每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 胡健 王翔 實(shí)習(xí)記者 張威 尚希 王杰 發(fā)自上海 北京    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 胡健 王翔 實(shí)習(xí)記者 張威 尚希 王杰 發(fā)自上海 北京

3月最后兩天，北京、上海、廣州等一線城市按規(guī)定出臺(tái)樓市調(diào)控地方版細(xì)則，加上國(guó)務(wù)院規(guī)劃出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，從中央到地方，從限購(gòu)、限貸到稅收、信息聯(lián)網(wǎng)，新一輪調(diào)控政策再次被解讀為“史上最嚴(yán)”。地方細(xì)則對(duì)樓市影響幾何？銀行為配合此次調(diào)控有何新動(dòng)向？二季度樓市能否停下上漲的腳步？調(diào)控政策還可以從哪些方面進(jìn)行完善？

/市場(chǎng)影響/a

上海：“90、70”政策重現(xiàn) 可緩解大戶型滯銷壓力

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

上海的“國(guó)五條”細(xì)則落地后，多數(shù)人關(guān)注細(xì)則中提到的20%個(gè)調(diào)稅的征收，卻很少有人注意到，細(xì)則中關(guān)于中小套型的條款，極有可能成為新版的“90、70”政策。只不過，這次比上一次少了更多的硬性規(guī)定，多了些可以調(diào)整的空間。

上海市3月30日出臺(tái)的《關(guān)于本市貫徹 〈國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知〉的實(shí)施意見》提出，“對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70％以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在符合信貸條件的前提下，優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。”

上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說，由于對(duì)出讓的土地約定了戶數(shù)和套型，某種意義上，可以把上述政策條款看做7年前“90、70”政策的重現(xiàn)。

2006年國(guó)務(wù)院出臺(tái)文件明確了新建住房結(jié)構(gòu)比例。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。（此即“90、70”政策）此后，“90、70”政策開始在全國(guó)推行，上海也不例外，在當(dāng)年度上海底開閘出讓的商品房開發(fā)用地中，該政策被普遍實(shí)施。但是，這一政策并未能真正限制開發(fā)商開發(fā)大戶型產(chǎn)品的欲望。

在堅(jiān)持了兩年多以后，上海的“90、70”政策也漸漸銷聲匿跡，然而，此次在上海“國(guó)五條”地方實(shí)施細(xì)則中，曾經(jīng)消失的“中小套型”再次出現(xiàn)，依稀讓人看到當(dāng)年“90、70”政策的影子。

“看似重現(xiàn)的‘90、70’政策應(yīng)該不會(huì)有2006年那么大的沖擊。”中房信研究總監(jiān)薛建雄說，“出讓合同對(duì)于戶型和套數(shù)的約定，應(yīng)該是一個(gè)范圍，不會(huì)是一個(gè)具體的數(shù)字。”中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟也表示，中小套型的用地開發(fā)規(guī)定，應(yīng)該是從總量上進(jìn)行控制，而不會(huì)像當(dāng)年那樣，對(duì)每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目都約定必須開發(fā)多少面積的小戶型。但是，將戶型和套數(shù)納入土地出讓合同的做法，依然會(huì)對(duì)上海的商品住宅市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生巨大的影響。

薛建雄告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上海目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)格局是中小戶型產(chǎn)品供不應(yīng)求，而200平米以上的大戶型產(chǎn)品則是供應(yīng)嚴(yán)重大于需求。

“上海對(duì)于新出讓土地的套數(shù)和戶型的約定，也許可以根本上調(diào)整這種結(jié)構(gòu)性的供求失衡，緩解大戶型產(chǎn)品供應(yīng)過量的問題。”睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文說，對(duì)大戶型產(chǎn)品來說，上述政策也許是偏利好的消息。

北京：新房供需矛盾短期加劇 推中高端樓盤入市

每經(jīng)記者 尚希 王杰 發(fā)自北京

京版“國(guó)五條”于3月30日露出“真容”，除“20%差額個(gè)稅”毫無懸念地落地外，限購(gòu)政策再次升級(jí)。“‘國(guó)五條’政策目前來看力度是在疊加了2011年的 ‘國(guó)八條’基礎(chǔ)上再升級(jí)。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此次京版細(xì)則從政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費(fèi)、土地交易、房源供應(yīng)等多方面全面性的出臺(tái)系列有力政策，“再疊加最近執(zhí)行的公積金等信貸政策收緊，量變到質(zhì)變的調(diào)控效應(yīng)肯定會(huì)明顯出現(xiàn)。”

