每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 李婷 溫州攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 徐杰 李婷 溫州攝影報(bào)道

國家發(fā)改委副主任張曉強(qiáng)近日在博鰲亞洲論壇上接受媒體采訪時(shí)稱，國家發(fā)改委正在會(huì)同有關(guān)部門抓緊研究編制新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，其核心是通過中心城市發(fā)展帶動(dòng)所在區(qū)域發(fā)展，同時(shí)注意區(qū)域間協(xié)調(diào)發(fā)展。種種跡象表明，新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)正在拉開帷幕。但是新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)容究竟是什么？對(duì)于房企來說，新型城鎮(zhèn)化又會(huì)有怎樣的機(jī)會(huì)？目前正在進(jìn)行新型城鎮(zhèn)化的部分房地產(chǎn)企業(yè)，又是如何在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將從本期開始，陸續(xù)推出對(duì)房企新型城鎮(zhèn)化的系列調(diào)查報(bào)道。

2012年10月，新湖中寶（600208，SH）發(fā)布公告稱，新湖中寶與溫州市平陽縣人民政府簽訂《平陽西灣海涂圍墾項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)協(xié)議書》，雙方就平陽西灣海涂圍墾項(xiàng)目（以下簡稱西灣項(xiàng)目）的建設(shè)及后續(xù)開發(fā)等事宜達(dá)成了協(xié)議條款，項(xiàng)目總投資達(dá)750億元。

據(jù)悉，西灣項(xiàng)目分南北兩個(gè)片區(qū)，目前，南片5321畝地已經(jīng)完成政府收儲(chǔ)，北區(qū)正在進(jìn)行圍墾?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門、村（漁）民等進(jìn)行采訪發(fā)現(xiàn)，目前西灣項(xiàng)目南北兩片涉及到的漁民補(bǔ)償都未落實(shí)，但該區(qū)域已有276畝土地進(jìn)入掛牌公告階段。

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，根據(jù)新湖中寶與平陽縣政府簽訂的協(xié)議，相關(guān)拆遷、補(bǔ)償政策由平陽縣政府協(xié)調(diào)和落實(shí)，補(bǔ)償資金由新湖中寶的控股子公司公司，平陽縣利得海涂圍墾開發(fā)有限公司（以下簡稱平陽利得）負(fù)責(zé)。當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門人士表示，由于現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)于2006年，此次補(bǔ)償正在與漁民方面重新協(xié)商。不過記者留意到，該項(xiàng)目附近宋埠項(xiàng)目在完成圍墾之前就已對(duì)相關(guān)漁民補(bǔ)償完畢。

上述協(xié)議書還顯示，“為加快西灣項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)步伐，支持項(xiàng)目融資，解決建設(shè)資金，平陽政府同意簡化程序，盡快對(duì)平陽利得公司的南片基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)”。這一描述，顯示出地方政府對(duì)實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化的迫切。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者趕赴溫州平陽西灣項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地調(diào)查采訪。

漁民補(bǔ)償方案懸而未決/

新湖中寶稱，西灣項(xiàng)目是新湖中寶順應(yīng)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢的重大項(xiàng)目之一，根據(jù)去年新湖中寶與平陽縣政府簽訂的 《平陽西灣海涂圍墾項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)協(xié)議書》，項(xiàng)目總開發(fā)面積近800萬平方米，計(jì)劃開發(fā)周期13年。項(xiàng)目將建設(shè)成集人居、商務(wù)、休閑、生態(tài)于一體的現(xiàn)代化濱海新城，打造“世界溫州人家園”。

西灣項(xiàng)目位于平陽縣下屬的西灣鄉(xiāng)，在溫州推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的節(jié)奏下，西灣鄉(xiāng)合并到鰲江鎮(zhèn)，并變成了現(xiàn)在的西灣社區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)為了社區(qū)單位，新湖中寶圍墾項(xiàng)目就像綢帶一樣沿著海岸線鑲在西灣社區(qū)外圍。

新湖中寶披露稱，該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)內(nèi)容主要包括：海涂造地、區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、公建項(xiàng)目、項(xiàng)目外的市政配套建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)，項(xiàng)目總投資750億元，分南北片同時(shí)開發(fā)，南片工程開發(fā)時(shí)限為2012年到2020年共8年，投資350億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投入57億元，項(xiàng)目開發(fā)投入293億元；北片工程開發(fā)時(shí)限為2012到2024年共12年，投資400億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投入87億元，項(xiàng)目開發(fā)投入313億元，總投資750億元。

4月11日，今年已經(jīng)55歲的蔡林妹，像往常一樣來到盤山公路上的西灣觀景平臺(tái)賣海螺絲，一桿秤，兩只小竹籃，黝黑且布滿皺紋的臉上透露出生活的清貧，她說，環(huán)山公路下面就是他們世代打漁的灘涂，現(xiàn)在正日益被填平。

她向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，她是附近西灣三沙村的村民，祖上世代都居住此地，以漁為生，但在3年前，下面的灘涂被圍墾后，家里基本失去了生活來源，時(shí)至今日都沒有獲得任何補(bǔ)償。新湖中寶的西灣海涂圍墾南片項(xiàng)目涉及到三沙、四沙村等，“灘涂被圍起來，漁船進(jìn)不來”。

