每經(jīng)編輯 李魚(yú) 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

李魚(yú) 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

作為明發(fā)集團(tuán)正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)志性項(xiàng)目，位于廈門島內(nèi)城市中心的明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)曾經(jīng)是備受投資者和業(yè)內(nèi)關(guān)注的廈門市重點(diǎn)工程，也是廈門首個(gè)建筑面積達(dá)40萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)2003年開(kāi)始動(dòng)工，2004年開(kāi)始預(yù)售，2007年正式開(kāi)業(yè)同時(shí)轉(zhuǎn)預(yù)售為現(xiàn)售，但僅過(guò)了前期的一波銷售熱潮后，該項(xiàng)目部分商鋪就陷入慘淡經(jīng)營(yíng)的困境。

時(shí)至今日，部分店鋪仍然空置，其G區(qū)地下商鋪的空置率據(jù)業(yè)主稱至少達(dá)九成。記者在現(xiàn)場(chǎng)業(yè)看到，地下一層很少有商鋪在營(yíng)業(yè)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，該項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)盈利的商鋪或不足二成。

商城往事：項(xiàng)目曾被寄予厚望

一位曾姓業(yè)主告訴記者，其在2006年購(gòu)買了廈門明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)G區(qū)地下一層的一間58平方米小商鋪。開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)給出了充滿“錢景”的承諾：明確的招商定位、已經(jīng)簽訂的租約、高額的投資回報(bào)……

但從簽訂購(gòu)買合同之日起，這個(gè)商鋪從未給業(yè)主帶來(lái)收入，而與此相對(duì)的是，除了首期購(gòu)買支付的近40萬(wàn)元，7年來(lái)該業(yè)主每個(gè)月都必須支付銀行數(shù)千元的按揭款。

這個(gè)故事并非個(gè)案，在廈門明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)類似的故事比比皆是。

廈門明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)擁有近3000間獨(dú)立小商鋪，憑借一站式商業(yè)綜合體投資概念，該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)吸引了廈門及閩南周邊地區(qū)眾多投資者。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w披露，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)招商部曾經(jīng)在2007年5月提供給業(yè)主的的一份資料顯示，商業(yè)廣場(chǎng)當(dāng)時(shí)批準(zhǔn)銷售的套數(shù)為2538套，已銷售套數(shù)2080套，還剩458套，銷售均價(jià)為24828.89元/平方米。已售出的寫(xiě)字樓面積達(dá)36513.62平方米，未售面積為18019.22平方米，銷售均價(jià)為17574.91元/平方米。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，其銷售額在短短幾年時(shí)間就超過(guò)數(shù)十億元。

明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)是當(dāng)時(shí)廈門市一項(xiàng)舊城改造的重點(diǎn)工程，由明發(fā)集團(tuán)前身廈門明發(fā)集團(tuán)有限公司 （占總股比的70%）在2003年投資開(kāi)發(fā)，當(dāng)時(shí)以7.85億元的價(jià)格奪得了這一改造工程的開(kāi)發(fā)權(quán)。該項(xiàng)目地處廈門市中心蓮坂商圈，交通便利，堪稱島內(nèi)黃金地段。

首次進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的明發(fā)集團(tuán)抓住了投資者的需求。這個(gè)總建筑面積401350平方米的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，被設(shè)計(jì)成擁有近3000間每間30~60平方米不等的獨(dú)立店鋪。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這樣的類住宅式的設(shè)計(jì)總價(jià)低、首付金額不高，所以在短時(shí)間內(nèi)就迅速實(shí)現(xiàn)了銷售額的突破。

業(yè)內(nèi)估計(jì)：盈利商鋪或不足1/5

廈門明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的前期銷售是成功的，但開(kāi)發(fā)商沒(méi)料想到，這樣的設(shè)計(jì)雖然適合銷售，卻給后期的招商帶來(lái)了巨大的困難。

分析人士認(rèn)為，小獨(dú)立店的租賃商家大多以創(chuàng)業(yè)型為主，實(shí)力差，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，無(wú)法共同度過(guò)培育期；而獨(dú)立店數(shù)量過(guò)多，在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法聚攏眾多商戶；此外小獨(dú)立店的租賃商家品牌聚客能力較差，難以統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

盡管當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商也對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了一定的招商設(shè)計(jì)規(guī)劃，分片區(qū)進(jìn)行定位招商，但并不成功。2007年，廈門明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)時(shí)，開(kāi)業(yè)商戶數(shù)量?jī)H有100~200家。

