每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 王杰 發(fā)自北京

2012年的最后一天，華遠地產(chǎn)（600743，SH）以10.05億元的價格斬獲北京通州梨園地塊，讓在北京土地市場失意許久的華遠地產(chǎn)董事長任志強終于如愿殺回了根據(jù)地。

這次回歸，華遠地產(chǎn)選擇的是商業(yè)地產(chǎn)，并且是緊鄰東六環(huán)的商業(yè)項目。

“華遠正加大力度推動集團層面的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”3月31日，華遠地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，目前華遠在青島、西安均有商業(yè)整體推出，而通州的這一商業(yè)項目也將以寫字樓及中高端購物中心為主。談及項目未來的持有情況，該人士表示，目前具體的方案還未確定，但應(yīng)該會有部分散售，部分自持。

調(diào)控下的商業(yè)突圍/

上述負責(zé)人告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，隨著調(diào)控政策的不斷細化，華遠也會積極調(diào)整和完善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，“適當(dāng)增加商業(yè)地產(chǎn)投入，尋求新的盈利增長點，通過更加豐富的產(chǎn)品線平衡市場波動。”

在3月22日的華遠地產(chǎn)2012年度業(yè)績及分紅方案說明會上，任志強描述了他的新規(guī)劃——“在城市化率超過55%的城市里商業(yè)地產(chǎn)的比重會增加，我們每年會根據(jù)資金的需求適度逐步擴大商業(yè)物業(yè)的比例。”

年報顯示，華遠2012年實現(xiàn)營業(yè)收入30.8億元，同比增長18%，創(chuàng)下近五年來的最好成績。同時，實現(xiàn)凈利潤5.41億元，同比增長16%。值得注意的是，華遠地產(chǎn)去年的預(yù)收賬款為37.06億元，同比增幅高達56.94%。

中信建投分析報告指出：華遠地產(chǎn)2012年銷售金額同比增長101%，扣除海信的13億元合同，銷售金額為43億元，根據(jù)公司新一年的營銷目標(biāo)，計劃銷售簽約額增長20%以上，預(yù)計2013年公司可售貨值可以達到95億元左右，在中性的銷售判斷下，預(yù)計年銷售規(guī)模約67億元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者看到，中信建投的研報同樣指出，土地儲備依然是華遠的“軟肋”：“隨著優(yōu)質(zhì)儲備結(jié)算進入尾聲，未來毛利率下降不可避免。”

“為了保證北京區(qū)域每年新增的土地儲備，去年我們參加了數(shù)十次土地拍賣。”華遠地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，華遠采取的也正是“農(nóng)村包圍城市”的做法，“目前華遠在北京通州的土地儲備將近50萬平方米，其中商業(yè)地產(chǎn)近10萬平方米。”

上述負責(zé)人還透露，2013年華遠將繼續(xù)擴大開發(fā)規(guī)模，“公司預(yù)計2013年全部開復(fù)工面積為220萬平方米，其中新開工90.1萬平方米，竣工40.8萬平方米。”

持有物業(yè)比例暫難提升/

2012年12月31日，華遠競得北京通州區(qū)梨園鎮(zhèn)地塊，該地塊建筑面積超過12萬平方米，成交金額為10.05億元，為住宅商業(yè)金融綜合用地?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者從華遠地產(chǎn)獲悉，該地塊已經(jīng)確定將打造華遠·銘悅好天地商業(yè)項目，計劃將于今年下半年入市。

然而對于通州這一商業(yè)項目最終的持有情況，該負責(zé)人表示目前還未最終確定，“項目會有購物中心和寫字樓，有一部分會散售，一部分自持。”

無論是限購、限貸、還是剛落地的“國五條”細則，住宅長期去投資化已經(jīng)是不爭的事實。對于更多的開發(fā)企業(yè)來說，商業(yè)地產(chǎn)再次被稱為結(jié)構(gòu)調(diào)整的一大重心。

但受制于商業(yè)項目投資巨大、回款較慢，任志強直言，由于華遠地產(chǎn)沒有從公開資本市場上拿到資金，因此還無法進一步擴大持有物業(yè)的比例。

這樣的難題同樣困擾著其他的開發(fā)商。

3月21日，在香港召開的2012年業(yè)績發(fā)布會上，北辰實業(yè)董事長賀江川表示，2012年北辰實業(yè)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)績大不如2011年，并且已經(jīng)兩、三年出現(xiàn)持續(xù)下降。

世茂股份首席財務(wù)官張杰曾表示，商業(yè)地產(chǎn)租金回報期相對較長，即使通過若干年商業(yè)經(jīng)營內(nèi)在價值會得到大幅度增長，但由于大宗資產(chǎn)變現(xiàn)的長期性，依舊會導(dǎo)致資金的沉淀，他提出，“世茂更多是想通過低成本融資造血”。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，復(fù)地也通過與旗下的地產(chǎn)基金智盈投資合作探索投資模式的“升級換代”。智盈投資董事總經(jīng)理董偉海表示，“通過對一些表現(xiàn)不佳但有潛力的商業(yè)項目進行改造、租戶重組等方式為物業(yè)重新增值，投資人則以此獲取相應(yīng)的收益回報。”

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進表示，在商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性飽和的苗頭下，商業(yè)地產(chǎn)商的前期策劃及后期展望卻沒有科學(xué)跟進，這為其陷入困局埋下了隱患，“商業(yè)地產(chǎn)的運作，不同于住宅地產(chǎn)。從項目策劃、招商引資及后續(xù)管理等過程中，商業(yè)地產(chǎn)商一定要有創(chuàng)新的意識。”

對于開發(fā)商來說，至少在現(xiàn)階段，解決地產(chǎn)公司融資的方法只有兩個：一是以傳統(tǒng)方式，通過物業(yè)銷售解決資金壓力；二是利用海外的融資平臺，爭取在海外發(fā)行REITS，獲取足夠的資金。實際上，更多公司是通過第一種方式來解決持有物業(yè)的壓力。

中國指數(shù)院的數(shù)據(jù)顯示，從2008年~2012年，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加了將近40%，達7130.34萬平方米。在這樣的背景下，通過出售商用物業(yè)來持有商用物業(yè)，也變得不是那么容易。大的品牌開發(fā)商由此改變了銷售方法，提升租金的同時，提升商鋪的經(jīng)營價值。