每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海

4月，本該漸入暖季的上海,天氣卻依舊乍暖還寒，這讓在上海生活了大半輩子的曲其峰（化名）有點(diǎn)難以適應(yīng)。不過(guò)相比天氣，如今讓他更為煩心和焦慮的是數(shù)年前購(gòu)置的一處商鋪。

包含他在內(nèi)的1000多位太倉(cāng)國(guó)際生活廣場(chǎng)的業(yè)主，在去年底以拖欠房租為由將該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商太倉(cāng)市天地實(shí)用房開(kāi)發(fā)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱天地公司）、運(yùn)營(yíng)公司太倉(cāng)龍好生活家居廣場(chǎng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱龍好公司）、品牌輸出和實(shí)際管理人上海家飾佳控股（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱家飾佳）以及銷售代理易居中國(guó)告上了法庭。

該案已于今年2月17日第一次開(kāi)庭，但沒(méi)得出任何結(jié)果。在4月中下旬將會(huì)進(jìn)行二次開(kāi)庭，曲其峰透露到時(shí)可能會(huì)有一個(gè)較為明確的判決意向?！?月份可能會(huì)有最終的判決?！鼻浞迮c其他業(yè)主都非常焦急，因?yàn)樵诖酥?，他們還將面臨如何去挽救這些商鋪的難題。

究竟這些業(yè)主與這四家公司存在著怎樣的利益糾葛？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)多方調(diào)查，試圖為讀者逐步揭開(kāi)其中的內(nèi)幕。

業(yè)主美好愿景化為泡影/

彎曲的頭發(fā)中已經(jīng)出現(xiàn)了根根白絲，疲倦的曲其峰帶著愁容向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者講述起近年來(lái)為商鋪四處奔波的過(guò)程。

事情需要追溯到2008年6月29日，在鋪天蓋地的廣告攻勢(shì)下，曲其峰禁不住豐厚回報(bào)的誘惑，購(gòu)置了太倉(cāng)國(guó)際生活廣場(chǎng)內(nèi)的一處商鋪。當(dāng)時(shí)，該項(xiàng)目的銷售代理公司上海房屋銷售（集團(tuán)）有限公司（易居中國(guó)旗下公司，以下簡(jiǎn)稱上房銷售）的置業(yè)顧問(wèn)向其介紹，一旦購(gòu)置了太倉(cāng)國(guó)際生活廣場(chǎng)的商鋪，隨后的五年內(nèi)（自2009年7月1日起）開(kāi)發(fā)商將以包租的形式給予其商鋪總價(jià)7%~11%逐年遞增的回報(bào)，且前三年的租金可直接從初始購(gòu)房款中扣除。因此原價(jià)為287775元的商鋪，最終他只掏了218709元便買了下來(lái)。而為了讓雙方在稅費(fèi)上得到更大的優(yōu)惠，購(gòu)房合同也一并按218709元來(lái)簽訂。

在購(gòu)買過(guò)程中，曲其峰也考慮過(guò)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，但看到各項(xiàng)宣傳資料上大幅標(biāo)出的“家飾佳”字樣，也便安下了心。“畢竟是熟悉的上海公司。”曲其峰起初想當(dāng)然地以為這是從家飾佳那里買了個(gè)商鋪。但到了簽訂合同的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)對(duì)方是一家名為天地公司的開(kāi)發(fā)商。

不過(guò)，上房銷售的置業(yè)顧問(wèn)告訴曲其峰，家飾佳與天地公司簽訂過(guò)相關(guān)協(xié)議，未來(lái)一定會(huì)入駐該商場(chǎng)。銷售人員的這番表態(tài)打消了曲其峰的疑慮。然而隨后與他簽訂商鋪包租合同的公司，也并非是天地公司和家飾佳，而是另一家公司——龍好公司。已經(jīng)被搞糊涂的曲其峰也沒(méi)有再過(guò)多去糾纏這個(gè)事情，便簽了合同。而正是這家公司，為該商場(chǎng)后來(lái)出現(xiàn)的一系列問(wèn)題埋下了隱患。

