房地產(chǎn)調(diào)控是否必要？答案是肯定的。在工業(yè)化和城市化持續(xù)推進、新增成年勞動力不斷涌入、國民收入大幅度增長、貨幣供給持續(xù)膨脹的背景下，指望房價不漲是不現(xiàn)實的。調(diào)控的目標不可能是扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟社會基本面因素而制止住房價上漲大趨勢，而只能是抑制房價過快上漲，防止房地產(chǎn)市場過度波動，以免沖擊宏觀經(jīng)濟和社會穩(wěn)定性。

在開放經(jīng)濟環(huán)境下，貨幣供給等因素并非完全取決于我國經(jīng)濟運行，而要在很大程度上受外界影響。上世紀90年代以來，外匯占款連續(xù)20年成為中國貨幣投放主渠道，經(jīng)濟、外貿(mào)高增長時期不可能通過調(diào)控徹底消除房價上漲。要想從根本上消除房地產(chǎn)市場的過大壓力，除非發(fā)生以下經(jīng)濟社會基本面因素變化：長期是工業(yè)化和城市化進程大體完成，人口年齡構(gòu)成變遷等；中短期是貨幣供給、保障性住房供給等因素。此外，區(qū)域發(fā)展失衡、經(jīng)濟資源過度集中于某些地區(qū)，將導(dǎo)致局部地區(qū)房地產(chǎn)市場泡沫膨脹失控。鑒于此，我們在調(diào)控房地產(chǎn)市場時，不宜對其訂立過高的期望目標值，而是將房地產(chǎn)泡沫抑制在一定程度之內(nèi)。就全國而言，就是使收入增長超過房價上漲。

不宜苛求調(diào)控使房價下降，但應(yīng)當要求房地產(chǎn)調(diào)控措施最大限度地減少副作用。二手房交易收益征稅20%，此舉目標是正當?shù)?，是期望藉此大幅度削減擁有多套房產(chǎn)的投機者預(yù)期收益，以此抑制房地產(chǎn)市場泡沫。問題是二手房賣方中，很大一部分人希望改善居住條件，賣掉目前所住小房，加一部分錢換購大房；或是因為工作地點調(diào)動而打算換購住房。二手房交易收益征稅20%的規(guī)定，等于是大幅度增加了這部分中等收入群體的生活成本，對他們影響很大，有些可能會因此重新考慮自己工作調(diào)動等項決定。

此項政策在落地之前，出現(xiàn)了二手房市場交易恐慌性熱潮，房價可能會有所下跌，但在此項政策落地之后，二手房交易市場可能冰封一段時間。真正高收入、高資產(chǎn)人士大可不必急于賣掉手頭房子，改為持有并取得房租收益一樣可行。由于一線城市房租水平近兩年來已經(jīng)大幅度提高，他們的這項策略不會明顯損害他們的現(xiàn)金流量。而想買房的中等收入群體將更多地奔向遠郊置業(yè)，大城市的交通等壓力將因此進一步加劇，城區(qū)租房客總體收入層次將因此有所下降，群租之類行為更難防治。這對城市的可持續(xù)發(fā)展，尤其對城市中心區(qū)域可持續(xù)發(fā)展是不利的。只要供需總體格局沒有根本變化，這項舉措實施一段時間后總體效果可能是將刺激負擔轉(zhuǎn)嫁給買房人，反而加大房價上漲壓力。

要想通過稅收手段打擊投機客而最小程度誤傷希望改善居住條件的中等收入群體，更合適的工具不是對二手房交易所得征稅，而是開征房產(chǎn)稅。因為要想逐一區(qū)分每筆二手房交易是屬于投機客交易還是屬于中等收入群體旨在改善居住條件的交易，甄別的工作量太大，難度也太高。但在實現(xiàn)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)之后，對人均擁有住宅面積超過一定標準的家庭和個人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，打擊更為精準，甄別效率較高而難度較低。從中長期看，要想根治房地產(chǎn)市場泡沫，應(yīng)當改善經(jīng)濟資源布局，改變經(jīng)濟資源過度集中于少數(shù)大型、特大型城市的局面。