“國(guó)五條”出臺(tái)后，北京不少開發(fā)商推遲入市，其原因無外乎是究竟如何定價(jià)。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者，“4月份入市的項(xiàng)目原本預(yù)計(jì)有35個(gè)，但現(xiàn)在來看，很多項(xiàng)目都會(huì)延遲入市。還有一部分已經(jīng)報(bào)批的項(xiàng)目可能面臨需要重新調(diào)價(jià)。”

京版“國(guó)五條”的細(xì)則明確提到“繼續(xù)完善土地出讓方式，通過‘限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)’等方式增加自住型、改善型住房的土地供應(yīng)。”政策對(duì)樓市有何影響？郭毅認(rèn)為，這對(duì)于剛需盤來說，并不會(huì)在短期出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)。“供求矛盾依然嚴(yán)峻，因此開發(fā)商在實(shí)際的銷售中反而會(huì)上調(diào)價(jià)格。”

思源經(jīng)紀(jì)北京公司總經(jīng)理周巍對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，北京市目前存量房?jī)H在6萬(wàn)套左右，基本上三個(gè)月就能消化完，“而北京今年新增的需求大概16萬(wàn)套左右，供需嚴(yán)重失衡。”周巍認(rèn)為，特別是高端市場(chǎng)供需矛盾更加嚴(yán)峻，“四環(huán)內(nèi)的高端產(chǎn)品大概只有3000多套，但是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。”

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，供求矛盾的難以緩解很難對(duì)房?jī)r(jià)下降起到促進(jìn)作用。“之前大家在建委報(bào)批的時(shí)候會(huì)有一個(gè)封頂價(jià)，而在銷售中可能會(huì)以低于封頂價(jià)的定價(jià)開盤，實(shí)際銷售中會(huì)再層層提價(jià)，但現(xiàn)在可能會(huì)直接報(bào)出封頂?shù)膬r(jià)格。”北京一家開發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷總監(jiān)告訴本報(bào)記者，很多已經(jīng)取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目可能會(huì)出現(xiàn)提價(jià)的現(xiàn)象。

京版細(xì)則還提到，“中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。”上述開發(fā)商人士直言，“這很難影響到企業(yè)去改變自身的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品性質(zhì)在拿地的時(shí)候就已經(jīng)確定，很難說因?yàn)檎咛岢鲂粜途土ⅠR轉(zhuǎn)而做小戶型產(chǎn)品。”不過限購(gòu)從嚴(yán)對(duì)于開發(fā)商的壓力無疑會(huì)加重，北京鴻坤新業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)常海直言：“還是有一些壓力，并已調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。”

值得注意的是，計(jì)劃在4月份入市的項(xiàng)目中高端項(xiàng)目出現(xiàn) “扎堆入市”的現(xiàn)象。周巍說：“從市場(chǎng)的數(shù)據(jù)來看，‘國(guó)五條’對(duì)高端產(chǎn)品推盤起到了幫助的作用。”

/銀行動(dòng)向/

“國(guó)五條”細(xì)則落地二套房貸上調(diào)或趨近

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 張威 發(fā)自北京

為抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，之前頒布的“國(guó)五條”曾要求“繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步落實(shí)好對(duì)首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴(yán)格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策。”3月底，地方版“國(guó)五條”細(xì)則紛紛出臺(tái)，有關(guān)“國(guó)五條”涉及的銀行二套房貸款政策漸漸浮出水面。

據(jù) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，北京、上海、重慶等城市的地方“國(guó)五條”細(xì)則中并未明確二套房貸首付提高的具體比例，但是都體現(xiàn)了嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策的決心。其中北京、上海都強(qiáng)調(diào)了繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，適時(shí)提高二套房貸款的首付比例和貸款利率；而重慶細(xì)則要求對(duì)二套房貸政策嚴(yán)格執(zhí)行 “認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，并且暫停第三套及以上住房貸款。

