每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

樓市調(diào)控“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)期限已到，各地方版執(zhí)行細(xì)則相繼出臺(tái)。

盡管調(diào)控的大框架都來(lái)源于3月1日國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“國(guó)五條”細(xì)則，但細(xì)讀之下，各地執(zhí)行細(xì)則松緊不一。其中，北京和上海相對(duì)最嚴(yán)，北京規(guī)定單身人士禁買二套房，進(jìn)一步提高二套房貸首付比例，上海要求強(qiáng)化二套房的貸款資格審查。廈門(mén)、大連等許多城市并沒(méi)有出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則，只公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；深圳等城市將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)定為不超過(guò)本市人均可支配收入實(shí)際增幅。

昨日（3月31日），鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，除了“20%差額個(gè)稅”無(wú)懸念落地外，北京限購(gòu)政策再次升級(jí)，這兩條核心條款將在住宅市場(chǎng)引發(fā)明顯波動(dòng)。

控價(jià)：漲幅有限制/

北京從七個(gè)方面提出了十九條具體政策措施。其中最引人關(guān)注的就是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)——新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型住房?jī)r(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，北京規(guī)定的“穩(wěn)定”，嚴(yán)格意義上指不漲價(jià)，不過(guò)微漲也可接受。2011年北京提出房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”，當(dāng)時(shí)所指的普通房是包括保障房的，而這次不包括保障房的所有新建商品住宅，故實(shí)現(xiàn)難度大于前一次。

北京要求對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格，且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。商品房項(xiàng)目在銷售中，實(shí)際銷售價(jià)不得高于申報(bào)價(jià)。

上海版“國(guó)五條”細(xì)則設(shè)定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)為：按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。

業(yè)內(nèi)人士指出，上海這個(gè)表述有打“擦邊球”的嫌疑，同樣是要求“穩(wěn)定”，北京并無(wú)其他指標(biāo)作為參考，而上海所參考的居民人均可支配收入增長(zhǎng)等目標(biāo)一般會(huì)超過(guò)10%，這就為房?jī)r(jià)上漲預(yù)留了空間。

合肥給出的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是：房?jī)r(jià)增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅。

“按照這一目標(biāo)，合肥市今年的房?jī)r(jià)上漲不能超過(guò)8%，完成目標(biāo)并不太難?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士稱。

限購(gòu)：北京最嚴(yán)厲/

“京十九條”稱，從3月31日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

上海在限購(gòu)方面并沒(méi)有太多新的表述，只是重申各部門(mén)要加快研究建立購(gòu)房人及其家庭成員在本市擁有住房情況、購(gòu)房人納稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納情況、購(gòu)房人婚姻狀況信息交互共享，完善住房限購(gòu)措施的操作流程。

關(guān)于購(gòu)房資格，北京也作了嚴(yán)格規(guī)定：對(duì)不如實(shí)申報(bào)、提供虛假材料騙取購(gòu)房資格的家庭，不予以辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，家庭承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并且5年內(nèi)不得在本市購(gòu)買住房。據(jù)初步測(cè)算，北京新限購(gòu)政策實(shí)施后，可擠出5%~10%的購(gòu)房需求。

“北京等城市的細(xì)則中，針對(duì)新建住宅市場(chǎng)的調(diào)控力度超過(guò)二手房，其他城市也都明顯加強(qiáng)對(duì)預(yù)售的監(jiān)管?！敝性禺a(chǎn)研究總監(jiān)張大偉說(shuō)，如果政策持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行超過(guò)6個(gè)月，房?jī)r(jià)下調(diào)幅度有可能超過(guò)20%。

征稅：“20%”是關(guān)鍵

盡管各地方版細(xì)則的寬嚴(yán)程度不一，但在此前爭(zhēng)議諸多的二手房交易環(huán)節(jié)個(gè)人所得稅征收上，似乎沒(méi)有太多異議。此前，該稅收多數(shù)是按照房屋交易額的1%來(lái)征收，而此次嚴(yán)格按照差價(jià)的20%征收。

中原地產(chǎn)測(cè)算結(jié)果顯示，以一套目前總價(jià)200萬(wàn)元的普通二手房計(jì)算 （非5年內(nèi)唯一住房），之前個(gè)稅為2萬(wàn)元，而房主原購(gòu)房值50萬(wàn)元，新政后按照差額的20%計(jì)算，應(yīng)繳個(gè)稅30萬(wàn)元。個(gè)稅增加28萬(wàn)元，相當(dāng)于房屋總價(jià)的14%。

圍繞二手房交易個(gè)稅如何征收，本次北京版執(zhí)行細(xì)則表述得十分清晰。即對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

不過(guò)，對(duì)于此前廣為流傳的分層次征收標(biāo)準(zhǔn)，該細(xì)則并未涉及。

上海和重慶的表述也類似，但是沒(méi)有明確在無(wú)法核實(shí)房屋原值時(shí)如何征收。

信貸：多地留后手

除了稅收，另一個(gè)直接影響改善性需求的是信貸。各地在二套房信貸政策上的表述都遵循了國(guó)五條細(xì)則的要求。北京規(guī)定：中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京住房公積金管理中心在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)本市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，目前二手住宅成交中商貸的比重為23.5%，其中約兩成為二套房貸款。

同時(shí)，由于近期公積金政策調(diào)整，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)與商貸基本一致，大部分換房的購(gòu)房者都只能按照二套房標(biāo)準(zhǔn)來(lái)申請(qǐng)貸款。

張大偉認(rèn)為，北京等城市的政策將立竿見(jiàn)影，樓市會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，而且疊加已經(jīng)在逐漸落實(shí)的房產(chǎn)稅、產(chǎn)權(quán)登記，樓市調(diào)控的力度不亞于2011年。

上海則規(guī)定，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步落實(shí)好首套房貸款的首付比例和貸款利率政策；嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，重點(diǎn)強(qiáng)化對(duì)異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款；嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購(gòu)房貸款。

不過(guò)，上海和重慶等地都留了“后招”。上海稱，金融管理部門(mén)要加強(qiáng)政策實(shí)行效果監(jiān)測(cè)和評(píng)估，做好預(yù)案，并根據(jù)市場(chǎng)變化，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。