每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 郭夢(mèng)儀 趙春燕 尚希 李怡 胡廷鴻 發(fā)自天津 北京 深圳    

每經(jīng)記者 王杰 郭夢(mèng)儀 趙春燕 尚希 李怡 胡廷鴻 發(fā)自天津 北京 深圳

“居者有其屋”是“中國(guó)夢(mèng)”的重要組成部分，但高房?jī)r(jià)卻成為中低收入剛需人群的夢(mèng)魘。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐步轉(zhuǎn)暖，房?jī)r(jià)又開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。“兩會(huì)”前夕，“國(guó)五條”重申從嚴(yán)執(zhí)行地產(chǎn)調(diào)控政策，以“賣(mài)房差額按20%征稅”對(duì)“炒房”行為進(jìn)行打擊。其影響幾何？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》組織多路記者，對(duì)政府、開(kāi)發(fā)商、中介公司進(jìn)行了采訪(fǎng)。

中介篇

中介加班搶搭過(guò)戶(hù)末班車(chē) 違規(guī)操作有跡可尋

每經(jīng)記者 王杰 郭夢(mèng)儀 趙春燕發(fā)自天津、北京

昨日（3月3日）晚間，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：3月2日北京二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)到了1059套，而前兩天分別為，2月28日1036套，3月1日746套。二手房網(wǎng)簽量不斷創(chuàng)出新高。

“國(guó)五條”出臺(tái)恰逢周末，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪(fǎng)北京、天津房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，“國(guó)五條”引爆了房產(chǎn)中介的生意，買(mǎi)賣(mài)雙方搶搭過(guò)戶(hù)“末班車(chē)”促成交易明顯增多。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉稱(chēng)，與之前新政“末班車(chē)”不同的是，本次休息日網(wǎng)簽都為之前中介公司已經(jīng)簽約的成交單。不過(guò)，有小中介負(fù)責(zé)人表示了對(duì)“國(guó)五條”實(shí)施后二手房交易的擔(dān)憂(yōu)，怕生意會(huì)冷落門(mén)店可能“關(guān)門(mén)”。

中介生意或陷入冰點(diǎn)/

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)計(jì)，在各地執(zhí)行細(xì)則正式出臺(tái)后，二手房交易量將迅速跌入低谷，價(jià)格也將經(jīng)歷短暫的滯漲期。而隨著二手房交易短期內(nèi)陷入冰點(diǎn)的預(yù)期，一些主營(yíng)二手房交易的小房產(chǎn)中介公司表示將會(huì)很受傷。

2日下午，一家在房山區(qū)的小型中介公司老板關(guān)先生在匆忙中接通了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的電話(huà)，他表示，當(dāng)天看房子急著出手的人以及打電話(huà)咨詢(xún)新政策的人明顯增多，自己已經(jīng)忙活了一天。

關(guān)先生所在的公司是自己注冊(cè)的一家小型房產(chǎn)中介公司主要在房山區(qū)某片區(qū)經(jīng)營(yíng)，因?yàn)樽约洪T(mén)店所在的周邊小區(qū)新房現(xiàn)已基本售罄，目前二手房交易是主業(yè)。一天忙活帶來(lái)的好生意增多并沒(méi)有讓關(guān)先生太過(guò)喜悅。“我目前還搞不清楚，新政策中這差額20%的個(gè)稅是在什么樣的情況下征收、什么樣的情況下不收”，“如果是都收的話(huà)那我就關(guān)門(mén)不干了！”

“太狠了，這一招太狠了！”在房山區(qū)某小區(qū)外邊一家小型的中介門(mén)店內(nèi)，工作人員拿著當(dāng)天一張題為《個(gè)人售房差價(jià)按20%繳個(gè)稅》的整版報(bào)紙指給記者看，“原來(lái)個(gè)稅只是征收全款的1%，現(xiàn)在按差價(jià)20%來(lái)征收，這個(gè)差別太大了，二手房交易一下就壓下去了”。

記者進(jìn)入該門(mén)店時(shí)已是下班時(shí)間，工作人員告訴記者當(dāng)天來(lái)簽協(xié)議的人多了很多。“平時(shí)的周六也就5、6個(gè)，今天已經(jīng)有15個(gè)了。”她告訴記者，大家都是急著趕在新政之前將房子過(guò)戶(hù)，目前新政策的具體實(shí)施細(xì)則和什么時(shí)候開(kāi)始執(zhí)行還不知道，“預(yù)計(jì)4月份之前就要實(shí)施了吧。”

她亦向記者表示了自己的擔(dān)憂(yōu)，新政策實(shí)施前生意會(huì)火爆一陣，但是實(shí)施之后估計(jì)賣(mài)二手房的就會(huì)少很多。“不過(guò)歷來(lái)都是上有政策下有對(duì)策，但具體的‘對(duì)策’還是要等到實(shí)施細(xì)則出來(lái)之后吧。”