一位銀行業(yè)專家向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“地方細(xì)則既然對(duì)二套房貸款的首付比例和貸款利率提出要求，在不久的將來各大銀行就會(huì)有所落實(shí)，但是各行會(huì)如何執(zhí)行還需要一段時(shí)間確定。”記者了解到，北京市工行、建行、渤海、民生等銀行截至上周五二套房貸政策都沒有任何改變，都表示具體還要等待總行的政策。

在各地相關(guān)細(xì)則公布之后，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，進(jìn)一步提高二套房的貸款首付款比例”。這一信貸政策嚴(yán)厲程度創(chuàng)歷史新高，未來的二套房貸首付款比例有可能上浮到7成，利率上漲到基準(zhǔn)的1.3倍。而此前“國(guó)五條”出臺(tái)后，就有業(yè)內(nèi)人士做出了與張大偉相同的猜測(cè)。

二套房相比首套房，購(gòu)房者的支付能力一般更強(qiáng)，同樣增加一成首付，對(duì)于首套房購(gòu)房者來說，可能會(huì)抑制30%的需求，而對(duì)于二套房來說，增加一成首付的影響要小很多。“從貸款利率增加角度看，貸款20年，100萬(wàn)的總利息差距在13萬(wàn)左右，這個(gè)對(duì)很多改善性需求來說影響將非常大。”張大偉說。

上海銀行業(yè)暫未上調(diào)二套房貸首付

每經(jīng)記者 王翔 發(fā)自上海

3月30日，上海版“國(guó)五條”正式出臺(tái)，由上海市政府辦公廳印發(fā)該市貫徹 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）實(shí)施意見，要求本地銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu) “嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購(gòu)房貸款”、“根據(jù)市場(chǎng)變化，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率”。

有銀行人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，在現(xiàn)有考核制度下，嚴(yán)格房貸政策或提高銀行房貸議價(jià)能力。同時(shí)，經(jīng)記者走訪，發(fā)現(xiàn)本地大部分銀行暫未對(duì)細(xì)則作出反應(yīng)。

《通知》對(duì)滬上銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房貸審核提出要求。“要進(jìn)一步落實(shí)好首套房貸款的首付比例和貸款利率政策；嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，重點(diǎn)強(qiáng)化對(duì)異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查。”

對(duì)此，有銀行行長(zhǎng)對(duì)記者表示，落實(shí)首套房貸款政策、嚴(yán)格二套房審核或?qū)⑻岣咩y行的議價(jià)能力。“10名符合首套房貸款要求的貸款人，客戶經(jīng)理只會(huì)給予其中7~8人8.5折利率優(yōu)惠后，剩余2~3人只能享受9折甚至基準(zhǔn)利率，該指標(biāo)的初衷是避免客戶經(jīng)理將8.5折優(yōu)惠隨意授信。”該行長(zhǎng)說道，在這樣的考核制度下，面對(duì)同等條件的貸款人，外籍、異地人士處于一定劣勢(shì)。“《通知》還要求二套房信貸，需重點(diǎn)強(qiáng)化對(duì)異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，個(gè)人認(rèn)為銀行在首套房貸款上議價(jià)能力或有提高。”

《通知》對(duì)二套房貸款也作出了相關(guān)規(guī)定，金融管理部門要根據(jù)市場(chǎng)變化，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。同時(shí)還要求嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購(gòu)房貸款。

不過，截至3月31日15時(shí)，記者走訪滬上部分銀行網(wǎng)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，五大銀行首套房貸利率依舊多為8.5折，股份制銀行也依然維持近2個(gè)月來的房貸政策，未對(duì)《通知》作出反應(yīng)。

建行某支行行長(zhǎng)接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說，“我們目前沒有收到總行調(diào)整二套房貸款利率的通知，至于近期會(huì)不會(huì)調(diào)整，我們對(duì)此并不清楚。”

各方論戰(zhàn)

抑制房?jī)r(jià)殺手锏：開征房產(chǎn)稅

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的各地實(shí)施細(xì)則已經(jīng)揭開面紗，但房產(chǎn)稅鮮被提及。

不過，3月28日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的關(guān)于實(shí)施《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》卻引發(fā)猜想，方案明確提到2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例，并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，由國(guó)土資源部、住建部會(huì)同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門共同負(fù)責(zé)。

對(duì)此，中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，不動(dòng)產(chǎn)登記是房產(chǎn)稅出臺(tái)的必須前提。

