每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 徐學(xué)成 楊羚強 發(fā)自深圳 廣州 上海    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 徐學(xué)成 楊羚強 發(fā)自深圳 廣州 上海

在2011年1月限購政策落地后，時隔兩年，新一輪樓市調(diào)控政策的細(xì)則在今年3月1日出臺。此次“國五條”大多數(shù)政策是2011年1月政策的延續(xù)，但新增了征繳房屋買賣差價的20%稅收和進(jìn)一步上調(diào)二套房的首付款比重，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為影響較大。

很顯然，主要供應(yīng)大戶型高端產(chǎn)品和中大戶型改善性需求產(chǎn)品的開發(fā)商，將因“國五條”再次受到影響。然而，這一次調(diào)控還會像兩年前那樣，成為部分開發(fā)商的漫長“冬天”嗎？

為此，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查了龍湖、綠城、萬科等地產(chǎn)商的庫存產(chǎn)品和財務(wù)報表，希望借此“管中窺豹”，進(jìn)一步了解新一輪調(diào)控對開發(fā)商的影響。

改善性需求銷售占比過半 萬科稱無需調(diào)整產(chǎn)品策略

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

去年5月樓市成交回暖以來，改善性需求明顯增多，相應(yīng)地反映在開發(fā)商住宅銷售結(jié)構(gòu)表上。

2月28日，萬科公布2012年年報，去年144平方米以下中小戶型占比上升至90%，其中90~144平方米戶型占比呈現(xiàn)逐年上升趨勢，目前已經(jīng)達(dá)到44%；改善性需求銷售面積占比達(dá)到54%，比2011年上升5個百分點。

萬科銷售結(jié)構(gòu)中改善性需求占比明顯上升，印證了在限購政策下改善性剛需增加的市場變化。

但是，“國五條”實施細(xì)則在壓縮投資性需求的同時，也將對改善性需求造成一定的沖擊。在此情況下，萬科今后的中小戶型比例是否會繼續(xù)上升，萬科產(chǎn)品策略會否調(diào)整？

對此，萬科董秘譚華杰表示，無論政策環(huán)境還是市場如何變化，自住需求總是最穩(wěn)定的，這已被2008年以來完整的行業(yè)周期所驗證。因此，萬科將始終堅持主流產(chǎn)品定位，同時目前萬科的產(chǎn)品策略無需調(diào)整。

改善性需求占比上升

自從2010年實行限購政策以來，萬科的銷售業(yè)績不降反增，去年更是創(chuàng)下歷史新高。

萬科年報顯示，2012年萬科累計實現(xiàn)銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額達(dá)到1412.3億元，增幅分別達(dá)到25%和31%。今年1月份，萬科銷售面積達(dá)到161萬平方米，銷售金額達(dá)到190.7億元。

值得注意的是，在調(diào)控政策下，從2012年下半年開始，一二線城市改善性需求就開始逐漸增多。一直堅持剛需產(chǎn)品策略的萬科，住宅產(chǎn)品銷售結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。萬科提供的資料顯示，2012年萬科90平方米以下戶型按套數(shù)銷售占比首次跌破50%，降至46%；而90~144平方米戶型銷售占比則逐年上升至44%，這是萬科從2008年調(diào)整產(chǎn)品策略以來該戶型比例首次超過40%。2009年，萬科90~144平方米的戶型銷售占比為29%。

整體說來，萬科144平方米以下的中小戶型產(chǎn)品銷售占比上升至90%，而2008年該比例僅為83%。

對此，譚華杰解釋稱，從萬科的成交情況來看，90~144平方米小戶型三房銷售占比上升，主要是因為限購政策使得購房者十分珍惜手中的購房資格，大多選擇一步到位。

此外，2012年萬科首次置業(yè)產(chǎn)品的比例依舊維持在33%的水平，而改善性需求銷售面積占總體銷售面積的比例則由2011年的49%上升至54%，其他需求比例下降為13%。

剛需產(chǎn)品策略不變

對于“國五條”細(xì)則，不少觀點認(rèn)為，無論是二套房首付比例和貸款利率增加，還是二手房轉(zhuǎn)讓征收20%所得稅政策，都將對日益抬頭的改善性需求造成打擊。

在此情況下，萬科2013年的產(chǎn)品策略是否會作出相應(yīng)調(diào)整？對此譚華杰向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前萬科客戶仍然以自住需求為主，產(chǎn)品策略不用調(diào)整。萬科早在一年前就關(guān)注到改善性需求增加的市場變化，由此在小戶型三房供應(yīng)方面有所增加。