買下商鋪之后，自覺(jué)撿了個(gè)大便宜的曲其峰，靜候最后兩年的到來(lái)，以期早日拿到后續(xù)的租金。然而事與愿違，2012年上半年開(kāi)始，陸續(xù)有業(yè)主覺(jué)得不對(duì)勁?！翱斓绞盏谒哪曜饨鸬臅r(shí)候了，也沒(méi)人來(lái)通知我們辦卡之類的事情，而電話打過(guò)去也都是搪塞我們的話?！鼻浞甯嬖V記者，當(dāng)時(shí)他們已經(jīng)有收不到租金的心理準(zhǔn)備。

2012年7月初，家飾佳突然撤離太倉(cāng)，一直以來(lái)由家飾佳全權(quán)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的龍好公司也就此成為一個(gè)空殼。曲其峰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在接受業(yè)主們報(bào)案之后，當(dāng)?shù)毓簿窒嗬^查封了龍好公司和天地公司的賬戶，但天地公司賬戶上僅存現(xiàn)金100多萬(wàn)元，而龍好公司賬戶上還拖欠家飾佳200多萬(wàn)元，無(wú)法承擔(dān)此前約定支付給業(yè)主的幾千萬(wàn)租金。

蘇州安信會(huì)計(jì)律師事務(wù)所針對(duì)天地公司的一份審計(jì)報(bào)告指出，天地公司開(kāi)發(fā)香花橋項(xiàng)目（即太倉(cāng)國(guó)際生活廣場(chǎng)）的凈利潤(rùn)為224.9萬(wàn)元，若將預(yù)繳的所得稅315.19萬(wàn)元及少結(jié)轉(zhuǎn)的成本148.74萬(wàn)元進(jìn)行調(diào)整，則凈利潤(rùn)為-239.02萬(wàn)元。項(xiàng)目公司顯然已經(jīng)陷入虧損，而業(yè)主們也隨即陷入了無(wú)處討要房租的窘境，此前美好的投資愿景化為泡影。

家飾佳賺管理費(fèi)還是涉足經(jīng)營(yíng)？/

作為參與者之一，家飾佳自然成為了業(yè)主的質(zhì)疑對(duì)象。為此，家飾佳于2012年8月8日發(fā)表聲明稱，撤離太倉(cāng)是因?yàn)榕c天地公司的合作協(xié)議到期。龍好公司是天地公司的管理層出資成立的，并非家飾佳的子公司，家飾佳僅是管理方。家飾佳同時(shí)指出，自己也是“受害者”，天地公司至今還拖欠他們950萬(wàn)元的管理費(fèi)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從家飾佳與天地公司簽訂的合作協(xié)議中發(fā)現(xiàn)，雙方的合作期限確實(shí)僅為3年，自2009年7月1日起至2012年6月30日止。而天地公司需在合作期間向家飾佳支付三年管理費(fèi)共計(jì)人民幣4750萬(wàn)元，該管理費(fèi)包括家飾佳需承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)管理支出、商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)支出、二次裝修費(fèi)用支出。

曲其峰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，雖然合同約定是2009年7月1日開(kāi)始，但由于此前一直在做籌備和招商工作，家飾佳2010年底才正式開(kāi)業(yè)，實(shí)際運(yùn)營(yíng)時(shí)間僅為1年半。而在此期間，家飾佳已經(jīng)從天地公司處收得3800萬(wàn)元，而在合同中約定由家飾佳支付的二次裝修費(fèi)500多萬(wàn)元也是從龍好公司賬戶上支付的。

家飾佳經(jīng)營(yíng)太倉(cāng)國(guó)際生活廣場(chǎng)的初衷因此遭到質(zhì)疑：究竟是為了賺取上述管理費(fèi)用而涉足太倉(cāng)商業(yè)廣場(chǎng)，還是想真正通過(guò)經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)來(lái)獲利？

