每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 徐學(xué)成 楊羚強(qiáng) 發(fā)自北京 廣州 上海    

每經(jīng)記者 尚希 徐學(xué)成 楊羚強(qiáng) 發(fā)自北京 廣州 上海

“今天去北京3月要開盤的新項(xiàng)目。兩周前去看的時(shí)候銷售說1.6萬元左右。今接到通知去驗(yàn)資，價(jià)錢可能變成2萬元上下。開發(fā)商坐地起價(jià)，我究竟是買還是不買？”北京一位購房者在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭的微博上留下了這樣一段咨詢貼。

“國五條”出臺(tái)前后，京、滬、穗樓市又出現(xiàn)漲聲。個(gè)別的二手房房東、開發(fā)商更是乘機(jī)坐地起價(jià)，一次性跳價(jià)幅度甚至超過10%。然而，當(dāng)個(gè)別的現(xiàn)象被廣為傳播，購房者很容易地誤認(rèn)為整個(gè)市場(chǎng)都已經(jīng)出現(xiàn)了大幅漲價(jià)現(xiàn)象。關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的事實(shí)真相究竟是怎樣的？3月9日、10日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)北京、上海、廣州三地的一二手房市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查。

北京

新盤趕趟入市 部分項(xiàng)目均價(jià)上調(diào)

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

在北京二手房市場(chǎng)一片火熱的同時(shí)，一手房市場(chǎng)在新政的“窗口期”也開始躍躍欲試。

“我們這次開盤還沒有提價(jià)，但如果周邊的項(xiàng)目開盤提價(jià)賣得好的話，我們也會(huì)考慮。”3月10日，北京房山區(qū)的某在售項(xiàng)目的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前該項(xiàng)目均價(jià)是在1.8萬~1.9萬元，而區(qū)域內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)提價(jià)到了2.2萬元。

漲價(jià)的沖動(dòng)并非體現(xiàn)在這一個(gè)項(xiàng)目上。在記者走訪的多個(gè)樓盤中，計(jì)劃在近期開盤的項(xiàng)目，均價(jià)相比此前都有所上浮，剛需盤尤甚。

“新政對(duì)于普通住宅、剛需項(xiàng)目來說都是一個(gè)利好。”東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬指出，正因如此，在細(xì)則落地之前的窗口期，個(gè)別的項(xiàng)目會(huì)因市場(chǎng)需求升溫而加大漲價(jià)預(yù)期。

新盤加緊入市

“國五條”落地一周后的首個(gè)周末，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪多個(gè)在售樓盤發(fā)現(xiàn)，一些熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目的售樓處人滿為患，大部分購房者都是帶上了個(gè)人資料進(jìn)行排號(hào)登記的。

在房山區(qū)的金地朗悅項(xiàng)目售樓處，記者看到，由于下周日就要開盤，前來登記的購房者非常多，售樓處擠得水泄不通。銷售人員告訴記者，這兩天登記的意向客戶已近600人，本次即將開盤的10棟樓，總套數(shù)只有一百多套。

與金地朗悅一路之隔的京投萬科新里程項(xiàng)目，銷售人員同樣告訴記者，項(xiàng)目過兩天便會(huì)開盤。“目前我們登記的購房客戶已經(jīng)有600多人，而此次開出的房源只有100套，開盤當(dāng)天會(huì)采取搖號(hào)的方式。”

除房山區(qū)域外，通州區(qū)域的多個(gè)在售樓盤也出現(xiàn)同樣的情景。

“目前已經(jīng)有1000多個(gè)客戶做了登記。”定于下周開盤的金地格林格林項(xiàng)目的銷售人員告訴記者，此次開盤的套數(shù)也僅有200余套。

“在地方細(xì)則出臺(tái)之前這段窗口期，開發(fā)商都在加緊推盤走量。”賈玉鵬告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，3月份以來，開發(fā)商推盤的速度明顯加快，不管是剛需項(xiàng)目還是改善型產(chǎn)品都有加緊入市之勢(shì)。“3月份我們已經(jīng)開了兩次盤了，接下來還會(huì)加推新的產(chǎn)品。”

上漲預(yù)期明顯

“我們這次原本打算把剩下的房源都開出來，但是公司決定還是先開十棟，留五棟。”北京房山區(qū)域某項(xiàng)目開發(fā)商告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于此前項(xiàng)目預(yù)售證審批的價(jià)格相對(duì)較低，而如今周邊項(xiàng)目漲價(jià)趨勢(shì)又很明顯，所以有意調(diào)整剩余樓盤的價(jià)格。

