每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 李怡 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 李怡 發(fā)自北京

“國(guó)五條”無(wú)疑是3月份以來(lái)樓市最熱門(mén)的話(huà)題?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到進(jìn)入3月以來(lái)，已有武漢、長(zhǎng)沙等二級(jí)城市相繼開(kāi)始執(zhí)行公積金政策調(diào)整?？藸柸鸢l(fā)布報(bào)告稱(chēng)，樓市的持續(xù)回暖，使新一輪調(diào)控不期而至，只要大環(huán)境未變，房?jī)r(jià)沒(méi)有得到有效控制，類(lèi)似于公積金貸款、限購(gòu)、提高貸款利率等政策就不會(huì)停止。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次調(diào)控力度之大，超出市場(chǎng)預(yù)期。但實(shí)際上，該政策仍是沿襲過(guò)去的思路，即最大限度地保護(hù)剛需購(gòu)房者利益。隨著市場(chǎng)回暖跡象越來(lái)越明顯，各種組合政策陸續(xù)出臺(tái)，將繼續(xù)形成新一輪的樓市調(diào)控。

多地執(zhí)行新公積金政策/

3月1日，武漢市住房公積金中心發(fā)布信息稱(chēng)，將從3月10日起對(duì)武漢市公積金貸款和提取政策作出調(diào)整。新規(guī)主要涉及在原公積金貸款額度計(jì)算方法基礎(chǔ)上，增加職工住房公積金繳存時(shí)間及繳存賬戶(hù)余額等系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)；分別對(duì)新參繳住房公積金的職工、已參繳住房公積金6個(gè)月及以上的職工以及異地調(diào)入武漢市的職工實(shí)施不同的公積金貸款額度審核方式。

此外，規(guī)定購(gòu)買(mǎi)首套住房且為一手房（含商品房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房），套型建筑面積在90平方米（含）以下的，住房公積金貸款最高比例不得超過(guò)所購(gòu)房屋總價(jià)的80%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款最高比例不得超過(guò)所購(gòu)房屋總價(jià)的70%。購(gòu)買(mǎi)二手房，所購(gòu)房屋建成時(shí)間在10年 （含10年）、11年~20年、21年~30年以?xún)?nèi)的，貸款最高比例分別不超過(guò)房屋總價(jià)的70%、60%和50%。購(gòu)買(mǎi)第二套住房且符合武漢市職工家庭現(xiàn)有住房建筑面積在140平方米及以下規(guī)定的，貸款最高比例不得超過(guò)房屋總價(jià)的40%。

無(wú)獨(dú)有偶，長(zhǎng)沙市住房公積金管理委員會(huì)也在2013年2月8日發(fā)布了相關(guān)公積金調(diào)整政策。相關(guān)文件顯示，長(zhǎng)沙此次住房公積金提取和個(gè)人住房貸款政策變化主要表現(xiàn)在以下方面，即：職工申請(qǐng)使用住房公積金貸款，須正常繳存住房公積金12個(gè)月（含）以上，此前是6個(gè)月以上；職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修同一套普通自住房已申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金的，不予發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款；首套房面積超120平方米，買(mǎi)第二套房不得再申請(qǐng)住房公積金貸款；停止向購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的繳存職工發(fā)放住房公積金貸款；借款人的工資收入根據(jù)該職工住房公積金繳存基數(shù)推算確定 （月繳存額低于320元的按最低繳存比例5%測(cè)算）；職工住房公積金貸款期限，不得超過(guò)借款人辦理貸款時(shí)至法定退休年齡的工作年限。

長(zhǎng)沙上述規(guī)定于2013年3月1日起執(zhí)行，即“國(guó)五條”發(fā)布前一天。

另?yè)?jù)媒體報(bào)道，從3月1日起，吉林長(zhǎng)春市住房公積金管理中心也陸續(xù)推出5項(xiàng)個(gè)人貸款新政策，包括調(diào)整時(shí)限要求、調(diào)整貸款首付比例、規(guī)定貸款限額、申辦提前還款、給予利息補(bǔ)貼等。

未來(lái)存互相仿效可能/

業(yè)內(nèi)人士分析，提前調(diào)控加碼，收緊公積金的城市，或因房?jī)r(jià)上漲幅度較快。

據(jù)2013年2月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)，武漢市新建住宅環(huán)比上漲0.74%，同比增長(zhǎng)1.66%。而其主城區(qū)的二手住宅價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)0.58%，同比增長(zhǎng)8.83%。長(zhǎng)沙市新建住宅的環(huán)比上漲幅度與武漢相同，增幅也為0.74%。

根據(jù)克爾瑞發(fā)布的2013年2月的長(zhǎng)春市場(chǎng)信息集成報(bào)告顯示，長(zhǎng)春市2月份商品住宅供求比為0.84，表明長(zhǎng)春樓市買(mǎi)方熱情高于賣(mài)方。隨著商品住宅庫(kù)存的逐漸減少，房企可推盤(pán)量的下降，以及購(gòu)房者出現(xiàn)“按捺不住”的心態(tài)，因此，房?jī)r(jià)易出現(xiàn)上升的趨勢(shì)。事實(shí)上，長(zhǎng)春的成交均價(jià)為5965元/平方米，環(huán)比漲4%，同比漲8%。 克爾瑞發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，類(lèi)似公積金貸款、限購(gòu)、提高貸款利率等樓市配套調(diào)控政策可能會(huì)繼續(xù)。而各地的公積金貸款調(diào)整，在一定程度上，也是向外界表示響應(yīng)中央控制房?jī)r(jià)的舉措。另一方面看，公積金貸款的松緊也直接與當(dāng)?shù)毓e金管理中心資金富余情況掛鉤，近期樓市成交活躍，必然會(huì)出現(xiàn)公積金貸款申請(qǐng)量過(guò)大、供不應(yīng)求的現(xiàn)象。不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，此輪公積金政策調(diào)整雖然集中在3月份執(zhí)行，但政策出臺(tái)均在“國(guó)五條”之前。

“房?jī)r(jià)短期再上漲的可能性不大。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，這次調(diào)控目前來(lái)看才是開(kāi)端，雖然各地細(xì)則還未出臺(tái)，但可以預(yù)測(cè)的是，起碼對(duì)上半年房?jī)r(jià)會(huì)有明顯的抑制作用。

同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，公積金政策個(gè)別城市提前收緊，多數(shù)是由于貸款額度不足，階段性地進(jìn)行調(diào)整，如果后期繳納額度足夠，還會(huì)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整?？傮w上公積金貸款支持剛需、自住需求的政策，并不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別城市的暫時(shí)調(diào)整而發(fā)生變化。

此次大范圍公積金政策調(diào)整集中在二線(xiàn)城市，背后究竟是何原因？

中國(guó)指數(shù)研究院的市場(chǎng)總監(jiān)何田認(rèn)為，一線(xiàn)城市的調(diào)控政策本身比較嚴(yán)厲，且北京等城市公積金的使用率并不高。打個(gè)比方，以公積金最高貸款80萬(wàn)元為基準(zhǔn)，和北京目前房?jī)r(jià)比較，并不能起到很大作用。

復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰分析，各地公積金政策收緊，和“國(guó)五條”政策的加碼有一定關(guān)系。雖然公積金的收緊主要取決于地方，但是在這種趨勢(shì)下，各地會(huì)有一個(gè)互相仿效的過(guò)程，未來(lái)公積金貸款收緊的城市或許會(huì)越來(lái)越多。