西灣社區(qū)蘇姓主任告訴記者，西灣從明朝以來就有漁民在此以漁為生，目前有1萬多畝的灘涂被圍墾，其中北片剛剛開始開圍。目前已經(jīng)收儲(chǔ)的南區(qū)大部分屬于西灣社區(qū)，對(duì)于漁民補(bǔ)償，基本上已經(jīng)形成初步意向，但沒有落實(shí)，而北區(qū)涉及到多個(gè)社區(qū)單位，具體補(bǔ)償事宜在商議之中。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者綜合多地土地收儲(chǔ)管理辦法發(fā)現(xiàn)，土地收儲(chǔ)一般應(yīng)經(jīng)歷申請(qǐng)、核查權(quán)屬用途、擬定使用權(quán)回收補(bǔ)償方案并報(bào)批、向使用權(quán)人支付補(bǔ)償費(fèi)用、辦理權(quán)屬變更登記等程序。目前在補(bǔ)償尚未落地的情況下，就推出土地掛牌是否合規(guī)？

據(jù)蘇主任透露，補(bǔ)償安置方案涉及兩塊：一是貨幣補(bǔ)償；二是漁民的轉(zhuǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)業(yè)，漁民對(duì)補(bǔ)償落實(shí)有意見，目前包括平陽縣級(jí)政府和濱海建設(shè)管理委員會(huì)都正在進(jìn)一步妥善解決中。

對(duì)于補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，根據(jù)新湖中寶與平陽縣人民政府簽訂的《平陽西灣海涂圍墾項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)協(xié)議書》所約定的內(nèi)容，西灣項(xiàng)目建設(shè)過程中涉及當(dāng)?shù)卮澹O）民的拆遷、補(bǔ)償政策處理等由平陽政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和落實(shí)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照平陽縣相關(guān)文件執(zhí)行，資金由平陽利得負(fù)責(zé)。

新湖中寶董事長林俊波在電話中向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，補(bǔ)償問題是任何建設(shè)項(xiàng)目都要面臨的問題，很正常，不會(huì)阻礙項(xiàng)目的推進(jìn)。

平陽縣濱海新區(qū)建設(shè)管委會(huì)副主任楊啟杰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，目前新湖中寶西灣項(xiàng)目南北兩片涉及到的漁民補(bǔ)償都未落實(shí)，“南片已經(jīng)在處理當(dāng)中，因?yàn)樯婕暗秸叩钠胶鈫栴}，原來的補(bǔ)償政策比較簡單，而北區(qū)正在商談當(dāng)中”，“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，灘涂所有權(quán)屬于國有，但使用權(quán)歸漁民，涉及到補(bǔ)償和轉(zhuǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)業(yè)問題，平陽縣政府已明確要求妥善落實(shí)”。

實(shí)際上，《物權(quán)法》在“所有權(quán)”編中規(guī)定“海域?qū)儆趪宜?rdquo;，同時(shí)規(guī)定“依法取得的海域使用權(quán)受法律保護(hù)”，將海域的所有權(quán)和使用權(quán)相分離，有利于保護(hù)各類海域使用權(quán)人的合法權(quán)益，而根據(jù)國家海洋局貫徹《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，補(bǔ)償安置不落實(shí)的，不得收回海域使用權(quán)。

而據(jù) 《浙江省人民政府關(guān)于科學(xué)開發(fā)利用灘涂資源的通知》（浙政發(fā)〔2005〕34號(hào)）規(guī)定，已獲得政府或有關(guān)部門發(fā)放養(yǎng)殖證的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)服從經(jīng)依法批準(zhǔn)的灘涂圍墾需要，并由業(yè)主單位給予合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 （具體標(biāo)準(zhǔn)由所在地縣級(jí)以上政府確定）。

首期土地進(jìn)入掛牌公示期/

在漁民補(bǔ)償尚未解決時(shí)，首期驗(yàn)收后的圍墾土地卻已進(jìn)入掛牌公示期。

根據(jù)新湖中寶去年10月12日發(fā)布的公告，新湖中寶關(guān)于與平陽縣人民政府簽訂的《平陽西灣海涂圍墾項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)協(xié)議書》對(duì)西灣項(xiàng)目的規(guī)劃用途、圍墾形成土地的收儲(chǔ)和出讓、扶持政策、雙方的權(quán)利和義務(wù)等進(jìn)行了約定，其中對(duì)圍墾形成土地的收儲(chǔ)和出讓明確規(guī)定，西灣項(xiàng)目圍墾工程完工后，平陽政府通過以先收儲(chǔ)后掛牌的形式出讓圍墾土地的使用權(quán)，平陽利得或由其指定的新湖中寶所屬子公司以公開競價(jià)的方式參與土地競拍。

溫州市國土資源局官網(wǎng)的信息顯示，目前有兩宗西灣圍涂區(qū)塊處于土地使用權(quán)掛牌出讓公告階段(平陽縣告字[2013]12號(hào))，公告顯示，這兩塊圍涂區(qū)地塊一宗編號(hào)為西灣圍涂區(qū)塊A-19、A-20地塊，另一宗為西灣圍涂區(qū)塊A-21、A-22地塊，占地面積分別為分別為61231平方米和50612平方米。

