曾經(jīng)備受金融危機(jī)打擊的“兩房”如今終于可以卸下支付股息的沉重?fù)?dān)子。美國(guó)聯(lián)邦住房金融局20日在一份報(bào)告中認(rèn)為，在新協(xié)議條款生效后，由抵押貸款公司聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)（房利美），與聯(lián)邦住房抵押貸款公司（房地美）組成的“兩房”將恢復(fù)盈利能力，并可能提前還清政府援助貸款。 受上述消息提振，“兩房”的股價(jià)在20日的交易中暴漲50%以上。事實(shí)上，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，美國(guó)不少房產(chǎn)商相關(guān)企業(yè)的盈利前景不斷優(yōu)化。而美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)維持的寬松利率環(huán)境，被認(rèn)為是背后的推手之一。 “兩房”解困在望 美國(guó)聯(lián)邦住房金融局20日表示，根據(jù)修訂后的救助條款，“兩房”有望比預(yù)想時(shí)間更早償還納稅人的資金。 2008年，突如其來(lái)的美國(guó)次貸危機(jī)令“兩房”陷入困境，此后美國(guó)政府出手接管了這兩家抵押貸款巨頭。財(cái)政部買(mǎi)進(jìn)了“兩房”發(fā)行的抵押貸款支持證券，并從每家公司各收購(gòu)10億美元的優(yōu)先股。作為救助條件，“兩房”無(wú)論是否盈利，每季度都需要向財(cái)政部支付10%的高額股息。自那時(shí)起，納稅人已經(jīng)撥付1880億美元的資金幫助“兩房”度過(guò)難關(guān)，而后者已經(jīng)向財(cái)政部派發(fā)了約580億美元的股息。 不過(guò)，按照當(dāng)時(shí)的救助條款，“兩房”在盈利不佳的情況下仍需向財(cái)政部派發(fā)股息，因此它們不得不向財(cái)政部借錢(qián)以支付這筆款項(xiàng)。而按照新條款，“兩房”只需要將盈利全部上繳財(cái)政部作為股息，若無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利，則無(wú)需兌現(xiàn)這筆支出。 聯(lián)邦住房金融局的官員表示，新條款打破了“兩房”從財(cái)政部借錢(qián)來(lái)支付后者股息的循環(huán)，這可能幫助“兩房”更快地將更多資金用以?xún)斶€救助金。 受上述消息影響，在20日的交易中，“兩房”的股票雙雙暴漲。房利美、房地美均報(bào)收1.08美元，分別上揚(yáng)50.42%、54.33%，本月累計(jì)漲幅均超280%， 伴隨美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，“兩房”的境況也漸入佳境。本月初公布的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，歸功于房?jī)r(jià)和房屋銷(xiāo)量的反彈，房地美去年實(shí)現(xiàn)109.8億美元的盈利，為2006年以來(lái)首次“轉(zhuǎn)正”。 而美國(guó)政府也在不斷推動(dòng)住房融資改革。美國(guó)聯(lián)邦住房金融局負(fù)責(zé)人愛(ài)德華·德馬科本月4日表示，房利美和房地美將聯(lián)合成立一家新的房貸證券化公司，以此作為減弱政府在抵押貸款市場(chǎng)作用的墊腳石。 房屋市場(chǎng)復(fù)蘇加速 自去年以來(lái)，美國(guó)樓市便在不斷積聚能量。美國(guó)商務(wù)部本月19日公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)2月房屋開(kāi)工量環(huán)比增長(zhǎng)0.8%，其中，獨(dú)棟房屋開(kāi)工增長(zhǎng)0.5%，達(dá)到2008年6月以來(lái)最高水準(zhǔn)。房屋建筑許可環(huán)比則跳增4.6%至94.6萬(wàn)戶(hù)，同樣為2008年6月以來(lái)最高。而美國(guó)建筑業(yè)2月新增4.8萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，也是自2008年以來(lái)的最大漲幅。 這些跡象均表明房屋市場(chǎng)的復(fù)蘇正在加速。而樓市活動(dòng)也正在幫助抵御財(cái)政政策收緊對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的不利影響。有更多的購(gòu)房者開(kāi)始擺脫房產(chǎn)“資不抵債”的境地。 數(shù)據(jù)商CoreLogic在19日公布的數(shù)據(jù)則顯示，美國(guó)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)升高，在去年四季度幫助更多屋主的資產(chǎn)價(jià)值高過(guò)抵押貸款，這同樣是房地產(chǎn)市場(chǎng)改善的最新跡象。CoreLogic稱(chēng)，2012年四季度，有1040萬(wàn)屋主欠下的抵押貸款高過(guò)其房屋價(jià)值，低于第三季的1060萬(wàn)。而上個(gè)月公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)去年12月標(biāo)普/凱斯·席勒房?jī)r(jià)指數(shù)同比跳升6.8%，為2006年7月以來(lái)最大漲幅。 CoreLogic的經(jīng)濟(jì)學(xué)家山姆·哈特爾表示，“房屋凈值是最大的財(cái)富來(lái)源，如果房屋凈值上升，將對(duì)家庭支出和消費(fèi)心理產(chǎn)生非常大的影響，這種影響會(huì)滲透到從房屋中介到家具店的每個(gè)環(huán)節(jié)。” 而除了一般的商業(yè)住宅，在經(jīng)歷了2011年的疲軟表現(xiàn)，美國(guó)的豪宅市場(chǎng)也從去年開(kāi)始復(fù)蘇。海外媒體評(píng)論認(rèn)為，推動(dòng)這股趨勢(shì)的各種因素，包括買(mǎi)家信心增強(qiáng)、國(guó)外需求強(qiáng)勁、抵押貸款利率較低、賣(mài)家更現(xiàn)實(shí)，以及掛牌出售的房屋數(shù)量大幅下降。 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司DataQuickMDA的數(shù)據(jù)顯示，2012年前9個(gè)月，價(jià)格在100萬(wàn)美元以上的房屋銷(xiāo)售數(shù)量同比增加9%，達(dá)到四年來(lái)的最高水平。而房產(chǎn)信息網(wǎng)站Zillow的數(shù)據(jù)顯示，從2012年年初至10月，有近2000套價(jià)格在百萬(wàn)美元的豪宅被銀行止贖，這一數(shù)量和2011年同期相比下降33%，和2010年同期相比降幅超過(guò)50%。 美聯(lián)儲(chǔ)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的努力被認(rèn)為在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇。“利率敏感行業(yè)——其中最突出的就是住房和汽車(chē)行業(yè)，已經(jīng)開(kāi)始加快了增長(zhǎng)步伐?！蹦碌戏治龉臼紫?jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·詹迪表示，“這反映出了美聯(lián)儲(chǔ)激進(jìn)貨幣政策和由此而來(lái)的超低利率，以及消除多余泡沫之舉所發(fā)揮出來(lái)的共同作用?！? 美聯(lián)儲(chǔ)在2月份公布的季度調(diào)查中稱(chēng)，消費(fèi)信貸需求在去年12月末以及1月初出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，住房貸款需求尤為強(qiáng)勁。接近34%的受調(diào)查銀行稱(chēng)，購(gòu)房貸款需求走強(qiáng)。 此外，也有評(píng)論認(rèn)為養(yǎng)老金基金的流入也是扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。美國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)顯示，養(yǎng)老金和房地產(chǎn)基金等投資者投向商業(yè)地產(chǎn)的年投資額在2012年達(dá)到了近4500億美元，到2030年有望增長(zhǎng)1倍以上，超過(guò)1萬(wàn)億美元。