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，個(gè)稅按照差額20%收取，對(duì)二手房市場(chǎng)特別是一線(xiàn)城市過(guò)熱的二手房市場(chǎng)將有非常大的打擊效果。“這必然將影響成交量，在下周細(xì)則出臺(tái)后，短暫的過(guò)戶(hù)末班車(chē)后，成交量必然將萎縮，成交量可能會(huì)回到2012年年中平均水平。”

多種違規(guī)操作應(yīng)對(duì)新政/

政策和對(duì)策歷來(lái)相互依承，尤其是房產(chǎn)交易市場(chǎng)。具體的避稅方法用得最多的可能就是報(bào)低網(wǎng)簽價(jià)格。

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪(fǎng)一家知名房產(chǎn)中介時(shí)，以買(mǎi)房者的身份指著其門(mén)店內(nèi)一處180萬(wàn)的二手房詢(xún)問(wèn)成交價(jià)格會(huì)不會(huì)因?yàn)橛卸悇?wù)有所提高時(shí)，導(dǎo)購(gòu)表示會(huì)交一些稅，但是報(bào)網(wǎng)簽的價(jià)格是可以商量的。“網(wǎng)上報(bào)的話(huà)，大概75萬(wàn)就可以，這樣與之前的交易額的差額縮小很多，稅也會(huì)相應(yīng)減少。”

類(lèi)似的報(bào)低交易價(jià)格的避稅方法在另一家大型房產(chǎn)中介那里也存在。在回龍觀附近的一個(gè)門(mén)店中，導(dǎo)購(gòu)向記者表示，以龍騰苑二期兩室一廳98平方米的房子來(lái)說(shuō)，按照目前的最低市場(chǎng)交易價(jià)1.2萬(wàn)左右，市價(jià)2萬(wàn)塊，在網(wǎng)簽的時(shí)候可以報(bào)前者，但是按照后者交易。“最好盡快出手！因?yàn)樽畹褪袌?chǎng)交易價(jià)也有可能上調(diào)。”導(dǎo)購(gòu)好心“勸阻”記者。另外，上述導(dǎo)購(gòu)中介向記者表示，由于各地還沒(méi)有下發(fā)細(xì)則，不知道20%的個(gè)稅適用于誰(shuí)。

針對(duì)限購(gòu)政策的策略，天津市一位產(chǎn)房中介人員告訴記者，只要補(bǔ)一年的社?；蚣{稅，大約交8000多元，就可以辦理。對(duì)于辦理細(xì)節(jié)，這位工作人員表示不方便透露。但同時(shí)表示，新政落地后“避限”的費(fèi)用會(huì)更高。“政策越來(lái)越嚴(yán)了嘛，（避限）費(fèi)用肯定會(huì)越來(lái)越高。”

天津市另一家房產(chǎn)中介的工作人員告訴記者，避限的手段就是完稅或者交齊一年的社保，這個(gè)完稅和社保的費(fèi)用是8500元。如果外地購(gòu)房人已經(jīng)繳納了社保和完稅，并且繳納地不在天津的話(huà)，避限的手段只能是辦理個(gè)人本地戶(hù)口轉(zhuǎn)移。“也就是說(shuō)，辦理一個(gè)假戶(hù)口，雖然價(jià)格也在8000元左右，但是風(fēng)險(xiǎn)很大，值不值你還要自己考慮”。

除了上述“避限”方法外，天津另外一家房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員向記者透露了通過(guò)陰陽(yáng)合同可以把稅費(fèi)做低。舉個(gè)例子，業(yè)主a和購(gòu)房者b先在中介簽訂一個(gè)三方購(gòu)房協(xié)議，此房屋的成交價(jià)為46萬(wàn)元。（交易過(guò)程中以三方協(xié)議為準(zhǔn)）。而在交易中心過(guò)戶(hù)時(shí)，中介先查出a業(yè)主所在c小區(qū)的房屋市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的最低值 （比如是35萬(wàn)）。所交易的房屋就可以以35萬(wàn)元的價(jià)格過(guò)戶(hù)，11萬(wàn)元差價(jià)中的稅費(fèi)就被避掉。

另?yè)?jù)媒體公開(kāi)信息顯示，北京地方稅務(wù)局內(nèi)部人士近日稱(chēng)，各地此前執(zhí)行的按照住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%征收所得稅也是按照國(guó)家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定。而針對(duì)是否會(huì)會(huì)取消按總房?jī)r(jià)1%征稅的方式，相關(guān)官員日前對(duì)媒體表示，仍需等細(xì)則出臺(tái)。