每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自東莞    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自東莞

“國五條”細(xì)則從頒布至今已有10余天，其中對出售二手房將計(jì)征“20%個稅”的規(guī)定迅速攪熱了各地的二手房市場。但實(shí)際上，這一新規(guī)并非在東莞第一次出現(xiàn)。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，從2007年至今，“20%個稅”政策已在東莞實(shí)施了5年有余。

在5年多時間里，讓不少人感到驚訝的是，東莞的房價(jià)一直在穩(wěn)步上升，且二手房市場愈發(fā)活躍。在調(diào)查中記者了解到，雖然東莞當(dāng)初開始執(zhí)行這一政策時堪稱嚴(yán)厲，但由于東莞本身的房地產(chǎn)市場格局和城市特性等因素，再加之在不少實(shí)際操作層面存在諸多“貓膩”，讓東莞的二手房市場一直處于活躍狀態(tài)。

對于其他即將實(shí)施“20%個稅”政策的城市來說，東莞的5年，或許可以是一個頗具參考價(jià)值的范本。

二手房成交5年增150%/

來東莞工作快3年的段先生最近正在考慮買房，但他似乎并不像廣州的一些潛在買家那樣“糾結(jié)”。當(dāng)?shù)弥獜V州郊區(qū)一處超過15年樓齡的二手房報(bào)價(jià)超過1萬元/平方米的時候，他露出了“匪夷所思”的表情：“不會吧？東莞有個跟市政府一路之隔的二手樓盤，現(xiàn)在也才六七千（每平方米），樓盤還新得多。”

盡管他并未告訴記者具體收入水平，但段先生透露的信息表明，與廣州一些年紀(jì)相仿的上班族相比，他“賺得并不比他們少”。

在記者實(shí)地走訪的幾天時間里，似乎并未感受到“國五條”帶來的緊張氣息。只是有一些房產(chǎn)中介透露，“國五條”公布之后，光顧自己店里的人確實(shí)多了一些，但并非都是急于放盤的，主要目的是來打聽政策走勢。

2007年開始，東莞執(zhí)行了“按照出售二手房的個人所得計(jì)征20%個稅”的政策。所謂的“個人所得”需要將出售的總價(jià)減去原價(jià)格，還需扣除相應(yīng)的費(fèi)用（例如裝修費(fèi)用等）。

與廣州等城市“按照成交總價(jià)的1%計(jì)征個稅”的政策相比，東莞這一政策顯然有些“苛刻”。但出乎意料的是，2007年以來，東莞房價(jià)一直在穩(wěn)步上升，且二手房市場愈發(fā)活躍。

東莞中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2006年，東莞全市二手房平均成交價(jià)格為1444元/平方米，而政策開始執(zhí)行的2007年則為2202元/平方米，到2012年，均價(jià)已達(dá)3542元/平方米，相比2007年，累計(jì)漲幅超過60%。同時，2012年，東莞全市二手房成交35507套，相比2007年的14058套增加153%。

2012年，東莞的房地產(chǎn)市場顯示出從未有過的活躍，一手房和二手房成交面積共計(jì)超過了1000萬平方米。“在我印象中，這是從沒有過的。”東莞中原地產(chǎn)策略研究中心總監(jiān)車德銳告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

二手房更受東莞市場歡迎/

上述段先生給記者算了一筆賬，按照6000元/平方米的價(jià)格計(jì)算，1套100平方米的房子總價(jià)才60萬元，首付加上各種稅費(fèi)也就20萬元左右。這對一個夫妻雙方都有穩(wěn)定工作的家庭來說，并不算是很重的負(fù)擔(dān)。更何況，即使在市區(qū)，這樣的標(biāo)準(zhǔn)也不難選到一套地段好的房子。

“在東莞只要供應(yīng)充足，買房積極性就會很高。”車德銳表示，相比之下，二手房似乎更受到歡迎。根據(jù)他透露的情況，東莞的二手房普遍樓齡在10年左右，所以相比一手房總價(jià)會低很多，“一般都是在20萬~30萬元，可能首付也就十來萬元，很輕松就可以入手。”

同時，根據(jù)東莞中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，2007年以來，東莞二手房與一手房成交價(jià)格的差距越拉越大。2007年，兩者相差僅3600元/平方米左右，而到2012年，這一差距拉大到超過4700元/平方米。