“長陽的一些項(xiàng)目都漲到2.2萬元了，如果成交狀況好的話，我們也打算提價(jià)3000元。”該人士表示。據(jù)記者了解，該開發(fā)商項(xiàng)目目前銷售均價(jià)在1.8萬元左右。

同樣位于房山的京投萬科新里程的銷售人員告訴記者，即將開盤的這一期具體價(jià)格還未定，應(yīng)該在2萬元/平方米左右。記者從北京市住建委網(wǎng)站上看到，該項(xiàng)目去年7月份開盤的一期簽約均價(jià)為14988元/平方米，12月份開盤的一期，均價(jià)為17164元/平方米。相比之下，新入市的一期房源漲價(jià)預(yù)期明顯。

“需求量對(duì)項(xiàng)目的定價(jià)起了很大的作用，目前來看，北京市場(chǎng)確定上半年入市的項(xiàng)目并不多，主要是去年同期土地供應(yīng)量偏少造成的。”在賈玉鵬看來，開年以來樓市成交的持續(xù)走高也推高了目前項(xiàng)目的入市價(jià)格。

東匯置地董事長劉東提供的數(shù)據(jù)顯示，北京市今年前2月共成交了18818套新建商品房，而去年同期僅成交了5548套，銷售套數(shù)、銷售面積、銷售總額同比分別大漲了2.39倍、2.69倍、3.47倍。

東匯置地房地產(chǎn)整合運(yùn)營機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1~2月，北京新建商品房成交均價(jià)為22207元/平方米，比去年同期上漲21.07%，相比去年全年20673元/平方米的均價(jià)，漲幅也達(dá)到7.42%。

不過賈玉鵬表示，“北京市‘國五條’細(xì)則出臺(tái)之后，這一輪小高潮也許將會(huì)平息。”在他看來，一旦出臺(tái)了具體的控制目標(biāo)，將會(huì)嚴(yán)格控制后期入市項(xiàng)目的價(jià)格上漲空間。

上海

新開樓盤小幅加價(jià) 未來或現(xiàn)分化走勢(shì)

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

和北京、廣州等城市相比，上海的商品房庫存壓力也許是最大的。截至3月10日，上?？晒╀N售的新房總量達(dá)到880萬平方米。但即便面對(duì)如此高的庫存和“國五條”調(diào)控，上海的近日新開盤樓盤報(bào)價(jià)仍較前期有所上漲。

剛需盤價(jià)格小幅上漲

新浪樂居的調(diào)查顯示，3月9日和3月10日兩天上海共計(jì)有12個(gè)樓盤開盤，其中不少剛需樓盤的報(bào)價(jià)都較之前有小幅上漲。以青浦華新鎮(zhèn)的恒文星尚灣為例，售樓處3月1日的銷售預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)為14000元/平方米，但3月9日開盤的報(bào)價(jià)上漲至14500元/平方米。同樣，鵬潤伊頓公寓加推房源的報(bào)價(jià)也較前期有600元/平方米的上漲。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月9日和3月10日開盤的12個(gè)樓盤中，至少有一半樓盤的售樓處報(bào)價(jià)較前期有小幅上調(diào)。

相比起一手房，二手房的價(jià)格上調(diào)幅度更為明顯。

酷房網(wǎng)的信息顯示，很多樓盤在春節(jié)后掛牌的房源報(bào)價(jià)比之前上調(diào)了不少。如三林的浦發(fā)博園，春節(jié)前掛牌的14樓精裝修兩房公寓的報(bào)價(jià)是235萬元。而3月4日同一小區(qū)同一房型5樓的毛坯公寓價(jià)格達(dá)到250萬元。閘北的新梅共和城的兩房2月中下旬報(bào)價(jià)為300萬元左右，而現(xiàn)在的報(bào)價(jià)普遍上升至340萬元。