對(duì)此記者采訪了家飾佳方面，但后者未予以回應(yīng)。

上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在長(zhǎng)三角，也有其他的商場(chǎng)采用類似天地公司和家飾佳這種經(jīng)營(yíng)合作方式，裝修費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)管理支出完全由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。但開(kāi)發(fā)商會(huì)在合同中約定，如果在合同期內(nèi)商場(chǎng)出現(xiàn)兩個(gè)月以上的閑置，那么被引入的商業(yè)品牌要向開(kāi)發(fā)商支付違約金。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在家飾佳和天地公司的有關(guān)協(xié)議中，并沒(méi)有類似的違約條款。家飾佳方面或許利用了這一漏洞，這才導(dǎo)致合同雖然長(zhǎng)達(dá)三年，但其真正只履行了一年半時(shí)間。

曲其峰認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商所承諾的租金回報(bào)，從一開(kāi)始就是個(gè)騙局。他的店鋪面積約為19平方米，目前對(duì)外出租收取的租金為每天每平方米1.5元，一年的租金約為10402.5元。而根據(jù)租賃合同，龍好公司需向曲其峰支付的第四年、第五年租金分別約為28778元、31665元。顯然兩者極不匹配，這種情況下，龍好公司難以維持運(yùn)營(yíng)。

此外，2010年8月與龍好公司簽下租約的曾好（化名），告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在開(kāi)業(yè)前的裝修期間，他曾經(jīng)向龍好公司繳納了3萬(wàn)多元的裝修款，而這筆款項(xiàng)至今都沒(méi)有退還給他。原本約定包含于租約中的水電費(fèi)，目前也只得由他自行墊付。

易居銷售被疑/

相比家飾佳站在風(fēng)口浪尖，易居似乎一開(kāi)始并未得到過(guò)多的關(guān)注。業(yè)主們對(duì)于他的質(zhì)疑，也主要集中在銷售過(guò)程中，其并未明確告知業(yè)主家飾佳與天地公司之間的合作年限等問(wèn)題。

但曲其峰認(rèn)為，易居作為整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷代理，從一開(kāi)始便策劃引入家飾佳以及售后包租的項(xiàng)目推廣方式。事實(shí)上，在該項(xiàng)目開(kāi)售后不久，相關(guān)主管部門便叫停了“售后包租”，而曲其峰成為了最后一批享受此種“優(yōu)惠”的購(gòu)房者。

天地公司與上房集團(tuán)于2008年簽署的代理銷售合同中顯示，代理房屋平均底價(jià)為3289元/平方米建筑面積 （不含傭金），并約定傭金為代銷總價(jià)的5%。而曲其峰提供給記者的購(gòu)房合同上顯示，其單價(jià)高達(dá)11529.2元/平方米。據(jù)曲其峰介紹，對(duì)外的售價(jià)相比底價(jià)的漲幅非常大，易居可謂做了一次非常成功的營(yíng)銷。

隨著商鋪的熱賣，易居與天地公司就傭金問(wèn)題一再調(diào)整。2009年3月1日，易居旗下的上海臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與天地公司簽署合作協(xié)議，將代理傭金從5%提升至7%。隨后，雙方再度簽署協(xié)議，將傭金提升至7%外加10000元/套。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就業(yè)主的指責(zé)，采訪易居中國(guó)方面，但后者也未回應(yīng)。

記者觀察

擴(kuò)張不成反惹官司 家飾佳上市恐受挫

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海

對(duì)目前只有上海宜山路和奉賢南橋兩家門店的家飾佳來(lái)說(shuō)，太倉(cāng)國(guó)際生活廣場(chǎng)本來(lái)是公司邁出上海，拓展華東，乃至全國(guó)的一個(gè)重要戰(zhàn)略機(jī)會(huì)。

然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，家飾佳在太倉(cāng)三年的租賃合同只執(zhí)行了1年半就匆匆結(jié)束，并受到太倉(cāng)國(guó)際生活廣場(chǎng)案件的牽連而惹上官司，對(duì)這家一直謀求上市的公司來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)不小的考驗(yàn)。

