每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京    

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

京滬高鐵、滬漢蓉高鐵匯集高鐵南京南站，一度讓業(yè)界對南京南站周邊商業(yè)充滿期待。

作為南京南站商圈唯一的大型商業(yè)項(xiàng)目，明發(fā)商業(yè)廣場在銷售之初迎來了一鋪難求的盛況，但在開業(yè)以后，卻出現(xiàn)了大量商鋪閑置。

南京房地產(chǎn)行業(yè)一位業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“號稱南京未來主要商圈的明發(fā)商業(yè)廣場并沒有像大家所期待的那樣紅火，如今反而成為投資者棄之可惜、食之無味的雞肋。”

個(gè)別商鋪成為儲藏室/

公開資料顯示，明發(fā)商業(yè)廣場于2008年6月首次開盤，當(dāng)時(shí)推出兩棟房源在兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)就銷售一空。借著這股熱銷之風(fēng)，明發(fā)集團(tuán)又推出了200多套商鋪，也在隨后不久售罄。

但是，現(xiàn)在的明發(fā)商業(yè)廣場已經(jīng)不復(fù)當(dāng)年銷售的盛況。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到實(shí)地探訪，發(fā)現(xiàn)除了永輝超市、蘇寧電器等投入使用外，擁有兩千多家商鋪的商業(yè)廣場大量閑置。

“真沒想到當(dāng)初買的商鋪到現(xiàn)在已經(jīng)閑置三年多了，現(xiàn)在只能拿商鋪?zhàn)鲀Σ厥沂褂昧恕?rdquo;南京市民孫女士向記者介紹說，3年前他在南京明發(fā)商業(yè)廣場買了一間商鋪，當(dāng)時(shí)看中的是開發(fā)商宣稱的“該商鋪在南京南站商圈，南站開通后將帶來超大的人流量”。

和孫女士一樣，眾多投資者購買明發(fā)商業(yè)廣場的商鋪，都是懷著對南京南站商圈的美好期待。但是現(xiàn)實(shí)卻事與愿違。

“商鋪交付之后，我們花了幾個(gè)月時(shí)間裝修好了就開始營業(yè)，但是生意并不好，有時(shí)候一天一筆生意都沒有。”南京市民劉師傅對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“到現(xiàn)在已經(jīng)三年了，生意沒有起色，想著把商鋪轉(zhuǎn)租出去，但是招租了很久也沒有人過問。”

據(jù)南京一位熟知明發(fā)商業(yè)廣場的媒體人表示，很多人都遇到了楊先生這種情況。“目前明發(fā)商業(yè)廣場商鋪幾乎都已經(jīng)賣出，但目前只有幾家店鋪開業(yè)。”

記者在現(xiàn)場看到，廣場眾多商鋪的玻璃門都貼上了招租或者出租的字樣，這些招租的商鋪落滿灰塵，有的甚至已經(jīng)成為雜物儲藏室。

公司稱商業(yè)運(yùn)營正在推進(jìn)/

國內(nèi)一家房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“商鋪成功與否和開發(fā)商當(dāng)初的定位有很大的關(guān)系，整個(gè)項(xiàng)目的定位和規(guī)劃應(yīng)該在前期就做過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃，明發(fā)商業(yè)廣場目前遇到的問題是商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營問題。開發(fā)商明發(fā)集團(tuán)將商鋪售出售后回籠了資金，應(yīng)該拿出其中的部分資金進(jìn)行經(jīng)營管理，來解決目前業(yè)主遇到的問題。”

購買了商鋪的胡女士向記者介紹說，當(dāng)初向置業(yè)顧問詢問時(shí)，對方說為了緩解業(yè)主的壓力，開發(fā)商決定包租5年。

記者獲得的一份業(yè)主和明發(fā)集團(tuán)旗下子公司簽署的包租協(xié)議，證實(shí)了胡女士的說法。

對此明發(fā)集團(tuán)的一位置業(yè)顧問表示，“前3年業(yè)主沒有任何收益，但是房款可以有部分減免，第4年業(yè)主有9%的租金收益，到了第5年會有10%的收益。但包租協(xié)議僅適用于剩下未售出的房源，之前的房源沒有這項(xiàng)內(nèi)容。

此外，有業(yè)主還表示，開發(fā)商此前承諾的統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運(yùn)營，統(tǒng)一管理也沒有兌現(xiàn)。

對于業(yè)主的說法，明發(fā)集團(tuán)下屬子公司明勝商業(yè)管理有限公司一位工作人員表示，“我們并沒有給業(yè)主承諾過統(tǒng)一招商，只是與一部分業(yè)主簽訂了委托租賃合同，這和返租是有本質(zhì)區(qū)別的。”就商業(yè)廣場的運(yùn)營問題，他表示，“項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營在整體有序地推進(jìn)，影院、電器、百貨的開業(yè)已經(jīng)在計(jì)劃之中，目前明發(fā)商業(yè)廣場采取的是逐步開業(yè)的計(jì)劃。”

巨大人流量未惠及項(xiàng)目/

雖然南京南站開通后明發(fā)商業(yè)廣場未能達(dá)到預(yù)期，但南京南站本身的經(jīng)營卻呈現(xiàn)出另一番景象。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場看到，南站麥當(dāng)勞、肯德基、星巴克等餐飲店通常人滿為患。南京房地產(chǎn)行業(yè)一位業(yè)內(nèi)人士表示，“目前南京南站招商很多都已經(jīng)完成，等到南站其他一些商戶開業(yè)之后，很多旅客在南站內(nèi)就能解決餐飲等消費(fèi)的需求，所以接下來明發(fā)商業(yè)廣場的經(jīng)營會更加困難。”

不過，該業(yè)內(nèi)人士同時(shí)表示，有火車站帶來的人流、交通流，以及周邊仁恒翠竹園、君悅湖濱等中高檔住宅區(qū)的興起，南京南站商圈并不缺乏人氣，但是如何聚集人氣是明發(fā)商業(yè)廣場面臨的問題。“目前南京南站客流在站內(nèi)就能解決消費(fèi)問題。明發(fā)商業(yè)廣場雖然地處南京南站商圈，但由于火車站到明發(fā)商業(yè)廣場之間沒有無縫對接的公交站點(diǎn)，短期內(nèi)明發(fā)商業(yè)廣場難以聚集到人氣。”

除了上述客觀因素之外，國內(nèi)一家房產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“出現(xiàn)目前的問題，還有一方面的原因是開發(fā)商前期對商業(yè)定位出現(xiàn)了判斷錯誤，他們認(rèn)為靠近南京南站就有很大的人流，但一個(gè)商業(yè)體想要運(yùn)營成功，主要問題就是如何對把握購買人群。南京南站作為交通樞紐，與南京地鐵已經(jīng)形成了無縫對接的交通優(yōu)勢，旅客可以坐地鐵去附近的商圈進(jìn)行消費(fèi)，而不會選擇沒有交通對接的明發(fā)商業(yè)廣場消費(fèi)。”