不過，上述新房和二手房?jī)r(jià)格上調(diào)是否具有普遍性，還有待進(jìn)一步觀察。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍說，“國五條”出臺(tái)后，二手房掛牌價(jià)格上漲和下跌的現(xiàn)象同時(shí)出現(xiàn)，不過所占的比例都較小。和二手房相比，新房?jī)r(jià)格普漲概率更低。前期，他曾經(jīng)組織過部分開發(fā)商進(jìn)行座談，其中包括上海地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)。這些公司當(dāng)場(chǎng)都表態(tài)，不會(huì)整體上調(diào)售價(jià)。他認(rèn)為，按照座談會(huì)的結(jié)果看，多數(shù)樓盤不會(huì)大幅上調(diào)售價(jià)。

成交面積環(huán)比上漲20.7%

宋會(huì)雍說，無論是新房還是二手房，漲價(jià)能否成功，取決于成交量。新浪樂居在3月9日和3月10日對(duì)部分樓盤的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查顯示，盡管部分樓盤價(jià)格小幅上漲，但購房者似乎尚能接受。

以恒文星尚灣為例，該樓盤共推出85平方米、86平方米、136平方米戶型100多套。開盤當(dāng)天，80多平方米戶型就全部售出。鵬潤伊頓公館售樓處也反映，周末開盤主推的80平方米戶型，已所剩不多。

和黃上海樓盤御沁園公寓雖然每平方米售價(jià)18000元，比周邊一些樓盤高出1000~1500元/平方米，且售賣的主要是140平方米以上的大戶型，但依然賣得不錯(cuò)。該樓盤開盤當(dāng)天總共推出的200多套房子，當(dāng)日就只剩余二三十套。

佑威地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年3月4日~3月10日上海市商品房成交面積為38.34萬平方米，環(huán)比前周上漲6.9%，其中商品住宅成交面積為31.20萬平方米，環(huán)比前周上漲20.7%。

開發(fā)商小幅上調(diào)售價(jià)卻仍然熱銷，讓人擔(dān)心市場(chǎng)后期的價(jià)格走勢(shì)。

中房信研究總監(jiān)薛建雄提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的一組剛性需求樓盤的價(jià)格調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，上海開發(fā)商目前的價(jià)格策略仍然是“小步快跑”，每次加價(jià)幅度都不大。

不過，根據(jù)薛建雄提供的2012年一季度和截至2013年3月6日的樓盤成交價(jià)格對(duì)比，至少有一半以上的樓盤成交價(jià)漲幅超過10%，其中個(gè)別樓盤的價(jià)格漲幅甚至超過30%。

大幅漲價(jià)可能性小

雖然上海樓盤仍存價(jià)格上漲預(yù)期，但是部分樓盤價(jià)格上調(diào)的阻力也已顯現(xiàn)。

根據(jù)中房信的調(diào)研數(shù)據(jù)，在去年成交價(jià)格上漲幅度超過10%的公寓樓盤中，至少有七成以上出現(xiàn)了成交套數(shù)和成交面積的大幅下滑，其中部分樓盤的成交量甚至較去年同期下滑了七成以上。

薛建雄說，這一現(xiàn)象有兩種原因，一是今年推出的房源數(shù)量不如去年多，二是市場(chǎng)接受程度因價(jià)格上調(diào)而下滑。

相比之下，高端樓盤的成交則很少受到價(jià)格的影響，絕大部分價(jià)格較去年上浮的樓盤成交仍然保持活躍。

以保利茉莉公館為例，目前的平均成交價(jià)格較2012年第一季度上漲了14.3%，但成交量和成交套數(shù)比2012年增加了近一倍。另一成交價(jià)格較去年同期大幅上漲的大華·河畔華城，雖然價(jià)格較去年同期上漲了11.9%，但成交套數(shù)和成交面積卻由去年同期的7套1641平方米，增加至今年的19套4293平方米。

宋會(huì)雍說，剛需樓盤和別墅樓盤漲價(jià)后兩種截然不同的市場(chǎng)表現(xiàn)，預(yù)示著未來房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，即剛需樓盤的上漲價(jià)格空間將非常小，而別墅等改善需求的樓盤雖然價(jià)格上漲的空間會(huì)大一些，但不可能再出現(xiàn)大幅漲價(jià)的現(xiàn)象。

廣州

一手房?jī)?yōu)惠力度收緊尚未出現(xiàn)集中漲價(jià)

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

“國五條”細(xì)則出臺(tái)之后的首周，廣州樓市釋放出的最明顯的信號(hào)是二手房簽約量集中爆發(fā)，但根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者數(shù)日調(diào)查的經(jīng)歷，以及多位業(yè)內(nèi)人士透露的信息，廣州目前尚未出現(xiàn)大面積漲價(jià)的情況。不過，也有一些主流開發(fā)商的內(nèi)部人士透露，計(jì)劃在一手房集中開盤期間提價(jià)。

