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商業(yè)地產(chǎn)成重要收入來(lái)源 龍湖短期內(nèi)財(cái)務(wù)壓力不大

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

在“國(guó)五條”細(xì)則公布的前一天，龍湖剛剛宣布了其商業(yè)帝國(guó)的宏偉藍(lán)圖：“2013年是龍湖商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張的一年，集團(tuán)預(yù)計(jì)用15年左右的時(shí)間將商業(yè)利潤(rùn)占比從不到5%提升至30%。2012年全年龍湖商業(yè)項(xiàng)目的零售總額同比增長(zhǎng)13%，優(yōu)于國(guó)內(nèi)50家重點(diǎn)大型商業(yè)零售房企3個(gè)百分點(diǎn)，租金收入達(dá)到5億元。”

相比其他地產(chǎn)公司，龍湖對(duì)于新政的擔(dān)心也許會(huì)小一些，原因在于除了持有型商業(yè)地產(chǎn)租金收入外，銷售型商業(yè)地產(chǎn)對(duì)龍湖銷售收入的貢獻(xiàn)在逐步加大。

商業(yè)項(xiàng)目大量回籠資金

根據(jù)龍湖公布的數(shù)據(jù)，2009年至2011年全年租金收入復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)42.5%，2011年毛利保持在80.1%。作為商業(yè)地產(chǎn)的主打，去年其城市綜合體項(xiàng)目——天街系列的總銷售額超過(guò)130億元（包括了部分住宅），占到去年龍湖銷售總額的三成以上。而天街只是龍湖持有型地產(chǎn)商業(yè)的三大產(chǎn)品系之一，龍湖持有的商業(yè)項(xiàng)目還包括星悅薈和家悅薈。

今年，龍湖有進(jìn)一步加大銷售型商業(yè)地產(chǎn)銷售力度的傾向。根據(jù)龍湖推出的 “金蘋(píng)果計(jì)劃”，捆綁龍湖同一城市不同項(xiàng)目多套房源或者不同城市不同項(xiàng)目多套房源的投資項(xiàng)目組合，正在被捆綁銷售給龍湖的高凈值客戶，總金額最低322萬(wàn)元，最高超過(guò)4500萬(wàn)元。

這些商鋪不僅有城市綜合體項(xiàng)目，也有龍湖的社區(qū)商鋪，同時(shí)一些度假、旅游類的產(chǎn)品也被捆綁銷售。根據(jù)龍湖地產(chǎn)的2012年半年報(bào)，龍湖可以出售的商用房分布非常廣泛。除了極少數(shù)項(xiàng)目外，多數(shù)項(xiàng)目都涵蓋了住宅、商業(yè)、停車場(chǎng)等多種類型的產(chǎn)品。

因此，一旦“國(guó)五條”導(dǎo)致住宅市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，龍湖就可以通過(guò)銷售部分不限購(gòu)、不限貸的商用項(xiàng)目，成功回籠現(xiàn)金。

財(cái)務(wù)狀況優(yōu)于2011年

和龍湖一樣，目前有大量可供銷售商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商不在少數(shù)。比如今年成立商用事業(yè)部的萬(wàn)科，就在上海開(kāi)發(fā)了一定比例的商用物業(yè)用以銷售。去年，綠城以11.8億元出售了旗下位于上海南外灘的寫(xiě)字樓綠恒大廈18套房源，均價(jià)達(dá)每平方米7.5萬(wàn)元。該項(xiàng)目于2009年被綠城以6億余元拍得。

此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾報(bào)道，全國(guó)的待售商鋪面積超過(guò)7000萬(wàn)平米，巨量的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存一定程度上增加了投資者的風(fēng)險(xiǎn)。但龍湖的商業(yè)客戶資源解決了投資者的后顧之憂。根據(jù)“金蘋(píng)果計(jì)劃”，龍湖有接觸并建立聯(lián)系的商戶超過(guò)3000家，有1526家被引入到了龍湖商業(yè)體系，達(dá)成戰(zhàn)略合作品牌的近200家。

不過(guò)，不限貸、不限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)帶給龍湖的收入僅僅只是部分。數(shù)據(jù)顯示，龍湖在去年下半年購(gòu)買的多幅地塊規(guī)劃為開(kāi)發(fā)各種類型的別墅、花園洋房、中高端公寓。這些產(chǎn)品中的相當(dāng)一部分，是滿足改善性需求的購(gòu)房者。而這些產(chǎn)品的銷售是否會(huì)受到 “國(guó)五條”政策影響目前還是未知數(shù)。

熟悉龍湖的業(yè)內(nèi)人士表示，由于“國(guó)五條”的具體實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)的影響究竟有大，尚難以評(píng)估。