在二手房消化了大部分剛性需求的情況下，一手房長期面臨著供應(yīng)過剩的局面，這也是導(dǎo)致東莞新房價(jià)格一直“不溫不火”的原因之一。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2007年，東莞全市一手房成交均價(jià)為5822元/平方米，2012年為8315元/平方米，5年間累計(jì)漲幅僅為42%。

在車德銳看來，針對二手房的個稅政策更容易對一些差價(jià)較大的房源產(chǎn)生影響。“比如買來的時候是4000元/平方米，賣出去的時候變成了7000元/平方米，1套100平方米的差額達(dá)到了30萬元。”他表示，在這種情況下，也不排除有一些二手房的需求流向新房市場。

如果將廣州和東莞進(jìn)行對比，廣州房價(jià)的最高點(diǎn)僅集中在以珠江新城為中心的區(qū)域，但用車德銳的話說，“東莞有28個鎮(zhèn)，每一個鎮(zhèn)都有一個中心，投資的集聚效應(yīng)并不強(qiáng)。”除此之外，東莞本地人習(xí)慣大戶型，外地人也受此影響，一旦單價(jià)太高，大戶型的總價(jià)就會讓買家難以接受，因此單價(jià)“漲不上去”。

在實(shí)地調(diào)查中，記者還了解到，在進(jìn)行“舊改”之后，東莞市政府會為城中村的原住村民建設(shè) “農(nóng)民公寓”。這種公寓大約按照家庭人口每人30平方米的標(biāo)準(zhǔn)來提供，但并不進(jìn)入市場流通。“農(nóng)民公寓”采用與普通商品房一樣的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，因此已經(jīng)消化了部分本地需求。

執(zhí)行層面仍有“空子”可鉆/

除東莞本身的房地產(chǎn)市場格局和城市特性等因素之外，記者發(fā)現(xiàn)，盡管個稅政策十分嚴(yán)格，但“無所不能”的市場還是找到了“空子”。例如“差額”中的“合理費(fèi)用”就被大做文章，有中介人士透露，可以通過一些手段來提高這些費(fèi)用，相應(yīng)地減少計(jì)稅的金額。

除此之外，由于一些房源樓齡較久，如何衡量其原有的價(jià)格成為難題。此前，東莞市場的普遍做法是，由房產(chǎn)中介交由專門的評估公司進(jìn)行評估，再根據(jù)評估價(jià)向地稅部門申報(bào)稅費(fèi)。

由于沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，只要 “買通”評估公司，就可以做高房子的原有價(jià)值，減少征稅金額。

但2012年3月31日，東莞二手房評估系統(tǒng)正式上線，并且統(tǒng)一了東莞二手房交易價(jià)格的衡量標(biāo)準(zhǔn)。但車德銳稱，此舉“規(guī)范了行業(yè)，但沒有規(guī)范市場。”正如他所說，這套評估系統(tǒng)出臺之后，此前的評估公司基本退出市場，行業(yè)也有了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。但東莞南城區(qū)某中介公司的一位置業(yè)顧問告訴記者，“現(xiàn)在還是按照差額20%征稅，但只要支付一些費(fèi)用，我們還是有辦法幫你操作。”除此之外，另外一種被東莞業(yè)內(nèi)人士所詬病的“潛規(guī)則”則是，不管按照何種標(biāo)準(zhǔn)征稅，這些稅費(fèi)都會被轉(zhuǎn)嫁到買家身上。

車德銳指出，其他城市執(zhí)行這一政策首先要解決兩個問題，一是房屋的原有價(jià)值如何準(zhǔn)確評估；二是征收的稅費(fèi)一定要按照相關(guān)規(guī)定，由賣家來承擔(dān)。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋定則認(rèn)為，在此之前，征稅標(biāo)準(zhǔn)之所以會出現(xiàn)兩種版本 （一種是按照差額的20%，另一種是按照成交總價(jià)的1%），就是因?yàn)樵趯?shí)際操作過程中，房屋的原有價(jià)值如何衡量是個難題，這個“缺口”導(dǎo)致市場上出現(xiàn)很多避稅的方法。