每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“國五條”細則的出臺給正在持續(xù)升溫的樓市澆了一盆冷水。細則的重拳首先擊向了二手房市場，二套房首付比例及利率調(diào)整的政策方向也直接影響到了改善性需求。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，國五條提高二套房首付比例，是以最大化剛需購房者利益為出發(fā)點，但部分改善性需求就被擠出了政策惠及的層面。因此，這種需求會伴隨著首付比例的提高而受到不同程度的抑制。

對于開發(fā)商而言，出于經(jīng)營戰(zhàn)略穩(wěn)定性的考慮，大多數(shù)房企可能不會在新政后調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，反而會在產(chǎn)品吸引力及競爭力上做文章。

改善性需求或遭“誤傷”

“目前我們項目的客戶多數(shù)是首次購買千萬級豪宅的購房者，全款和貸款的比例幾乎各占一半。”位于北京市海淀區(qū)一在售高端項目的銷售總監(jiān)向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，這部分需求在接下來會受到不小的沖擊。

在此之前，改善性需求的成交狀況正在呈現(xiàn)上升態(tài)勢。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月，90平方米以下小戶型、90~144平方米中戶型以及144平方米以上大戶型的價格環(huán)比綜合指數(shù)分別為100.54、100.57、100.63。相對于去年12月份，三類戶型住宅的價格分別上漲了0.54%、0.57%和0.63%。

分析人士指出，1月份，各類戶型環(huán)比漲幅較去年12月份繼續(xù)擴大，其中大戶型漲幅顯著擴大，自2011年1月份以來首次趕超中小戶型。

上述銷售總監(jiān)對記者表示，“這主要是因為年底的翹尾因素催熱了開年的市場，購房者的購買預(yù)期變化很大，以前觀望的潛在客戶多數(shù)開始選擇入場。”

該銷售總監(jiān)表示，對于改善性需求的購房者而言，選擇高端樓盤一般最先關(guān)注樓盤的區(qū)域價值，其次才是配套設(shè)施以及開發(fā)商的品牌。對于這部分購房者而言，預(yù)期的影響十分重要。雖說這部分購房者可以算是改善性需求人群，但其中八成以上同樣也是剛需人群。此次政策的調(diào)整無疑會加大這部分購房者的置業(yè)門檻。

財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，“此次調(diào)控，改善性需求在不得已的情況下被誤傷，從長遠來看，應(yīng)該有更多合理的方法，組合配套后再做動態(tài)優(yōu)化。”

新政影響“喜憂參半”

“調(diào)控新政對于開發(fā)商而言應(yīng)該是喜憂參半。”陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，細則對二手房市場的影響勢必會擠壓出一部分需求轉(zhuǎn)投一手房市場，“市場的供給被壓縮了，一手房的需求增多，對于開發(fā)商而言其實是一件好事。”

對于改善性需求，范小沖坦言，這部分會受到政策的打壓，但從開發(fā)商的角度來說，還不至于因此就改變整個公司的開發(fā)策略。

在《每日經(jīng)濟新聞》記者的采訪中，一位主打高端產(chǎn)品的房企負責人向記者坦言，目前政策的細則還未完全落地，很難對未來作出預(yù)判，因此也不可能貿(mào)然改變公司的開發(fā)策略。“不過不排除會放緩一些開發(fā)節(jié)奏，但是大的方向目前不會有任何改變。”

范小沖指出，目前政策只是提高了改善性需求購房者的門檻，開發(fā)商可以通過降低售價、分期付款等等方式來幫助購房者降低門檻。