今后不動(dòng)產(chǎn)將強(qiáng)制登記

針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)的消息，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹旋即發(fā)布評(píng)論稱：“好政策，能快就更好。我目測(cè)、大膽預(yù)測(cè)，如果今年實(shí)施這樣好的政策，房?jī)r(jià)馬上會(huì)跌。”

在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控逐步深入的背景下，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的出臺(tái)與房產(chǎn)稅之間關(guān)聯(lián)也倍受關(guān)注。目前房產(chǎn)稅除上海和重慶正在進(jìn)行的試點(diǎn)外，如何擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)的最大技術(shù)性難題就在于房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)。

今年“兩會(huì)”期間，住建部副部長(zhǎng)齊驥接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，去年40個(gè)城市住房信息聯(lián)網(wǎng)已完成，今年還會(huì)有更多城市納入進(jìn)來。

一旦不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)，住房信息聯(lián)網(wǎng)的難題或?qū)⒂卸狻埓髠フf，不動(dòng)產(chǎn)登記制度將構(gòu)建一張比大中城市住房信息網(wǎng)更廣泛的網(wǎng)絡(luò)，而且不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)更多是全國(guó)范圍的。

不動(dòng)產(chǎn)登記條例的政策本身并不影響房?jī)r(jià)，但它類似于人口普查，將是其他所有長(zhǎng)效調(diào)控政策的基礎(chǔ)，“一旦不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)，那么其他政策的出臺(tái)將非?？欤瑢?duì)市場(chǎng)投資者的心理影響非常大。”張大偉表示。

房產(chǎn)稅仍是抑制房?jī)r(jià)“殺手锏”

細(xì)數(shù)各地“國(guó)五條”執(zhí)行細(xì)則，不乏加碼與從嚴(yán)政策，例如北京細(xì)則就強(qiáng)調(diào)單身京籍人士限購(gòu)一套房產(chǎn)，并進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。

不過調(diào)控效果依然存有懸念。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，新政對(duì)市場(chǎng)的影響在一段時(shí)間內(nèi)比較顯著，但長(zhǎng)期看仍需從供需上根本解決房?jī)r(jià)上漲，“現(xiàn)在一是保障房制度要盡快完善，分流市場(chǎng)需求；二是盤活存量房市場(chǎng)，增加供給，盡快建立起調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。”

而長(zhǎng)效機(jī)制中，房產(chǎn)稅是最重要的一環(huán)。財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康近日表示，房地產(chǎn)調(diào)控問題要體現(xiàn)出調(diào)控新政的治本水準(zhǔn)，制度建設(shè)不容回避，而使保有環(huán)節(jié)的稅收成型并與土地開發(fā)、房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)合理協(xié)調(diào)，是制度建設(shè)的關(guān)鍵。

國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智就建議，現(xiàn)在應(yīng)將已經(jīng)成功的限價(jià)、限購(gòu)政策及時(shí)總結(jié)，轉(zhuǎn)化為用經(jīng)濟(jì)手段來進(jìn)行。同時(shí)對(duì)第二套以上，比如說從第三套房產(chǎn)開始征收不動(dòng)產(chǎn)的調(diào)節(jié)稅。

多位業(yè)內(nèi)人士還指出，如果房產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)開征，目前限購(gòu)等政策措施就可以逐步退出。

“交易環(huán)節(jié)重稅”難遏投機(jī)投資

易憲容（中國(guó)社科院金融所研究員）

新“國(guó)五條”各地細(xì)則漸次落地，宗旨與目標(biāo)是遏制住房投機(jī)投資，要讓以投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型為以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，并把居民住房消費(fèi)需求釋放出來。但是從“國(guó)五條”及其細(xì)則出臺(tái)的方式與程序、原則與內(nèi)容等方面來看，整個(gè)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒有根本性轉(zhuǎn)變。

2010年“國(guó)十條”之后，政府已經(jīng)看到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的核心所在。當(dāng)時(shí)“國(guó)十條”遏制房地產(chǎn)投資投機(jī)的工具很多，相關(guān)地方職能部門僅選擇性使用，甚至于最有效的經(jīng)濟(jì)杠桿工具不使用，讓中央政府不得不推出限購(gòu)、限價(jià)這樣的行政措施。這些政策對(duì)遏制投機(jī)投資作用有限，這就是為何越是調(diào)控房?jī)r(jià)越上漲的根源所在。

