每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江

此前因設(shè)置條件而被質(zhì)疑為定向出讓的紹興加油站地塊日前正式成交，但“放寬”條件后的土地被業(yè)內(nèi)稱之以“天價(jià)”成交。

浙江省紹興縣公共資源交易中心官方網(wǎng)站顯示，3月13日，這宗編號(hào)為柯橋城區(qū)K-28地塊總成交為8200萬(wàn)元，高出起拍價(jià)4562萬(wàn)元，折合樓面價(jià)52033.76元/平方米，競(jìng)得者正是此前被質(zhì)疑為定向?qū)ο蟮慕B興縣中石化交通油氣站建設(shè)發(fā)展有限公司。

對(duì)于該加油站地塊的最后成交，負(fù)責(zé)能源調(diào)研的浙江省發(fā)改委一人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，這樣“不正常”的價(jià)格會(huì)導(dǎo)致“沒有錢可賺”。

記者獲悉，在浙江紹興地級(jí)市轄區(qū)內(nèi)，中石化正在試圖打造一條通過政企合作，達(dá)到既能完善和提升紹興石油的加油（氣）站網(wǎng)點(diǎn)布局，又能夠降低土地成本的新思路。然而，最后高價(jià)拿地的市場(chǎng)表現(xiàn)似乎宣告這條路子“走不通”。

高出底價(jià)一倍多

1月14日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道《紹興商業(yè)地塊出讓僅一家夠格競(jìng)拍被指量身定制》，報(bào)道稱“出讓方要求該地塊的競(jìng)買人須為紹興縣屬國(guó)有參股油（氣）品經(jīng)營(yíng)企業(yè)，如此設(shè)置條件便引起潛在競(jìng)買人的質(zhì)疑，并認(rèn)為符合競(jìng)買條件的只有紹興縣中石化交通油氣站建設(shè)發(fā)展有限公司這一家公司。”1月15日，紹興縣國(guó)土資源局與紹興縣公共資源交易中心聯(lián)合發(fā)布公告稱，該地塊因故暫停出讓。

根據(jù)紹興國(guó)土資源局公布的最新出讓公告顯示，該地塊的競(jìng)買人條件放寬至境內(nèi)具有成品油零售經(jīng)營(yíng)管理資質(zhì)的法人、自然人和其他組織。

3月14日，紹興縣國(guó)土資源局副局長(zhǎng)周建平向記者表示，條件放寬后，共有5家企業(yè)參與競(jìng)拍，包括中石油、中石化，紹興縣中石化交通油氣站建設(shè)發(fā)展有限公司等，還有民營(yíng)企業(yè)。

“公開公平競(jìng)拍下，經(jīng)過二十多輪角逐，最終以8200萬(wàn)成交。”參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的一企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。

浙江省紹興縣公共資源交易中心官方網(wǎng)站公示的成交結(jié)果顯示，該加油站地塊起拍價(jià)為3638萬(wàn)元，總成交為8200萬(wàn)元，成交價(jià)高于起拍價(jià)4562萬(wàn)元，競(jìng)得者為紹興縣中石化交通油氣站建設(shè)發(fā)展有限公司。紹興縣交通運(yùn)輸局官方網(wǎng)站2012年7月份公告稱，該公司由紹興縣交通投資有限公司與中國(guó)石油化工股份有限公司共同出資。

“天價(jià)”加油站或?yàn)?ldquo;搶地盤”

以8200萬(wàn)元下拿下該地塊，在當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這就是一個(gè)微利甚至是虧本的買賣，但他們并不是為了獲利，而是為了“搶地盤”。

浙江省發(fā)改委能源處一調(diào)研員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，加油站地塊出讓的價(jià)格越來(lái)越高，越來(lái)越“不正常”。在浙江省內(nèi)，中石化目前市場(chǎng)份額已經(jīng)達(dá)到70%以上，加油站地塊本來(lái)稀缺，但為了爭(zhēng)奪終端市場(chǎng)，很多加油站土地出讓價(jià)格在拍賣中不斷“被抬高”，不少企業(yè)對(duì)于不斷飆升的地價(jià)表示“沒有辦法”，為了戰(zhàn)略布局，只有承擔(dān)“不正常”的地價(jià)成本。

