位于廣州市番禺區(qū)某熱門二手樓盤的中介何小姐說道。

何小姐向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，相比以往，這個周末自己“忙得不可開交”，看房的人“比以前多了好多”，同時，一些業(yè)主為避免遭遇新的政策，不惜降價放盤。

肖文曉是滿堂紅研究中心高級主任，他剛剛從“一線”了解到的情況是，門店的人氣一下子旺了很多。“大家都在搶末班車”，肖文曉指出，按照他的初略估計，占到市場交易量一半的二手房均會受到影響，雖然廣州尚未明確何時執(zhí)行，但這一新的標準已經(jīng)開始對買賣雙方的心理產(chǎn)生了影響。

“對二手房的成交量會形成較大的沖擊”，經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑表達了類似的看法，她認為，在這樣的僵持之下，二手房市場的活躍程度會受到明顯抑制。但她同時認為新的征稅標準對二手房交易價格的沖擊有限，“二手房目前來看依然是賣方市場，相對于一手房來說，賣方?jīng)]有回籠資金的壓力，所以即使交易不是很活躍，他們也不會都采取降價才促進成交。”

對于這一新的征稅標準何時在廣州開始實行，肖文曉表示，“正好這兩天房管局還沒有上班，所以具體到何時落地執(zhí)行還得等待消息。”

不過，他指出，由于本身已是限購城市，所以在“兩會”期間廣州還是會出一些重申限購、限貸、制定房價控制目標等“例牌菜”，至于調(diào)控加碼，廣州其實還有很大的空間可操作，如擴大限購范圍，在個稅或者社保方面提高購房的準入門檻等，但出臺“提高二套房首付比例等‘狠招’的可能性不大”。

朱欣苑則對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，一方面，此次的“國五條”還是強調(diào)各地根據(jù)實際情況來制定調(diào)控政策，并未“一刀切”，所以地方政府的操作空間很大；另外，以廣州為例，去年的財政收入和土地出讓金收入受到了較大的影響，所以加碼調(diào)控的動力不足。

“出臺超過中央力度的政策的可能性不大，但是會有一些比較靈活的應對。”朱欣苑指出。

南京：

二手房出現(xiàn)降價賣

近日，記者從南京多家房地產(chǎn)中介了解到，二手房掛牌量大幅增長50%。

昨日（3月3日）下午，記者來到南京華僑路房地產(chǎn)交易中心，其工作人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，上午前來辦理二手房過戶的就有300多組，下午到現(xiàn)在也有200組，估計全天應該在600組左右，“這種現(xiàn)象只是在2010年國家宏觀調(diào)控之前出現(xiàn)過，但是即使那樣也沒有今天這么多。”這位工作人員對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

在江寧區(qū)房地產(chǎn)交易中心。“這兩天基本上都在為市民辦理房屋過戶手續(xù)，2號一天我們就辦理了200多戶，是平時的好幾倍。”南京江寧房地產(chǎn)交易中心一位工作人員對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

在現(xiàn)場，記者偶遇前來賣房的陳大爺，他對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，本來是打算房子到下半年再賣掉，但現(xiàn)在 “早點賣掉就少交不少稅，之前我的房子開價是180萬，現(xiàn)在如果有愿意買的，價格可以商量，最低可以便宜15萬。”

像陳大爺這樣降價賣房的市民不在少數(shù)，記者從南京一家房地產(chǎn)中介了解到，目前南京二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)降價拋房的趨勢，“我手中有幾位準備賣的市民，原本大家都打算到今年下半年才賣房，因為到時候房子滿5年了，就可以省下5.5%的營業(yè)稅，但是馬上要施行新政了，這些市民立即要求賣房，不但愿意付營業(yè)稅，而且也自降房價尋求購房者。”我愛我家南京一家中介的工作人員對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

南京本地一家房地產(chǎn)網(wǎng)站的陳姓負責人對記者介紹說，星期六一天個人新掛牌的房源有631套，這比上個周六的401套，增加了57%，“本來周六是一周中掛牌量較少的，但是這個周六和周日掛牌量呈現(xiàn)大幅增長的趨勢。”

杭州：

中介通知客戶盡快交易

記者獲悉，3月1日國五條細則出臺后，杭州已經(jīng)有不少中介召開緊急會議，連夜通知手頭上所有在談的客戶，提醒他們在杭州細則落地之前，辦好入戶手續(xù)。

不少中介表示，20%的征稅額將使得二手房很難賣，經(jīng)紀人小王告訴記者，自己手里有好幾單連環(huán)單（有置換新房源需求的客戶，需先賣掉一套房源，再購入新房源），都有可能談不成了，所以連夜通知客戶盡快交易過戶。“連環(huán)單的風險在于，有一方出現(xiàn)問題，兩單生意就都將黃掉。”某中介的經(jīng)紀人小張雙休日正在加班加點幫客人核對材料，“有客戶打來電話要求提前交易。”

除了地方細則這只靴子落地之前趕上二手房交易的“末班車”，不少房東選擇了撤牌，“20%的征稅額，買賣雙方肯定談不好，掛著也是白掛。”市民徐女士說。更多則選擇了觀望和打聽。記者看到某小區(qū)路口的中介門店，十幾平方米的門面里擠滿了人，都是來詢問關(guān)于二手房政策的，工作人員回答問題都來不及，旁邊電話也在響個不停。一些購房者表示，原本準備好了首付的錢打算買房，現(xiàn)在新政一出來，算上稅費錢肯定不夠，所以先觀望再說了。