公告還明確，西灣圍涂區(qū)塊A-19、A-20地塊起拍價(jià)為27554萬元，而西灣圍涂區(qū)塊A-21、A-22地塊起拍價(jià)為22776萬元，加價(jià)幅度為20萬元，掛牌截止時(shí)間為2013年04月28日15時(shí)，按照價(jià)高者得的原則確定競得人。

原平陽縣灘涂圍墾工程建設(shè)指揮部指揮、現(xiàn)平陽縣濱海新區(qū)建設(shè)管委會(huì)副主任鄭樹群向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，上述推出來的處于掛牌公告階段的土地確實(shí)屬于新湖中寶西灣圍墾項(xiàng)目旗下的土地，經(jīng)驗(yàn)收后進(jìn)入掛牌階段，據(jù)其介紹，目前該區(qū)域已經(jīng)進(jìn)入掛牌出讓階段的共有276畝土地。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，前述新湖中寶關(guān)于與平陽縣人民政府簽訂 《平陽西灣海涂圍墾項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)協(xié)議書》還指出，平陽利得或由平陽利得指定的新湖中寶所屬子公司不能取得掛牌土地使用權(quán)的，則平陽政府出讓該土地的成交價(jià)扣除掛牌土地收儲(chǔ)價(jià)、各級(jí)政府在土地掛牌中收取的相關(guān)稅費(fèi)和平陽政府用于項(xiàng)目區(qū)外大配套建設(shè)費(fèi)用后的收益按相關(guān)約定執(zhí)行。

項(xiàng)目前景引發(fā)爭議/

西灣位于平陽縣的東南部，東臨東海，南瀕鰲江口，西靠鰲江鎮(zhèn)墨城，北迎瑞安飛云江，距平陽縣城昆陽10.5公里、溫州57.5公里，地處偏遠(yuǎn)。4月11日，《每日經(jīng)濟(jì)新新聞》記者搭乘私家車從溫州市區(qū)出發(fā)，從西灣社區(qū)出發(fā)到達(dá)南片現(xiàn)場要行駛30多分鐘。

記者在現(xiàn)場看到，相對(duì)于附近宋埠-西灣圍墾區(qū)內(nèi)的忙碌場面相比，新湖中寶在西灣的項(xiàng)目則顯得很清靜，南片的部分看起來已經(jīng)有地塊雛形，有一條直接通達(dá)到對(duì)面島嶼的馬路和一棟辦公樓，北面的區(qū)域還只是用堤壩圍起部分灘涂海域，一路行來幾乎很難看到商店等生活配套，一些山區(qū)村民甚至還居住在簡單石造的小屋里。

溫州當(dāng)?shù)匾晃辉竭^現(xiàn)場的企業(yè)家向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，因?yàn)榫嚯x遠(yuǎn)，而且配套少，城里人不會(huì)來此居住生活，主要吸引的入住者可能是分散居住在山里的漁民，但因?yàn)槭艿浇?jīng)濟(jì)實(shí)力的影響，他們是否會(huì)買單還有待確認(rèn)。

而對(duì)于西灣項(xiàng)目建成之后是否能夠吸引到周邊村民遷居，西灣社區(qū)蘇姓主任認(rèn)為，主要還是要看項(xiàng)目后期的公共設(shè)施配套是否成熟，如果能夠配套，對(duì)于附近散居在綿延十幾公里山上的居民來說是很有吸引力的。曾負(fù)責(zé)前期與新湖中寶對(duì)接談判的平陽縣發(fā)改局局長金啟浩介紹，此次新湖和平陽縣聯(lián)合開發(fā)西灣海涂圍墾建設(shè)項(xiàng)目是目前平陽最大的招商引資項(xiàng)目，同時(shí)也是當(dāng)?shù)貑误w規(guī)模最大的民間投資項(xiàng)目。他向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，該項(xiàng)目屬于綜合體項(xiàng)目，為了持續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)度，協(xié)議對(duì)12年內(nèi)每年的投資資金都有約束。

溫州一位熟悉該項(xiàng)目的企業(yè)高管并不看好該項(xiàng)目，近段時(shí)間浙江省公布的市級(jí)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，溫州地位不斷排后，對(duì)于溫州近年來經(jīng)濟(jì)增速放緩，浙江省發(fā)展改革研究所所長卓勇良此前向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，“相對(duì)其他地方改革步伐邁進(jìn)，溫州體制的靈活性越來越不明顯，成本因素越來越敏感，缺乏制造業(yè)，另外主觀上有些企業(yè)對(duì)轉(zhuǎn)型升級(jí)重視不夠”。

對(duì)于西灣項(xiàng)目是否能夠得到市場的“消化”，林俊波則表示樂觀，他向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，該項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段可能會(huì)遇到一些問題，但以后隨著交通等配套的成熟，以及溫州城市的不斷擴(kuò)圍，項(xiàng)目有市場潛力，同時(shí)，前期的介入土地成本較低。