入駐率低下一度引發(fā)了上百起的官司。

2007年中旬，當(dāng)?shù)赜忻襟w援引法院的數(shù)據(jù)稱，在相關(guān)訴訟中，有商家告業(yè)主、業(yè)主告商家，還有業(yè)主和商家告開(kāi)發(fā)商。

目前，廈門明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)已經(jīng)入駐了一些品牌大商戶，包括家樂(lè)福、蘇寧電器、百安居、金逸電影院等，但對(duì)整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)小商戶所起的帶動(dòng)作用并不大。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場(chǎng)了解到，整個(gè)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)為地上三層，地下一層，但沿街的一層店鋪和臨近大商戶周邊的一些商鋪外，其余商鋪經(jīng)營(yíng)并不算理想。一位業(yè)主向記者透露，他買下的商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率僅有2％。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，目前廈門明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)能盈利的商鋪估計(jì)不足1/5，一些已經(jīng)聚集了部分人氣的商鋪實(shí)際上也是以低租金為代價(jià)讓大眾餐飲等較低端的業(yè)態(tài)入駐，能否盈利還很難說(shuō)。

廈門大邦智地總監(jiān)黃清榮也認(rèn)為，“明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)是以住宅理念開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，整個(gè)理念就是快速銷售，而商業(yè)開(kāi)發(fā)的理念大部分以自我持有為主，就算有銷售也會(huì)考慮到后期的招商與經(jīng)營(yíng)，有控制的銷售。”

中報(bào)數(shù)據(jù)：可租售面積近4萬(wàn)m2

根據(jù)明發(fā)集團(tuán)的2012年半年報(bào)，投資物業(yè)租金總收入僅為8645.8萬(wàn)元，持有的各類投資物業(yè)總面積達(dá)到98萬(wàn)多平方米，折合每平方米每天的租金收入約為0.5元，以75億元投資物業(yè)的賬面價(jià)值衡量，租金回報(bào)率不足3%。很難想象，如此低的租金收益，明發(fā)集團(tuán)很難長(zhǎng)期持有。

但即使是銷售，廈門明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)也沒(méi)有能夠完全賣完。接近當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門人士提供的最新數(shù)據(jù)顯示，截至目前，廈門明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)已經(jīng)取得預(yù)售并銷售的套數(shù)為2885套，面積為197844平方米；剩下取得預(yù)售未售的套數(shù)為2242套，面積為208143平方米；另外還有未批準(zhǔn)預(yù)售的未售套數(shù)78套，面積6916平方米。

記者查詢廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)總套數(shù)為5049套，面積為353314.18平方米，剩余可售2162套，面積153842.84平方米。

明發(fā)集團(tuán)自己披露的2012年中報(bào)顯示，明發(fā)集團(tuán)在廈門明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的自持物業(yè)面積為102952平方米，去年半年的預(yù)售面積為4300平方米，可租售的總建筑面積為39398平方米。

明發(fā)集團(tuán)總部有關(guān)負(fù)責(zé)人張寧波在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)如是表示，“目前我們每年有600~700家的商家入駐、進(jìn)場(chǎng)。”對(duì)于明發(fā)集團(tuán)的開(kāi)業(yè)率和空置率，該負(fù)責(zé)人表示“不清楚”，要向具體商管部門了解。對(duì)于部分投資者所指責(zé)明發(fā)在銷售初所做的 “空頭”承諾，張表示當(dāng)時(shí)自己并不在任，不了解。

他表示，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)在初期的建設(shè)上由于對(duì)建筑工程上的把握不足導(dǎo)致延期交房，對(duì)此他們有進(jìn)行后續(xù)的補(bǔ)償，然而前期招商的商家卻等不及開(kāi)業(yè)而退場(chǎng)，此后他們一直在控制局面，繼續(xù)招商。今年他們還將對(duì)招商工作進(jìn)一步調(diào)整，包括引進(jìn)新的招商方面的人才，以及積極促成將廈門地鐵建設(shè)的出口引到明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)等等，張寧波也坦言由于商鋪的產(chǎn)權(quán)分散，再統(tǒng)一招商上遇到瓶頸，需要小業(yè)主的支持。

而記者致電明發(fā)商管部門卻被告知不接受采訪，以總部口徑為準(zhǔn)。記者將相關(guān)問(wèn)題采訪提綱發(fā)至明發(fā)集團(tuán)香港總部，截至記者發(fā)稿時(shí)，未收到相關(guān)回復(fù)。

黃清榮認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商最好能夠自持物業(yè)，這樣更有利于整體規(guī)劃設(shè)計(jì)及后期招商管理，而對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模，可以根據(jù)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，或可進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)。