一季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)

第一季度招商銀行大廈入市，市場(chǎng)存量約為500萬(wàn)平方米。

第一季度凈吸納量為97851平方米，除去新增項(xiàng)目，凈吸納量約40000平方米。

全市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率下降0.9個(gè)百分點(diǎn)至6.1%，市場(chǎng)以吸納現(xiàn)有存量為主。

租金漲幅放緩，環(huán)比上漲1.3%至每平方米每天人民幣8.44元。

展望

預(yù)計(jì)余下三個(gè)季度市場(chǎng)將有六個(gè)項(xiàng)目入市，總體量約432000平方米，較2012年增加21%。

雖然公司擴(kuò)張趨于謹(jǐn)慎，但考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)仍好于多數(shù)國(guó)家，預(yù)計(jì)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將維持良好需求狀況。

預(yù)計(jì)全年空置率將低于10%，租金水平得以支撐，全年租金漲幅預(yù)計(jì)約6%。

非中心區(qū)域租賃需求穩(wěn)步增長(zhǎng)。一方面較低租金具備一定吸引力；而公司規(guī)模擴(kuò)張則使前后臺(tái)運(yùn)營(yíng)分離成為可能。

一季度上海商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房租賃市場(chǎng)

第一季度市場(chǎng)新增兩個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，體量合計(jì)約84500平方米。

中心商圈購(gòu)物中心首層租金環(huán)比上漲0.4%至每平方米每天人民幣44.6元，非中心商圈 （含二級(jí)及新興商圈）則環(huán)比增長(zhǎng)0.1%至每平方米每天人民幣18.6元。

中心商圈購(gòu)物中心空置率環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至4.3%，二級(jí)商圈上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至4.0%。

展望

預(yù)計(jì)全年中心商圈租金漲幅約3%~5%，非中心商圈約2%~3%。

由于IAPM及靜安嘉里中心預(yù)租反應(yīng)良好，預(yù)計(jì)中心商圈空置率將逐步走低。

一季度上海住宅租賃市場(chǎng)

整體市場(chǎng)租金于第一季度上漲0.8%至每平方米每月人民幣179.1元，同比上漲3.0%。

今年前兩個(gè)月租賃活動(dòng)較為冷清，三月漸漸回暖。

部分服務(wù)式公寓在中國(guó)新年假期到二月底期間推出特價(jià)以提高入住率。

小業(yè)主公寓在第一季度租金上漲1.4%，漲幅高于其他類住宅。

第一季度別墅租金穩(wěn)定在每平方米每月人民幣157.3元，同比上漲3.7%。

第一季度無(wú)新增服務(wù)式公寓項(xiàng)目入市。

展望

大部分新增項(xiàng)目計(jì)劃于今年下半年開(kāi)業(yè)或推遲至2014年。

新天地地區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入裝修階段可能引起區(qū)域內(nèi)服務(wù)式公寓的短缺。

一季度上海物業(yè)投資市場(chǎng)

不同于2012年底，本季數(shù)項(xiàng)交易均由國(guó)際投資者完成。雖然國(guó)內(nèi)投資者主導(dǎo)整個(gè)市場(chǎng)仍將是長(zhǎng)期趨勢(shì)，但令人鼓舞的是，國(guó)際投資者仍將在中國(guó)尋求并完成大量的投資交易。

由于租金和價(jià)格增速雙雙受抑制，收益率維持低位。

展望

中國(guó)仍是世界發(fā)展最快的經(jīng)濟(jì)體之一，盡管近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩。作為主要的商業(yè)中心，上海將繼續(xù)吸引來(lái)自國(guó)內(nèi)和國(guó)際的租戶，開(kāi)發(fā)商和投資者。

短期前景保持相對(duì)中性，市場(chǎng)供應(yīng)處于可控水平，需求量維持中等水平，租金和價(jià)格實(shí)現(xiàn)溫和增長(zhǎng)。中期來(lái)看，同中國(guó)的多數(shù)城市一樣，上海也面臨供應(yīng)增加的壓力，尤其是在非核心區(qū)域。

考慮到非核心區(qū)域的潛在供應(yīng)及其對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，投資者選擇投資目標(biāo)會(huì)更有選擇性。核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè)依然受追捧，新興區(qū)域的標(biāo)志性項(xiàng)目亦受關(guān)注。

資料來(lái)源：第一太平戴維斯