不過(guò)對(duì)龍湖來(lái)說(shuō)，半年內(nèi)不會(huì)有較大的財(cái)務(wù)上壓力。

截至2012年6月30日，龍湖的現(xiàn)金及銀行結(jié)存高達(dá)174.7億元，而扣除預(yù)收款龍湖的短期負(fù)債總額也不過(guò)180億元左右，凈負(fù)債率只有49%。

在短期還債壓力已經(jīng)非常小的情況下，龍湖又通過(guò)一系列的財(cái)務(wù)融資降低風(fēng)險(xiǎn)：先是通過(guò)增發(fā)配股籌集30.89億港元，又先后在去年9月和今年1月先后兩次發(fā)行優(yōu)先票據(jù)融資，融資金額將近9億美元。

目前龍湖的財(cái)務(wù)情況要優(yōu)于2011年。龍湖2011年中期報(bào)顯示，扣除預(yù)收款外的短期負(fù)債約為140多億元，而當(dāng)時(shí)的現(xiàn)金及銀行結(jié)存只有121億元。在2011年年末，龍湖曾在上海、青島、杭州等地開(kāi)展搶收華東計(jì)劃，降價(jià)銷售回籠資金。

戶型面積在變“小” 綠城調(diào)整結(jié)構(gòu)合理應(yīng)對(duì)

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，在限購(gòu)令開(kāi)始執(zhí)行的2011年末，綠城中國(guó)曾遇到嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在與綠城成立了上海綠城融創(chuàng)控股有限公司以后認(rèn)為，綠城陷入困境的原因之一，在于產(chǎn)品戶型太大，面積普遍大于200平方米，目標(biāo)客戶群相對(duì)較小。

順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整策略

事實(shí)上，綠城一部分樓盤(pán)的產(chǎn)品戶型甚至達(dá)到了300平方米以上，個(gè)別戶型甚至超過(guò)了700平方米。超大的戶型意味著高昂的總價(jià)，即使綠城的產(chǎn)品降價(jià)銷售，有能力購(gòu)買的購(gòu)房者依然不多。

也因?yàn)樯鲜鲈?，很多喜歡綠城產(chǎn)品的業(yè)內(nèi)人士在“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，又一次開(kāi)始擔(dān)心，綠城會(huì)不會(huì)因?yàn)?ldquo;國(guó)五條”再度陷入困境。

不過(guò)，這一次，人們對(duì)綠城的擔(dān)心可以減少些。因?yàn)閺娜ツ觊_(kāi)始，綠城開(kāi)始越來(lái)越多地涉及小戶型開(kāi)發(fā)。綠城·杭州藍(lán)色錢(qián)江是綠城開(kāi)發(fā)的一個(gè)高端項(xiàng)目，2010年開(kāi)盤(pán)時(shí)，上述項(xiàng)目的銷售總價(jià)就超過(guò)了2000萬(wàn)元。但是，藍(lán)色錢(qián)江在去年卻力推50多平方米起的中小戶型酒店式公寓，最低總價(jià)只有200萬(wàn)元。

發(fā)生在杭州藍(lán)色錢(qián)江的故事，在綠城其他項(xiàng)目中得以復(fù)制。比如位于杭州高教路與五常大道的綠城翡翠灣開(kāi)盤(pán)推出的就是90~140平方米的中小戶型產(chǎn)品。在上海，綠城玉蘭花園也曾在去年推出過(guò)130平方米左右的兩房?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2012年綠城在杭州、上海、合肥、沈陽(yáng)等地都推出了小戶型的產(chǎn)品銷售。

綠城的媒體相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整是目前綠城一個(gè)重要策略。開(kāi)發(fā)更多市場(chǎng)需要的小戶型產(chǎn)品，顯然符合上述策略。

根據(jù)2012年中期報(bào)，綠城在去年對(duì)其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)作了很大的調(diào)整，根據(jù)市場(chǎng)需求和地域特點(diǎn)，通過(guò)戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)、產(chǎn)品多元化來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)需求，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大產(chǎn)品銷售范圍。除了原有的產(chǎn)品線外，綠城去年還積極開(kāi)發(fā)二、三線城市的綜合體、旅游地產(chǎn)等類型。

延伸業(yè)務(wù)拓展利潤(rùn)

類似綠城中國(guó)這樣在去年大面積調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的地產(chǎn)公司不在少數(shù)。華潤(rùn)在上海的佘山九里項(xiàng)目原先規(guī)劃的都是大平層的大戶型產(chǎn)品，銷售情況不佳。華潤(rùn)因此調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，開(kāi)發(fā)了一批小戶型。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，華潤(rùn)九里2012年推出銷售的產(chǎn)品單套面積要比2011年小了至少一半。

除了調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以外，綠城還涉足地產(chǎn)延伸領(lǐng)域，以獲取利潤(rùn)。除了原有的代建業(yè)務(wù)外，去年綠城還開(kāi)始投資農(nóng)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展。但蘭德咨詢有限公司研究總監(jiān)宋延慶告訴本報(bào)記者，綠城農(nóng)業(yè)、綠城的代建項(xiàng)目包括綠城的養(yǎng)老地產(chǎn)，都是從服務(wù)自己客戶延伸開(kāi)來(lái)的。在主業(yè)利潤(rùn)日趨微薄的情況下，上述延伸業(yè)務(wù)將為綠城帶來(lái)更多的利潤(rùn)。

