每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

在不久之前對(duì)金隅i立方項(xiàng)目“商改住”進(jìn)行報(bào)道后,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金隅旗下多個(gè)項(xiàng)目涉嫌“商改住”，且目前仍有一個(gè)項(xiàng)目在售。

值得注意的是，“商改住”并不是金隅地產(chǎn)一家，據(jù)業(yè)內(nèi)人士給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》提供的不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前北京市場(chǎng)“商改住”項(xiàng)目多達(dá)二三十個(gè)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，“商改住”違法成本的微不足道，使得已有禁令難以形成實(shí)質(zhì)性的威懾力，政策完善迫在眉睫。

北京多個(gè)項(xiàng)目被曝“商改住”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除金隅i立方項(xiàng)目外，金隅旗下另外一個(gè)涉嫌“商改住”的項(xiàng)目“自由筑”依然在售。

在與該樓盤銷售人員的溝通中，記者了解到，“自由筑”的推銷方式與“i立方”幾乎同出一輒。推銷用語都是“辦公性質(zhì)，毛坯交房，4.2米層高的LOFT戶型，并且都已預(yù)留好上下水和煙道”。

除在售項(xiàng)目外，網(wǎng)上有消息指出，金隅可樂這一售罄項(xiàng)目也是“商改住”，不過這個(gè)項(xiàng)目是2008年的，當(dāng)時(shí)北京尚未出臺(tái)規(guī)定叫停商改住。

金隅并非個(gè)案，北京美聯(lián)物業(yè)高級(jí)經(jīng)理張磊表示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京市場(chǎng)，在售的“商改住”項(xiàng)目仍然多達(dá)二三十個(gè)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》綜合媒體報(bào)道信息發(fā)現(xiàn)，北京市場(chǎng)上推出的北京方糖、北京城建·N次方、SOCO公社、林肯公園、合生世界村、萬年生態(tài)城園博府等項(xiàng)目涉嫌商改住，打出“不限購”的宣傳語。

根據(jù)北京市住建委等五部門2011年6月1日出臺(tái)的 《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目不得按住宅設(shè)計(jì)，嚴(yán)令禁止開發(fā)企業(yè)擅自改變項(xiàng)目規(guī)劃用途，風(fēng)靡京城的 “商改住”之風(fēng)從政策上被明令禁止。

盡管“商改住”存在投資上的風(fēng)險(xiǎn)，但在“限購”后投資機(jī)會(huì)不斷減少之下，投資需求放量，引發(fā)了商改住市場(chǎng)的迅速火熱。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2011年，住宅開發(fā)投資總額44308億元，同比增長30.2%，而商業(yè)營業(yè)用房投資為7370億元，增速高于住宅達(dá)30.5%；住宅施工面積同比增長23.4%，商業(yè)營業(yè)用房施工面積同比增長26.1%；住宅新開工面積同比增長12.9%，商業(yè)營業(yè)用房18.3%。

伴隨著限購政策繼續(xù)從緊，2012年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)一步領(lǐng)先住宅。當(dāng)年，住宅開發(fā)投資同比增長11.4%，商業(yè)營業(yè)用房同比增長25.4%；住宅施工面積同比增長10.6%，商業(yè)營業(yè)面積則同比增長17.6%；住宅新開工面積同比下跌11.2%，商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比增長至6.2%。

“房企在限購政策之后蜂擁涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，為泡沫形成埋下了隱患。”亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長陳寶存說。

低成本與高利潤的誘惑

“一般而言，同區(qū)域內(nèi)‘商改住’項(xiàng)目的價(jià)格，相比住宅項(xiàng)目，要便宜10%到15%左右。”北京美聯(lián)物業(yè)高級(jí)經(jīng)理張磊認(rèn)為，這就決定更能吸引剛需置業(yè)人群。同時(shí)，“商改住”的項(xiàng)目，既能注冊(cè)辦公，又擁有住宅的形態(tài)，深得中小型企業(yè)的青睞。一些核心商業(yè)區(qū)的辦公樓租金上漲，也是刺激“商改住”項(xiàng)目火爆的原因。

