◎項(xiàng)崢（經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）

4月8日，在博鰲亞洲論壇2013年年會(huì)關(guān)于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與樓市調(diào)控的分論壇上，任志強(qiáng)認(rèn)為：從已經(jīng)出臺(tái)的“國五條”地方細(xì)則來看，基本上都是軟磨硬泡的做法。地方政府的這種軟磨硬泡，是否有“國五條”地方細(xì)則出臺(tái)會(huì)影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的顧慮暫且不論，僅從理性認(rèn)識(shí)上說，若以房地產(chǎn)泡沫助推地方經(jīng)濟(jì)增長，無異于飲鴆止渴。

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫？仁者見仁，智者見智。在理論上，有好多衡量房地產(chǎn)泡沫的方法。比較簡(jiǎn)單易行的是房價(jià)收入比。在我國部分城市，房價(jià)收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過世界銀行研究的發(fā)展中國家4~6的合理水平。特別是在北京、上海等一線城市，一套100平方米的商品房，動(dòng)輒要五六百萬元，顯然已經(jīng)超出了普通工薪階層的支付能力。我們不妨將投資房地產(chǎn)與經(jīng)營一家實(shí)業(yè)公司做個(gè)比較，比如開辦一家工廠。按照5%或6%的毛利率，要想掙到五六百萬，需要近1000萬元的銷售額，而每一筆銷售額都是從不起眼的幾萬元、幾十萬元積累起來，還要承擔(dān)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，各種交易費(fèi)用，勞心勞力。如果這樣算一筆賬，還不如投資房地產(chǎn)來得簡(jiǎn)單。僅僅是在期初簽訂合同交付房款，坐等房屋升值。這樣一看，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，可謂是不言而喻的。

任由房地產(chǎn)泡沫吹大，以換取地方經(jīng)濟(jì)短暫繁榮，好比吸食鴉片，容易上癮，最終也會(huì)病入膏肓。2003年以來，溫州購房團(tuán)在全國各地四處出擊，大量投資投機(jī)房產(chǎn)，把各地樓市攪得熱火朝天。即使溫州本地樓市，樓價(jià)之高，可以媲美北京、上海等一線城市，有過之而無不及。在這種熱潮帶動(dòng)下，相當(dāng)多的溫州民營企業(yè)老板不再專注實(shí)業(yè)，而熱衷購買房產(chǎn)，大量借用民間融資。當(dāng)然一開始，這些老板們也是嘗到甜頭，投資房地產(chǎn)收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實(shí)業(yè)經(jīng)營。但問題也在不斷積累，風(fēng)險(xiǎn)不斷升溫。直到2011年，溫州民間融資風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，頻頻傳出這些老板們跑路的消息，不少企業(yè)經(jīng)營陷入困境。曾經(jīng)輝煌無比的溫州民營經(jīng)濟(jì)從此也一蹶不振，從全省增速前三甲到位列榜尾。溫州也因此成為全國70個(gè)大中城市中唯一一個(gè)房價(jià)下跌的城市。

因此，房地產(chǎn)去泡沫與發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)并不矛盾。相信在這個(gè)問題上，地方政府領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該會(huì)有更理性認(rèn)識(shí)。實(shí)際上，筆者以為，在房地產(chǎn)去泡沫和發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)之間，也需要一個(gè)平衡。那就是合理控制去泡沫的進(jìn)程，避免房地產(chǎn)泡沫的驟然破滅對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成過大影響。這有前車之鑒，西班牙、日本等國家的房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響既深且遠(yuǎn)。

如果從這一點(diǎn)上看，就不能簡(jiǎn)單認(rèn)為地方政府在落實(shí)“國五條”細(xì)則上“基本上是軟磨硬泡”，這事實(shí)上也包含了地方政府治理的思路。其實(shí)，要想打壓房價(jià)，地方政府調(diào)控手段非常充足，無論是行政控制還是市場(chǎng)手段，效果也會(huì)很明顯。但地方政府也面臨多重目的，也需要進(jìn)行合理規(guī)劃。一些被市場(chǎng)人士認(rèn)為語焉不詳?shù)谋硎?，也為政策?dòng)態(tài)調(diào)整提供了操作空間。

總而言之，無論“國五條”地方實(shí)施細(xì)則如何，就中央政府而言，最重要的是要加強(qiáng)對(duì)地方政府的問責(zé)，將問責(zé)制度真正落到實(shí)處。只要中央對(duì)地方政府有效實(shí)施問責(zé)，相信“國五條”執(zhí)行應(yīng)該能夠起到去房地產(chǎn)泡沫的目的。