二手房漲價(jià)屬個(gè)案

3月1日“國五條”細(xì)則出臺(tái)之后，已有數(shù)位中介向記者表示，如果買二手房，要在廣州本地實(shí)施細(xì)則出臺(tái)之前盡快出手。

日前，記者在廣州房產(chǎn)登記交易中心看到，截至當(dāng)日的12時(shí)許，中心排隊(duì)機(jī)叫號(hào)信息區(qū)顯示的派號(hào)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到1057。一位剛剛辦理完過戶手續(xù)的買家告訴記者，他早上不到8點(diǎn)鐘就來到交易登記中心門外排隊(duì)，當(dāng)時(shí)已有數(shù)十人早已在這里等候。

據(jù)滿堂紅對(duì)陽光家緣二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，3月1日至3月7日，廣州二手住宅的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到1776條，超過2月全月的網(wǎng)簽數(shù)（1357套）。

由于調(diào)控新政的造成買家急于出手，一些賣家在價(jià)格上擁有了更多的話語權(quán)。

記者在廣州某知名的大型小區(qū)看過一套面積約66平方米的兩房單位，業(yè)主起初叫價(jià)75萬元，但僅一天時(shí)間就調(diào)高至76萬元。

滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，在“搶末班車”的行情之下，一些剛過5年的 “免稅房源”最受歡迎，導(dǎo)致部分業(yè)主調(diào)高了售價(jià)。

不過，肖文曉認(rèn)為，“國五條”出臺(tái)后雖然出現(xiàn)了漲價(jià)現(xiàn)象，但并不代表整體的市場(chǎng)情況。

經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，“在地方細(xì)則沒有真正落地之前，目前二手房市場(chǎng)主要的變化是集中簽約導(dǎo)致成交量放大，但價(jià)格沒有太大變化。一些未滿5年的二手房由于面臨潛在的征稅風(fēng)險(xiǎn)，還降低了售價(jià)。”

一手房市場(chǎng)相對(duì)平淡

相對(duì)于二手房的火爆行情，近期廣州一手房市場(chǎng)則顯得相對(duì)平淡。

網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)顯示，3月2日至3月9日期間，廣州共成交了2681套單位，比“國五條”細(xì)則出臺(tái)前一個(gè)周期的3422套成交量出現(xiàn)下跌，但成交均價(jià)仍保持在19300元/平方米的高位。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了多個(gè)樓盤，尚未發(fā)現(xiàn)大面積的一手房漲價(jià)現(xiàn)象。除一些在售樓盤表示小戶型基本售罄之外，一些待售樓盤回避了對(duì)開盤價(jià)格的預(yù)測(cè)。

“新的政策本身對(duì)一手房市場(chǎng)的影響有限，由于春節(jié)過后開發(fā)商需要一段時(shí)間蓄客，為開盤做準(zhǔn)備，所以目前一手房市場(chǎng)相對(duì)平淡。”朱欣苑指出，一手房的集中開盤時(shí)間應(yīng)該要到4月中旬或“五一”前后。

但值得關(guān)注的是，近期有多位主流開發(fā)商內(nèi)部人士表示，計(jì)劃在新項(xiàng)目開盤時(shí)提高售價(jià)。同時(shí)，記者了解到，在3月入市的樓盤，給出的優(yōu)惠力度也在縮減。搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，3月廣州樓市預(yù)計(jì)有52盤推新房源，但其中只有15個(gè)優(yōu)惠盤，占比為28.85%，比2月優(yōu)惠盤占比下跌約10個(gè)百分點(diǎn)。

肖文曉認(rèn)為，對(duì)二手房征收差額20%的個(gè)稅導(dǎo)致部分二手房市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)，在需求充裕的情況下，開發(fā)商才有了提價(jià)和收緊優(yōu)惠的底氣。但他同時(shí)指出，提價(jià)其實(shí)夸大了新政對(duì)一手房的利好。他表示，新政出臺(tái)之后，最明顯的變化是進(jìn)一步抑制投資需求，這對(duì)滿足剛需的一手房或許是利好消息，但對(duì)于仍然以投資需求為主的高端樓盤來說，仍然是不利消息。