周建平向記者稱，截至目前，在加油站商業(yè)出讓的地塊中，這樣的樓面價(jià)已屬當(dāng)?shù)刈罡叩?。即使加油站地塊屬于特殊類地塊，但如此高的價(jià)格已經(jīng)超出市場(chǎng)理性的范圍。盡管為合資公司，但仍然需要承擔(dān)較大的成本壓力。作為負(fù)責(zé)本地土地出讓的職能部門，并不愿看到如此“不正常”的市場(chǎng)表現(xiàn)。

如果按照年限算，加油站地塊的使用年限為40年，這樣算來(lái)，僅土地一項(xiàng)，紹興縣中石化交通油氣站建設(shè)發(fā)展有限公司每年就要承擔(dān)高達(dá)200多萬(wàn)元的成本。國(guó)家發(fā)改委能源研究所一研究人員向記者表示，除了土地成本外，加油（氣）站的運(yùn)營(yíng)還要承擔(dān)設(shè)備、人員、管理和建設(shè)融資等為數(shù)不少的成本。

對(duì)于以天價(jià)競(jìng)得該加油站地塊的考慮以及成本測(cè)算等相關(guān)疑問，中石化紹興公司對(duì)于記者的多次采訪要求未予正面回應(yīng)。

行不通的“降價(jià)”新思路？

加油站的網(wǎng)點(diǎn)布局，在業(yè)內(nèi)被稱為企業(yè)有效發(fā)展的基礎(chǔ)，稱之為“飯碗工程”。

“我們要?jiǎng)?chuàng)出網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展的新思路，使企業(yè)能走入一個(gè)良性發(fā)展的健康之路”。這是中國(guó)石化新聞網(wǎng)上一篇由紹興石油基建發(fā)展部負(fù)責(zé)人表露的想法。

然而，這樣的合作方式并非一帆風(fēng)順。在紹興縣，其與當(dāng)?shù)亟煌ň趾腺Y成立公司競(jìng)地前，還參與過濱海新城內(nèi)加油站的土地出讓。根據(jù)國(guó)土部門公布的土地出讓公告，2012年8月25日，該區(qū)域上虞兩宗商業(yè)（加油加氣站）地塊，競(jìng)買人須為在上虞市內(nèi)注冊(cè)的經(jīng)營(yíng)石油成品油批發(fā)的企業(yè)或其他組織及關(guān)聯(lián)企業(yè)。

但是，公告發(fā)布隨后便因?qū)Ω?jìng)買人條件進(jìn)行約束被人舉報(bào)，只有中石化旗下的紹興市濱海新城油站建設(shè)發(fā)展有限公司符合條件，該企業(yè)由中石化紹興公司與所在區(qū)域?yàn)I海新城管委會(huì)下屬的浙江濱海新城開發(fā)投資股份有限公司合資組成，當(dāng)年9月10日，上述出讓公告將競(jìng)買人注冊(cè)資格限制放寬至在紹興市區(qū)及上虞市內(nèi)。

這兩宗土地最后成交結(jié)果顯示，起拍價(jià)均為900萬(wàn)元，修改出讓條件后，一宗被紹興市濱海新城油站建設(shè)發(fā)展有限公司競(jìng)得，成交價(jià)為2050萬(wàn)元，高出1150萬(wàn)元。一宗被中國(guó)石油天然氣股份有限公司浙江紹興銷售分公司競(jìng)得，成交價(jià)2450萬(wàn)元，溢價(jià)更高。

業(yè)內(nèi)人士表示，如果試圖通過設(shè)置排他性條件以底價(jià)拿地或只是一廂情愿，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下只應(yīng)遵從價(jià)高者得的市場(chǎng)規(guī)律。

中石化紹興公司提出政企合作成為網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展的快速通道的思路，如果一直堅(jiān)持這樣高價(jià)拿地，是否會(huì)影響公司的布點(diǎn)？記者根據(jù)要求向中石化集團(tuán)公司發(fā)送的采訪提綱，但截至記者發(fā)稿時(shí)，尚未收到任何回復(fù)。

值得一提的是，據(jù)周建平介紹，雖然參加競(jìng)拍的有民營(yíng)企業(yè)，但實(shí)際上這個(gè)價(jià)格已經(jīng)超出了這些民營(yíng)企業(yè)的承受范圍，變?yōu)榱酥惺椭惺蛢杉?ldquo;大佬”的爭(zhēng)斗。這在一些市場(chǎng)人士看來(lái)，一定程度上“阻止”了社會(huì)資本進(jìn)入該領(lǐng)域。