我們可以看到，“國(guó)五條”不僅在內(nèi)容上與早幾年的宏觀調(diào)控政策相比沒有多少新內(nèi)容，而且政策的出臺(tái)方式也如出一轍。無論是信貸政策差別化的強(qiáng)調(diào)，還是20%住房交易所得稅征收，其實(shí)都是老政策。對(duì)于征收20%住房交易所得稅市場(chǎng)會(huì)反應(yīng)如此強(qiáng)烈，就在于早幾年各地政府沒有嚴(yán)格征收，現(xiàn)在要嚴(yán)厲執(zhí)行了，反響就來了。

從內(nèi)容來看，對(duì)遏制住房投資投機(jī)，發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體中有成熟而行之有效的經(jīng)濟(jì)杠桿 （比如信貸政策及稅收政策），但“國(guó)五條”不讓限購(gòu)、限價(jià)這些行政手段退出，反之進(jìn)一步強(qiáng)化，這是造成最近國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)恐慌性需求涌出的重要原因。我們應(yīng)該知道，只要購(gòu)買住房就有利可圖，只要住房交易的賺錢功能存在，投資投機(jī)者就能夠通過不同的方式來破解這樣的限制。

“國(guó)五條”宏觀調(diào)控表面上的宗旨是堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資需求，鼓勵(lì)住房消費(fèi)需求。不過，要國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)性質(zhì)真正轉(zhuǎn)向以消費(fèi)為主導(dǎo)，就得去除住房市場(chǎng)的賺錢功能，有效的方法是通過經(jīng)濟(jì)杠桿來遏制。只有通過嚴(yán)格的事中及事后的稅收限制，才能夠把住房的投資投機(jī)與消費(fèi)區(qū)分開。但“國(guó)五條”這方面的內(nèi)容著墨甚少，能夠起到限制住房投機(jī)投資的作用十分有限。有些地方出臺(tái)的細(xì)則，對(duì)早幾年前就該實(shí)行的20%住房交易所得稅政策都是含糊其辭，這樣要去除住房賺錢功能，讓住房投機(jī)投資退出市場(chǎng)是不可能的。

正因?yàn)楫?dāng)前調(diào)控沒有認(rèn)識(shí)到去除住房賺錢功能、住房性質(zhì)轉(zhuǎn)型對(duì)遏制住房投資投機(jī)重要性，所以對(duì)于當(dāng)前的高房?jī)r(jià)仍然希望通過供求關(guān)系來穩(wěn)定房?jī)r(jià)，以為增加住房供給就可以讓過高房?jī)r(jià)穩(wěn)定或回歸理性。這樣的政策是假定當(dāng)前住房市場(chǎng)是以消費(fèi)為主導(dǎo)，但當(dāng)前的住房市場(chǎng)仍然是投機(jī)投資為主導(dǎo)。由于兩個(gè)市場(chǎng)的性質(zhì)、定價(jià)基礎(chǔ)、價(jià)格運(yùn)行機(jī)制及供求關(guān)系完全不一樣，“國(guó)五條”希望用解決住房消費(fèi)市場(chǎng)的方式來化解當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房矛盾，效果恐怕很有限。如果說國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)不從性質(zhì)轉(zhuǎn)變，仍然是投機(jī)盛行，住房供給再多也解決不了高房?jī)r(jià)問題。

總之，對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)，要讓它健康持續(xù)地發(fā)展，最為核心的問題就是要去除住房的賺錢功能，擠出住房的投資投機(jī)需求，并讓住房市場(chǎng)真正成為以消費(fèi)為主導(dǎo)。這樣才能把絕大多數(shù)居民的住房消費(fèi)需求釋放，讓絕大多數(shù)人的住房條件得以改善。

要達(dá)到這一點(diǎn)，就不能夠再走前十年老路，而是要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行全面反思。在此基礎(chǔ)上，通過公共決策的方式，制定保護(hù)絕大多數(shù)人利益的 《住宅法》，并通過事前政策（信貸），事中及事后（稅收政策）對(duì)住房投資投機(jī)進(jìn)行全面限制，真正地讓住房賺錢功能退出市場(chǎng)。否則，現(xiàn)有宏觀調(diào)控既不利于真正的住房消費(fèi)者，也不可能讓居民住房消費(fèi)需求釋放出來。

專題：《“國(guó)五條”細(xì)則落地》