宋延慶說(shuō)，除了綠城之外，龍湖等其他地產(chǎn)公司目前也有各自的延伸服務(wù)產(chǎn)品推向市場(chǎng)。

不過(guò)，這些延伸服務(wù)短期還難以成為房企的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。綠城媒體相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，截至目前綠城延伸產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的收入在整個(gè)集團(tuán)收入的占比非常小。即使收入最多的代建業(yè)務(wù)，也只占集團(tuán)總收入的極小部分。延伸業(yè)務(wù)要成為綠城的新的利潤(rùn)來(lái)源，還需要時(shí)間。

中國(guó)奧園11.6億拿下兩地塊 商住雙線發(fā)展規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

就在“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則出臺(tái)的前一天，中國(guó)奧園剛剛完成一輪新的土地儲(chǔ)備。

2月28日，中國(guó)奧園同一天分別在佛山和重慶拿下兩幅地塊，涉及資金約11.6億元，兩幅地塊的土地用途均涉及到居住用地和商業(yè)用地等。

去年下半年截至目前，中國(guó)奧園在土地市場(chǎng)的舉動(dòng)顯得較為高調(diào)，一旦新的調(diào)控政策出臺(tái)，新增項(xiàng)目受到的沖擊或許難以避免。

盛富資本總裁黃立沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，“國(guó)五條”以及“按照差額計(jì)征20%的個(gè)人所得稅”可以被稱之為樓市調(diào)控十年來(lái)最犀利的“狠招”，受此影響，一線城市會(huì)出現(xiàn)交易平淡的局面，而大戶型（指面積在150平方米以上的戶型）產(chǎn)品受到的沖擊尤甚。

黃立沖認(rèn)為，配備不完善的二線城市的需求將會(huì)減少，而三四線城市，特別是旅游地產(chǎn)集中的城市，將會(huì)“很慘淡”。

從區(qū)域布局上看，中國(guó)奧園此次新增的項(xiàng)目依然位于其已經(jīng)有項(xiàng)目進(jìn)駐的二線城市。截至目前，中國(guó)奧園的項(xiàng)目主要分布在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角以及重慶，按照黃立沖的觀點(diǎn)，中國(guó)奧園的布局相對(duì)安全。

除此之外，對(duì)于中國(guó)奧園來(lái)說(shuō)，能為其承擔(dān)避險(xiǎn)功能的策略或許應(yīng)該是其近幾年一直在奉行的 “商住雙線發(fā)展”。

從其近幾次拿地的思路來(lái)看，商業(yè)用地開(kāi)始占據(jù)了主流。此外，中國(guó)奧園去年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年上半年，其商業(yè)物業(yè)的銷售收入占比已經(jīng)達(dá)到了49.5%（2011年同期僅為36.7%），已經(jīng)呈現(xiàn)出了與住宅產(chǎn)品并駕齊驅(qū)的局面。

香港永豐金融的一則研報(bào)透露的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年間，以合約銷售計(jì)，中國(guó)奧園住宅項(xiàng)目由23.7億元下跌10．9％至21.1億元，洋房項(xiàng)目由4.1億元增1.63倍至10.85億元，而商業(yè)項(xiàng)目則由9400萬(wàn)元大幅上升至18.15億元。

永豐金融指出，內(nèi)地樓市調(diào)控主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，而奧園過(guò)去幾年積極增加商業(yè)物業(yè)的比重，商業(yè)物業(yè)比重的持續(xù)增加有助于分散調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。

相關(guān)分析認(rèn)為，從目前政策走勢(shì)來(lái)看，中國(guó)奧園在貫徹商住雙線發(fā)展的同時(shí)，或許會(huì)有意增加商業(yè)物業(yè)的持有比例，而 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在商住雙線發(fā)展的同時(shí)，中國(guó)奧園其實(shí)也在有意加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷售的速度，以實(shí)現(xiàn)資金的高周轉(zhuǎn)。

但與恒大、保利等房企相比，中國(guó)奧園歷來(lái)不以高周轉(zhuǎn)著稱，因此如何保證充足的現(xiàn)金流成為中國(guó)奧園能否實(shí)現(xiàn)這一策略的關(guān)鍵。

記者注意到，截至去年上半年，中國(guó)奧園現(xiàn)金及銀行存款約為5.76億元，但一年內(nèi)到期的銀行貸款則達(dá)到了27.57億元，短期還款壓力并不小。在此情況下，中國(guó)奧園仍需要在調(diào)控可能加碼的情況下尋求突破，以通過(guò)快速銷售來(lái)緩解資金壓力。