而在受訪的部分業(yè)內(nèi)人士看來，對(duì)于開發(fā)商而言，“商改住”更多是利益驅(qū)使。一位不愿具名的分析師認(rèn)為，依靠對(duì)外出租，使得商業(yè)整個(gè)回報(bào)周期會(huì)比較慢。更重要的是，商業(yè)地塊拿地成本相對(duì)較低。“由于土地價(jià)格低廉，商改住項(xiàng)目的利潤率要比住宅高出10%到20%。”張磊說。

上述分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，總體來說，同時(shí)間段、同區(qū)域內(nèi)，同面積的商業(yè)地塊相比住宅地塊，要便宜40%到60%。

“土地價(jià)格要看市場(chǎng)調(diào)節(jié)，供應(yīng)量多，價(jià)格自然就低。近幾年，寫字樓的價(jià)格一直沒有大的變動(dòng)。而住宅價(jià)格一直在增高，住宅地塊供應(yīng)稀缺，價(jià)格自然要高于商業(yè)地塊。”原北京市規(guī)劃委員會(huì)副總建筑師謝遠(yuǎn)驥接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)如此表示。

謝遠(yuǎn)驥透露，城市住宅和商業(yè)的配比，是在控制性詳細(xì)規(guī)劃里面安排好的。不能因?yàn)樾蝿?shì)的變化，隨意改變土地使用性質(zhì)。變更規(guī)劃時(shí)要走程序，難度較大，這也使得開發(fā)商私改規(guī)劃“擦邊球”頻頻出現(xiàn)。

律師稱開發(fā)商違法成本低

“商改住屢禁不止的根本原因，是開發(fā)商違法成本低。”秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)徐斌律師在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，違法成本主要體現(xiàn)在行政處罰和民事訴訟兩個(gè)領(lǐng)域。前者法律規(guī)定的違法成本大致為不予辦理產(chǎn)權(quán)，及相對(duì)微不足道的罰款。

據(jù) 《違反 〈北京市城市規(guī)劃條例〉行政處罰辦法》的規(guī)定，對(duì)于未經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃指標(biāo)的單位，將處以3萬元以上10萬元以下的罰款，同時(shí)在6個(gè)月至2年的時(shí)間內(nèi)，不得在北京承攬相關(guān)業(yè)務(wù)。

“這意味著開發(fā)商擅自商改住，最多只會(huì)受到10萬元的罰款，這相對(duì)于財(cái)大氣粗的開發(fā)商來說可以忽略不計(jì)。”徐斌認(rèn)為，即便無法辦理產(chǎn)權(quán)，對(duì)于開發(fā)商來說也沒多大影響。由于在期房交易中是業(yè)主先支付購房款，無法辦理房本的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是購房人承擔(dān)的，“一旦上述情況發(fā)生，普通購房人打官司最多只能拿回購房款和相對(duì)微不足道的補(bǔ)償，不足以對(duì)抗房價(jià)上漲的趨勢(shì)，導(dǎo)致開發(fā)商即便違約仍然受益。”

徐斌同時(shí)認(rèn)為，自2011年6月1日起開始執(zhí)行的 《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》并未完全卡死商改住項(xiàng)目，對(duì)于預(yù)留上下水管道、煙道，依然是政策的盲點(diǎn)。

記者在i立方調(diào)查時(shí)就發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商交房時(shí)是毛坯，但預(yù)留好了上下水管道和煙道。

徐斌建議，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)立法，盡快出臺(tái)相應(yīng)措施，比如規(guī)定一旦發(fā)現(xiàn)留上下水管道口讓業(yè)主自行隔斷的，政府可吊銷開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照。

謝遠(yuǎn)驥則更看重執(zhí)行的重要性：既然是市住建委等五部門聯(lián)合出臺(tái)的政策，就應(yīng)該五個(gè)部門聯(lián)合執(zhí)法，或者集中到某一部門去具體管理，“規(guī)定與法律固然重要，但是執(zhí)法更重要”。