周子勛

中國政府新一屆財金班底3月16日正式亮相，其中，尤以留任的央行行長周小川、新任的財政部長樓繼偉、國家發(fā)改委主任徐紹史、商務(wù)部長高虎城格外引人注目。他們將分別主導(dǎo)中國的貨幣政策、財政政策、宏觀政策規(guī)劃協(xié)調(diào)和貿(mào)易流通。未來五年，擺在他們面前的核心挑戰(zhàn)在于，長期看是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，減少對外部市場和低成本要素投入投資驅(qū)動的依賴，提高經(jīng)濟增長效益和質(zhì)量；短期看將是防止投資過熱、通脹和金融風(fēng)險。而眼下，最大的挑戰(zhàn)莫過于如何控制房價過快上漲。

過去十年，北京市樓價上漲了365%，上海市一手房價格上升341%，廣州和深圳則分別上升261%和233%。雖然中央政府多次明確表示，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，但樓價依然節(jié)節(jié)攀升。國家統(tǒng)計局前天公布的今年2月70個大中城市新建住宅銷售價格同比上升2.1%，為連續(xù)第二個月上升，且升幅明顯擴大。昨天，由央行在全國50個城市進(jìn)行的2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示：今年一季度，68%的居民認(rèn)為房價“高，難以接受”，這個數(shù)字較上季提高1.3個百分點。預(yù)期下一季房價“上升”的居民占比為34.4%，較上季提高了5.4個百分點。

房價在樓市調(diào)控從嚴(yán)的情況下依然反彈，至少有兩個因素值得關(guān)注：一是調(diào)控目標(biāo)的選擇。調(diào)控起初以限制房價過快上漲為目標(biāo)，最后變?yōu)榉績r“回歸合理價位”為目標(biāo)。二是調(diào)控方式和手段。從近三年來，各種政策手段出了不少，但最具有殺傷力的主要手段還是行政手段。但正如專家所言，這兩個方面都忽略了一個核心問題：在當(dāng)下的中國，房地產(chǎn)是個有極大需求容量的大市場。特別是以北京、上海為代表的一線城市，人口眾多，即使出臺了限購政策，剛性需求仍然旺盛。2012年末，全國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)52.57%，其中流動人口為2.36億人，占總?cè)丝?7.43%。如果未來的城鎮(zhèn)化將流動人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民，對房地產(chǎn)的需求將非常巨大?？梢灶A(yù)期，在中國人的財富積累過程中、在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中、在投資品還很缺乏的時候，房地產(chǎn)注定是個在相當(dāng)時期內(nèi)都會吸引資金追逐的資產(chǎn)。這使得新一屆政府的調(diào)控形勢異常嚴(yán)峻。

無疑，維持房地產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)性和穩(wěn)定性，是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要思路。央行行長周小川近日就表示，“我們有一些結(jié)構(gòu)性的政策，幾年前就已經(jīng)開始運用，比如說首付比例和專門針對房貸的利率，還有專門針對房地產(chǎn)的一些價格調(diào)整措施，這些措施還會繼續(xù)使用，有的還會繼續(xù)加大一定力度，這不是總量政策，而是結(jié)構(gòu)性的信貸政策，可以通過這個來實現(xiàn)控制房價的目標(biāo)。”

不過，房價的上漲，大大壓縮了新一屆政府的政策操作空間。因此，新一屆政府恐怕要轉(zhuǎn)換思路，從國民經(jīng)濟更大的系統(tǒng)中來考慮改革和調(diào)整。比如，房地產(chǎn)調(diào)控不能再以房價漲落作為政策目標(biāo)，而應(yīng)以房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展、避免風(fēng)險為主要目標(biāo)；應(yīng)與整個國民經(jīng)濟的調(diào)整相結(jié)合，降低房地產(chǎn)業(yè)占用經(jīng)濟資源的比例，使房地產(chǎn)業(yè)成為獲利正常的普通行業(yè)而非暴利行業(yè)；而讓政府逐利之手從房地產(chǎn)市場中撤出，政府改革和角色調(diào)整是個重要前提，而這又涉及財政體制的改革。

再如，加快住房信息聯(lián)網(wǎng)制度建設(shè)。新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，與此前房地產(chǎn)市場的不正常升溫有關(guān)，一定程度上，也與房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗交易，與近期密集曝光的“房叔”、“房姐”等官員腐敗案件有關(guān)。近年來各地查處的一些貪官，許多人都擁有幾套、十幾套甚至幾十套住房，住房成為腐敗分子積累財富或洗白贓款的主要渠道。在此背景下，住房信息聯(lián)網(wǎng)將成為助力反腐敗的有力手段，查處房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗交易和官員違法擁有住房，將成為反腐敗斗爭的一個重要方面。

再一個方面是加緊推進(jìn)房產(chǎn)稅的全面開征。目前房產(chǎn)稅在重慶與上海還只是試點，而最終的征收范圍肯定會擴大到全國。從短期看，房產(chǎn)稅對房價的影響似可忽略不計，但從中長期看，房產(chǎn)稅對房價影響將會逐漸顯現(xiàn)。從國外的實例看，房產(chǎn)長期而言只能保值而不能增值。在美國，扣除通脹的真實房價指數(shù)以1890年為100，1990年也不過126，漫長的100年只增值了26%。一個很重要的原因是，在美國，不包括阿拉斯加，有幾十個州都有平均稅率為1.44%的房產(chǎn)稅。我國一旦在全國開征房產(chǎn)稅，即使家庭唯一的住宅免稅，也將形成對房價的長期壓力，不斷擠壓房地產(chǎn)泡沫。

總之，中國經(jīng)濟社會發(fā)展積累的一些深層次矛盾，現(xiàn)在到了非得痛下決心逐一解決的時候。作為涉及面廣、集納度高的綜合性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)存在的各種問題，在經(jīng)濟社會諸多矛盾中具有高度的代表性。中央持續(xù)出手加強宏觀調(diào)控，正是想從房地產(chǎn)這個切入口來推動解決社會深層次的矛盾，由此促進(jìn)經(jīng)濟社會的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

（作者系資深財經(jīng)評論人，專欄作者）