每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

在上海徐家匯濱江的核心位置，一個(gè)名為“云錦東方·灣庭”的樓盤，由于總建筑面積超過50萬平方米的開發(fā)體量，被認(rèn)為是上海市中心目前在售的少數(shù)超大規(guī)模樓盤。但很少有人關(guān)注到，這個(gè)在2012年12月才開盤的樓盤，其實(shí)早在2004年就已經(jīng)拿到了土地，在拿地8年后，才開始入市。更鮮為人知的是，該項(xiàng)目屬于被國(guó)資委要求退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的東方航空集團(tuán)所有。

上述樓盤的成交均價(jià)超過5萬元/平方米，但是按照拿地當(dāng)年的土地估價(jià)和地塊總建筑面積，每平方米的土地成本卻只有1000元?？梢灶A(yù)計(jì)的可觀利潤(rùn)，令很多企業(yè)垂涎。特別是對(duì)于主業(yè)業(yè)績(jī)不夠穩(wěn)定的東航集團(tuán)來說，這一項(xiàng)目更可以確保集團(tuán)能夠交出漂亮的成績(jī)單。

總投資60億 售價(jià)5.44萬元/平方米/

網(wǎng)上房地產(chǎn)資料顯示，云錦東方·灣庭的土地使用權(quán)，來自于2004年和2011年東航置業(yè)簽訂的兩份土地出讓合同。其中，2011年那份是對(duì)原有協(xié)議的補(bǔ)充。根據(jù)上海市房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所2004年一季度對(duì)云錦東方·灣庭所在的徐匯區(qū)龍華街道190街坊的土地價(jià)格評(píng)估，上述地塊的總價(jià)值僅6.49億元。

如果以上述評(píng)估總價(jià)值換算項(xiàng)目的土地成本，可以發(fā)現(xiàn)該地塊土地成本驚人的低廉。據(jù)云錦東方銷售負(fù)責(zé)人介紹，這一項(xiàng)目的可售面積超過50萬平方米，其中33萬平方米是住宅，剩余的17萬平方米用于辦公。以此計(jì)算，每平方米建設(shè)面積的土地成本僅為1000多元。如果2011年補(bǔ)充合同所約定的土地出讓價(jià)格仍然維持2004年時(shí)的水平，那么整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)將非常可觀。網(wǎng)上房地產(chǎn)資料顯示，云錦東方·灣庭的平均合同成交價(jià)高達(dá)5.44萬元/平方米。

不過，上海東航投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱東航投資）有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，東航置業(yè)曾就上述項(xiàng)目于2009年補(bǔ)付過一筆土地出讓金，但他未透露具體的數(shù)額。

中房信研究總監(jiān)薛建雄說，雖然補(bǔ)簽的土地合同地價(jià)往往較之前有所提高。但與同期出讓的土地相比，依然會(huì)優(yōu)惠不少。

上海環(huán)境熱線公告顯示，云錦東方·灣庭的總投資額為60億元。依此計(jì)算，云錦東方每平方米投資額只有1.2萬元，目前云錦東方合同售價(jià)為5.44萬元/平方米，每平方米毛利約4萬元，仍然可以得出毛利水平超高的結(jié)論。

不過，東航投資有關(guān)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，上述每平方米投資額并不包括預(yù)征的土地增值稅以及其他財(cái)務(wù)成本，實(shí)際的利潤(rùn)并沒有想象的那么高。至于該項(xiàng)目的利潤(rùn)水平究竟是怎樣的，該人士并未透露。

但參考與云錦東方·灣庭同一時(shí)間拿地的恒盛尚海灣，多少可以了解這一項(xiàng)目的可能利潤(rùn)。在恒盛地產(chǎn)上市的2009年，正是來自于恒盛尚海灣等高毛利項(xiàng)目的貢獻(xiàn)，恒盛地產(chǎn)的毛利率才升至48%以上。

以上述毛利水平衡量，云錦東方的毛利水平顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)的平均水平。

目前僅銷售不到4萬平方米/

資料顯示，云錦東方上海東航置業(yè)有限公司主要從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)及基本建設(shè)業(yè)務(wù)。除上海外，公司項(xiàng)目還遍及西安、云南、杭州、北京。上海工商行政管理局的企業(yè)檔案進(jìn)一步透露，上海東航置業(yè)有限公司的股東分別是上海東航投資有限公司和東航房地產(chǎn)投資有限公司。