值得注意的是，2012年“安信地板門”事件讓萬科遭遇了近年來最大的“質(zhì)量危機”，使得萬科裝修房戰(zhàn)略飽受質(zhì)疑。

盡管如此，萬科裝修房戰(zhàn)略依舊未變，裝修房交付比例進(jìn)一步上升。在2012年業(yè)績發(fā)布會上，萬科透露，2012年實現(xiàn)交付房屋超過10萬套，其中裝修房超過8萬套，占比超過80%。對此，萬科在年報中稱，萬科的裝修房戰(zhàn)略基本實施完成。

招商加碼商業(yè)地產(chǎn) 未來5年占比或達(dá)兩成

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

和龍湖增加銷售型商業(yè)物業(yè)的例子相同，招商地產(chǎn)也在加碼商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。這一措施，也在一定程度上減小了“國五條”對大戶型產(chǎn)品占有較多比重的招商地產(chǎn)的業(yè)績沖擊。

根據(jù)計劃，2013年，招商地產(chǎn)位于蛇口的海上世界綜合體項目將全面開業(yè)運營，而招商旗下在北京、漳州、南京等地開發(fā)的酒店、購物中心也將陸續(xù)亮相。

據(jù)招商地產(chǎn)副總經(jīng)理張林透露，目前招商在商業(yè)地產(chǎn)的多個產(chǎn)品取得進(jìn)展，并將于今年竣工或開業(yè)。

張林稱，目前商業(yè)地產(chǎn)比重占招商地產(chǎn)投資額的10%左右，持有型物業(yè)已建成面積約90萬平方米。預(yù)計未來五年商業(yè)地產(chǎn)投資比重將達(dá)到15%~20%，持有型商業(yè)租金收入將以每年5%~10%的速度增長。

此外，預(yù)計將有超過500萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地資源在未來注入招商地產(chǎn)。

提升商業(yè)地產(chǎn)投資比重

招商地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局即將揭開面紗。

日前，招商地產(chǎn)旗下商業(yè)地產(chǎn)投資運營平臺——深圳招商商置投資有限公司 （以下簡稱招商商置）宣稱，歷時兩年多改造的蛇口海上世界將在今年9月起全面試營業(yè)，屆時海上世界廣場、招商局廣場、深圳希爾頓酒店等多個商業(yè)運營項目將開業(yè)。

招商地產(chǎn)在2011年整合了旗下的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，成立了深圳招商商置投資有限公司，去年3月，招商商置正式掛牌。

據(jù)介紹，招商商置全面承擔(dān)招商地產(chǎn)旗下商業(yè)地產(chǎn)項目管理和經(jīng)營業(yè)務(wù)，負(fù)責(zé)全國25個城市商業(yè)地產(chǎn)項目的投資、招商、推廣、運營及處置，所管轄業(yè)態(tài)涵蓋寫字樓、購物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，已與20多家國內(nèi)外著名連鎖商家結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，截至2012年底，招商地產(chǎn)在全國管理的商業(yè)項目出租面積達(dá)90萬平方米，可出租面積達(dá)78萬平米，年租金收入達(dá)7.2億元。

張林稱，目前商業(yè)地產(chǎn)比重占招商地產(chǎn)投資額的10%左右，預(yù)計未來五年商業(yè)地產(chǎn)投資比重將達(dá)到15%~20%，持有型商業(yè)租金收入將以每年5%~10%的速度增長。以此推算，五年之后，招商地產(chǎn)持有物業(yè)租金收入最低接近10億元。

將注入500萬平方米土地資源

從2011年成立招商商置之后，并未見招商地產(chǎn)有任何動作。除了原計劃投資的海上世界綜合體項目在興建之外，招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略并不為外界熟知。

對此，張林稱：“我們做大做強商業(yè)地產(chǎn)的姿態(tài)很積極，但對商業(yè)地產(chǎn)也非常慎重，希望做一個成一個。”

據(jù)了解，目前，招商商業(yè)地產(chǎn)版圖將繼續(xù)擴大，超過500萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地資源將在未來注入，深圳、廣州、南京、重慶等地將出現(xiàn)大型商業(yè)項目。

他透露，隨著核心項目的發(fā)展，在產(chǎn)品線的梳理整合方面取得了一定的進(jìn)展。除了海上世界將全面試營業(yè)、招商局廣場今年下半年將投入使用外，南海意庫也將完成升級改造。今年2月19日，位于北京燕莎商業(yè)中心的北京康萊德酒店正式開業(yè)。此外，漳州的美倫山莊、深圳的希爾頓酒店也都將于今年開業(yè)。除此之外，在一線城市核心地塊，招商地產(chǎn)還將尋求機會布局純商業(yè)綜合體招商局廣場項目，項目以寫字樓產(chǎn)品為主。