雖然家飾佳是上海最為知名的家居建材銷售基地之一，但很少有人知道它的主營(yíng)業(yè)務(wù)其實(shí)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。1999年，浙江上虞商人王張興花了3600萬(wàn)買下了宜山路的一個(gè)藥材倉(cāng)庫(kù)，準(zhǔn)備建商品房。然而，房子最終未建，王張興卻又投入了1000萬(wàn)元裝修和推廣，將這個(gè)倉(cāng)庫(kù)改建成了家居建材賣場(chǎng)，即后來(lái)的家飾佳。

幾年之后，家飾佳宜山店每平方米的價(jià)值從3000元提高到了3萬(wàn)元，商場(chǎng)面積也由此前的1.5萬(wàn)平方米擴(kuò)大到6萬(wàn)平方米，物業(yè)評(píng)估市值超過(guò)20億元，造就了一個(gè)財(cái)富積累的神話，4年間王張興的財(cái)富增長(zhǎng)了300倍。

此后，王張興大肆擴(kuò)張商業(yè)版圖，相繼收購(gòu)了名成國(guó)際大廈、匯龍城等多個(gè)項(xiàng)目，布局北京、鄭州、成都等全國(guó)多個(gè)城市。成立于2000年的上海家飾佳控股（集團(tuán)）有限公司 （以下簡(jiǎn)稱家飾佳控股），也在2009年12月28日更名為上海城市商業(yè)集團(tuán)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱上海城商集團(tuán)）。

從家飾佳官網(wǎng)上查詢可知，公司創(chuàng)始人王張興通過(guò)母公司上海城市地產(chǎn)控股有限公司 （以下簡(jiǎn)稱上海城市地產(chǎn)集團(tuán)）來(lái)控制兩個(gè)獨(dú)立的運(yùn)作主體——上海城市地產(chǎn)投資控股有限公司 （以下簡(jiǎn)稱上海地產(chǎn)投資）和上海城商集團(tuán)。上海地產(chǎn)投資，主營(yíng)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，目前開(kāi)發(fā)了成都、唐山、新疆、鄭州等地的多個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

上海城商集團(tuán)主營(yíng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，旗下?lián)碛小凹绎椉选奔揖咏ú馁u場(chǎng)和“元旦百貨”為主體的城市國(guó)際廣場(chǎng)兩大商業(yè)品牌，并同時(shí)管理著北京名城萬(wàn)豪中心、上海浦東銀東大廈等多個(gè)知名項(xiàng)目。

2007年，坊間曾傳出家飾佳欲借殼“開(kāi)開(kāi)集團(tuán)”上市，但最終卻不了了之。王張興也曾表示，計(jì)劃2012年第四季度在紐交所上市，主體是家飾佳建材銷售這個(gè)品牌。

為此，家飾佳于去年將宜山路店重新裝修和招商，轉(zhuǎn)型為中高端建材賣場(chǎng)。不過(guò)時(shí)至今日，家飾佳依舊未上市。除市場(chǎng)因素外，據(jù)一位與家飾佳經(jīng)常接觸的業(yè)內(nèi)人士透露，家飾佳的管理存在一些問(wèn)題。

目前，家飾佳的收入來(lái)源與其他家居賣場(chǎng)相似，主要來(lái)自于店鋪?zhàn)饨稹纳虾３巧碳瘓F(tuán)旗下持有的眾多物業(yè)來(lái)看，與家飾佳宜山路店有著頗為相似之處，大多為收購(gòu)之后轉(zhuǎn)為自己運(yùn)營(yíng)管理。

比如，鄭州元旦·百盛購(gòu)物中心，是家飾佳控股于2005年注資數(shù)億元完成的收購(gòu)，隨后聯(lián)手百盛進(jìn)行開(kāi)發(fā)；北京名城萬(wàn)豪中心，則是通過(guò)收購(gòu)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商荷華地產(chǎn)公司85%股權(quán)的方式持有；上海銀東大廈也是收購(gòu)過(guò)來(lái)的，只不過(guò)這些項(xiàng)目并不交給家飾佳來(lái)運(yùn)營(yíng)。