東方航空2012年年報(bào)透露，東航房地產(chǎn)投資有限公司的股東之一正是上海東航投資有限公司。而上海東航投資有限公司的控股股東則是東方航空集團(tuán)公司。

《東方航空?qǐng)?bào)》2004年報(bào)道稱，東航房地產(chǎn)投資有限公司在2004年揭牌，它的成立標(biāo)志著東方航空九大業(yè)務(wù)板塊的成形，宣告了東航集團(tuán)以航空運(yùn)輸為主，房產(chǎn)、金融為輔的多元化戰(zhàn)略的全面展開。

公開資料顯示，在2010年國(guó)資委出臺(tái)退房令后，東方航空股份有限公司有過兩次轉(zhuǎn)讓股份給東航投資有限公司的記錄。一次是在2011年，向母公司東航集團(tuán)旗下上海東航投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱東航投資）轉(zhuǎn)讓東航房地產(chǎn)投資有限公司 （以下簡(jiǎn)稱東航房地產(chǎn)）5%股權(quán)，作價(jià)1.01億元。

另一次是在2012年，東航轉(zhuǎn)讓東航房地產(chǎn)投資有限公司5%股權(quán)獲得收益0.89億元。一位財(cái)務(wù)人士說，由于東方航空股份有限公司和東航投資有限公司屬于同一控股股東，兩家公司的相互交易并不會(huì)改變東航房地產(chǎn)投資有限公司的最終所有權(quán)，但卻可以讓大股東東方航空集團(tuán)因上述關(guān)聯(lián)交易而提升經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

2012年東方航空全年?duì)I業(yè)外凈收入27億元，占稅前利潤(rùn)總額的比重達(dá)77%，其中就包括了轉(zhuǎn)讓東航房地產(chǎn)投資有限公司5%的股權(quán)所帶來的收入。

而對(duì)整個(gè)東航集團(tuán)來說，云錦東方項(xiàng)目的實(shí)際貢獻(xiàn)利潤(rùn)將更為可觀。根據(jù)云錦東方的資料，整個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積多達(dá)50萬平方米，但目前僅開發(fā)、銷售了不到4萬平方米。這意味著即使云錦東方的銷售價(jià)格長(zhǎng)期不變，東方航空集團(tuán)從整個(gè)項(xiàng)目獲得的利潤(rùn)依然將非?？捎^。

東航投資：不會(huì)再去拿地/

和很多央企開發(fā)用地一樣，云錦東方·灣庭的前身，也是東航集團(tuán)旗下的一家配套工廠——東方航空設(shè)備有限公司。2003年，在徐匯濱江整體開發(fā)啟動(dòng)之后，上述地塊變?yōu)殚_發(fā)用地。

而在東航集團(tuán)旗下，類似可以被利用的地塊，并不只有云錦東方·灣庭。根據(jù)東方航空股份有限公司的名單，東航集團(tuán)僅在西安、咸陽及永登三地就有33項(xiàng)土地物業(yè)和225項(xiàng)大廈物業(yè)，以及相關(guān)建設(shè)、基建及設(shè)施。而在昆明，還有7項(xiàng)土地物業(yè)及77項(xiàng)大廈物業(yè)及相關(guān)建設(shè)、基建及設(shè)施。

事實(shí)上，東航投資有限公司此前在多個(gè)城市有房地產(chǎn)開發(fā)。按照慣例央企的地產(chǎn)公司，利用集團(tuán)旗下的土地開發(fā)房地產(chǎn)的不在少數(shù)。

這讓業(yè)內(nèi)猜疑，未來這些地塊是否也會(huì)成為東航房地產(chǎn)可以利用的開發(fā)用地？

上述猜測(cè)被東航投資有限公司的有關(guān)人士否認(rèn)，并稱，目前國(guó)家對(duì)于土地出讓的安排，必須要走招拍掛流程?，F(xiàn)階段東航投資的主要任務(wù)還是將手上的業(yè)務(wù)完成，不會(huì)再去拿地，東航投資未來的業(yè)務(wù)必然是收縮的。