每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

3月25日，全國(guó)首個(gè)省級(jí)國(guó)五條細(xì)則落地，廣東版國(guó)五條出臺(tái)。

這一細(xì)則是含糊的，充滿了立即、過(guò)快、嚴(yán)格等難以定量的詞匯，給實(shí)際操作增加了難度。在最惹人關(guān)注的20%個(gè)稅如何征收問(wèn)題上，甚至沒(méi)有提及20％這一數(shù)據(jù)，只是表示“嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定”。國(guó)五條實(shí)施細(xì)則中20％是政府的規(guī)定，而以往按照原交易總房?jī)r(jià)1％的稅率進(jìn)行征收也是國(guó)家明文的豁免規(guī)定。其他限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)、增加保障房等措施也是老調(diào)重彈，只有兩條是明確的：廣州、深圳、珠海、佛山市繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策；年底地級(jí)以上城市房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，為未來(lái)行統(tǒng)一的稅收打下基礎(chǔ)。

未來(lái)廣東房產(chǎn)調(diào)控力度究竟如何，有待于其他實(shí)城市的表現(xiàn)。相信其他地方的細(xì)則會(huì)參照廣東細(xì)則依葫蘆畫(huà)瓢，不會(huì)清晰到哪兒去。

目前對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言，最困難的是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生了分化。包括廣州、深圳在內(nèi)的一線城市，是去年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲的熱點(diǎn)區(qū)域，其他沿海城市如廈門(mén)等，房?jī)r(jià)也處于急速上升的通道。與此同時(shí)，鄂爾多斯、溫州等城市的房地產(chǎn)價(jià)格大幅下挫，已經(jīng)導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐慕鹑阪湕l出現(xiàn)裂縫，銀行的呆壞賬上升。面對(duì)急劇分化的市場(chǎng)，需要的是不同的調(diào)控手段，在保持當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)穩(wěn)定的同時(shí)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，增加保障房供應(yīng)，抑制投資投機(jī)需求的過(guò)快增長(zhǎng)。

國(guó)五條實(shí)施細(xì)則征收20％的個(gè)稅若嚴(yán)格執(zhí)行，不會(huì)推高房?jī)r(jià)，可以肯定，即使沒(méi)有20％的個(gè)稅，房?jī)r(jià)該漲的地區(qū)照樣會(huì)漲。房?jī)r(jià)主要由貨幣、收入、通脹預(yù)期推動(dòng)，而不是由稅收推動(dòng)。如果我國(guó)的貨幣發(fā)行量居高不下，房地產(chǎn)依然會(huì)作為居民主要的避險(xiǎn)品種受到青睞，在房地產(chǎn)牛市中，20％的稅收將作為固定成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，在房地產(chǎn)熊市中，20％將成為賣家的成本減少賣家的收益，但無(wú)論房?jī)r(jià)上升與否，20％的收益將納入國(guó)庫(kù)成為地方政府又一個(gè)重要的收入來(lái)源。

國(guó)五條推向市場(chǎng)后，各地二手房交易進(jìn)入高峰期，這是規(guī)避稅收成本導(dǎo)致的剛性需求大爆發(fā)，也是從去年下半年開(kāi)始的房?jī)r(jià)上升的延續(xù)，而非因?yàn)檎鞫悓?dǎo)致的房?jī)r(jià)上升，相反，一旦20％的征稅真正落地，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房交易將進(jìn)入一段時(shí)間的真空期。

從廣東此次推出的細(xì)則來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)政策有一點(diǎn)是明確的，那就是繼續(xù)增加保障房供應(yīng)量，繼續(xù)增加普通商品房供應(yīng)量。楊紅旭表示，作為經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠保持穩(wěn)定，是因?yàn)楸Ｕ戏康墓?。因?yàn)檫^(guò)去十年，無(wú)錫建成商品房5500萬(wàn)平方米，建成保障房6200萬(wàn)平方米。事實(shí)上，無(wú)錫進(jìn)入產(chǎn)業(yè)調(diào)整瓶頸期，城市范圍擴(kuò)大與負(fù)債率的上升，同樣抑制了無(wú)錫房?jī)r(jià)的上升。

數(shù)據(jù)有時(shí)候并不反映真實(shí)情況。一些城市的平均房?jī)r(jià)受到抑制，并不代表核心城市房?jī)r(jià)下挫，如哈爾濱。最近，哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布消息，不僅年內(nèi)將呼蘭、阿城兩區(qū)納入限購(gòu)范圍，而且中心城區(qū)除棚戶區(qū)改造項(xiàng)目外，不再供應(yīng)商品住宅建設(shè)用地。這樣的政策將推高中心城市的房?jī)r(jià)，有利于購(gòu)房者向周邊地區(qū)擴(kuò)散，從房地產(chǎn)均價(jià)來(lái)看，數(shù)據(jù)將保持穩(wěn)中有降，十分漂亮。

推測(cè)未來(lái)的房地產(chǎn)政策走向可能有以下兩點(diǎn)：

第一，改造棚戶區(qū)、大建保障房將繼續(xù)成為重點(diǎn)，這是民生工程的重要組成部分，也是緩解房地產(chǎn)泡沫痛苦的有效手段。第二，不同地區(qū)的房地產(chǎn)政策也將不同。對(duì)于房?jī)r(jià)泡沫較為明顯、房?jī)r(jià)上升過(guò)快的城市，以抑制為主，房地產(chǎn)調(diào)控的威力主要體現(xiàn)在這些城市；對(duì)于需要大力發(fā)展的中西部中小城市，對(duì)于負(fù)債率較高的城市，房地產(chǎn)調(diào)控將會(huì)溫柔得多；對(duì)于溫州等城市，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)崩潰，實(shí)體經(jīng)濟(jì)艱難行進(jìn)，這樣的城市已經(jīng)無(wú)需房地產(chǎn)高壓政策，只能靜聽(tīng)房地產(chǎn)墜底的聲音。以保障房彌補(bǔ)以往的不足，以統(tǒng)一的房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)信息打下稅收基礎(chǔ)，將是這兩年政策的重點(diǎn)。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊已經(jīng)破碎，各地需要的是不同的政策，含糊不清的統(tǒng)一政策起到的效果不會(huì)好。