每經記者 鄢銀嬋 發(fā)自重慶

作為北大資源集團加盟重慶地產圈的首次代言，江山名門不僅在硬件上擁有超過100萬平方米建筑面積，在教育、醫(yī)療、科技等領域具備的“北大”烙印也使其在產業(yè)地產這條路上霸氣外露。

然而《每日經濟新聞》記者調查卻發(fā)現(xiàn)，江山名門目前所推樓盤銷售情況并不盡如人意，滯銷率近4成。分析人士認為，隨著新國五條的實施，花園洋房、別墅等改善型需求可能會遭遇寒流，而江山名門一期、二期所銷售及規(guī)劃樓盤洋房、別墅占比并不小，未來走勢難以明朗。

低成本拿地

公開資料顯示，早在2010年北大資源集團就開始布局重慶市場。2010年4月，由其全資打造的重慶解放碑日月光中心中服免稅店開業(yè)，發(fā)力商業(yè)地產；同年8月，重慶北大資源地產有限公司進行工商注冊登記，注冊資本為1億元。

2011年11月，其在重慶的首個地產項目北大資源·江山名門進行奠基，正式進軍西南房產市場。

根據新浪樂居對該樓盤提供的信息顯示，江山名門地處重慶江北寸灘保稅港區(qū)，項目總占地面積約為1136畝，總建筑面積約130萬方，其中一期占地556畝，建筑面積約74萬方。

《每日經濟新聞》記者通過重慶網上房地產查詢土地出讓信息發(fā)現(xiàn)，符合上述內容的僅有兩條拍賣公告：即在2010年9月13日成交的總面積122263平方米、規(guī)劃建筑面積211485平方米的江北區(qū)唐家沱組團I分區(qū)I18-2/02、I18-3/02、I18-6/01號宗地和總面積111340平方米、規(guī)劃建筑面積222682平方米、江北區(qū)唐家沱組團I分區(qū)I22-7/03、I22-10/02、I22-6/03號宗地。兩宗土地出讓性質均為二類居住、商業(yè)金融用地，成交價格分別為35391萬元、35346萬元，樓面地價分別為1673元、1587元，競得方則是一家重慶盈豐投資有限公司。

據公開信息顯示，重慶盈豐投資有限公司成立于2006年，為北大資源集團的全資子公司。

“按照當時該區(qū)塊的土地行情，這個競拍價格并不高，可以說還略低。”世聯(lián)地產王姓人士介紹說，由于2010年5月寸灘保稅港通過驗收，周邊房屋租金短時間內便上漲了近10倍，該區(qū)域的土地價格也有所上漲。

這一說法在記者所查詢的相關資料也得到應證。重慶網上房地產信息顯示，2010年5月，總面積為6933平米、規(guī)劃建筑面積為13866平米的唐家沱組團E、F標準分區(qū)E20-3/03號商業(yè)金融用地，成交價為3600萬元，樓面地價便高達2596元。

上述人士介紹，目前該區(qū)塊的土地也已經有所上漲。去年9月成交的一塊同為唐家沱組團I分區(qū)地塊，樓面地價便直逼3000元關口。

更引人注意的是，按照目前所披露的江山名門1136畝的總面積，上述略低于市價的地塊總面積不過400畝左右，其余地塊拿地成本更低。資料顯示，重慶盈豐投資有限公司2006年12月在該區(qū)域競得一塊面積556畝、可建面積55.44萬平米的地塊，拍得價25367萬元，樓面地價僅457元/平米。

新國五條或成銷售阻礙

與傳統(tǒng)地產開發(fā)模式不同，江山名門也秉承了北大資源集團依托北大及方正集團產業(yè)資源進行房產開發(fā)的特點，致力產業(yè)地產。

在早期推廣中，江山名門便重點宣傳其擁有的醫(yī)療、科技、教育、金融等資源，“讓孩子從三歲起享受北大教育”也成為一大賣點。此外，根據規(guī)劃，江山名門極有可能通過小區(qū)的無線網絡覆蓋和資源E家平臺，實現(xiàn)醫(yī)療保健、金融超市等特色化的物業(yè)管理服務。

《每日經濟新聞》記者調查發(fā)現(xiàn)，上述頗具誘惑的賣點所發(fā)揮的效果卻不盡人意。

2012年9月，江山名門一期開盤，推出房源A3、A4、A8、A9號樓洋房與B1、B2號樓14幢、15幢高層；推出洋房面積為104㎡-143㎡ ，高層面積為58㎡、65㎡、77㎡、89㎡幾種戶型，開盤價6500元每平米起。

重慶網上房地產數據顯示，截止3月3日，15幢260套房源中，仍有95套房處于可售狀態(tài)；14幢248套房源中，還有32套房處于可售狀態(tài)，滯銷率最高達36%。

此外，于去年11月開盤的17幢、4幢在推出交5000元優(yōu)惠3萬元等大幅度促銷措施后，截止3月3日，17幢140套房源中，有25套未賣出，4幢24套房源中，有13套處于可售狀態(tài)，滯銷率最高達54%。

《每日經濟新聞》記者3月5日就樓盤銷售情況致電重慶北大資源地產有限公司營銷部，一名施姓工作人員表示，公司暫時不方便透露有關樓盤的銷售情況，也不對此作任何評價。

分析人士認為，新近出臺的“新國五條”對該樓盤的銷售還可能造成沖擊。

“江山名門目前在售房源中，包括4幢、8幢、7幢等均為花園洋房，價格在8500元-11000元/平米，屬于改善型需求住房，恰好是新國五條政策所影響的那一部分。”上述分析人士說。

據了解，3月1日出臺的“新國五條”規(guī)定：非家庭唯一住房且未住滿5年的的二手房，要加納交易差價20%的個稅。據測算，以一套非5年內個人唯一住房的普通二手房為例，假如房主原購房值50萬元，目前總價200萬，之前個稅為成交總價的1%，即2萬元，新政后按照差額的20%計算，就是30萬，個稅增加28萬，相當于房屋總價的14%。

上述世聯(lián)地產王姓人士認為，新國五條細則的落地，將嚴重打擊改善型買家的購房欲望。而據規(guī)劃，江山名門一期、二期中洋房、別墅占比并不小，也令其未來走勢更加撲朔迷離。