每經(jīng)記者 涂穎浩

19日，住建部政策研究中心主任秦虹在“2013年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果華東發(fā)布會上”指出，此輪房地產(chǎn)成交量的上漲主要是自主性需求推動的，而下一步房地產(chǎn)政策調(diào)控的方向仍然是抑制投注機性需求。

未來房地產(chǎn)企業(yè)面臨著寬松的、低成本的、易于獲得的銀行貸款間接融資的環(huán)境很難再現(xiàn)。因此，“直接融資一定是下一步金融改革其中的一個的大方向，需要開發(fā)企業(yè)的高度支持，是未來房地產(chǎn)發(fā)展新趨勢的一個重要特點。”

自主性需求推動此輪上漲

住建部政策研究中心主任秦虹在近日發(fā)表“房地產(chǎn)行業(yè)政策趨勢分析”的演講時指出，此輪房地產(chǎn)成交量的上漲主要是自主性需求推動的。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國商品房銷售額13992億元，同比增長61.3%，增速比上年全年加快51.3個百分點，上年同期為下降14.6%；其中住宅銷售額增長69.0%。秦虹認為，今年全國商品房新成交量和銷售有一個大幅度的增長，原因在于房地產(chǎn)市場的需求量大，而且需求的增長是不均衡的。

秦虹指出：“需求量大最主要的原因主要是剛需增長很快，2012年全國城市新增常駐人口仍然超過2100萬，盡管這個數(shù)字環(huán)比變化不大，但總量比較高，年輕人集中在省會大城市特別明顯；二是改善型需求仍然很旺，人們把住房改善和家庭私人財富積累的愿望交織在一起，因此這一輪房地產(chǎn)成交量的上漲主要是自主性需求推動的。秦虹認為，由于這幾年限購、限貸政策在趨緊，和前幾年相比投資性需求大幅度降低了。”

對于下一步的調(diào)控政策怎么看？秦虹指出：“下一步的調(diào)控政策還需解決房地產(chǎn)市場的最突出的問題。而最突出的問題并不是絕對短缺，而是不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的問題。在調(diào)控方向上，堅持”兩手一起抓“，一是有效的抑制投機性需求，另一方面滿足城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的新增需求。”

在這樣一個房地產(chǎn)市場和調(diào)控政策的大的發(fā)展背景下，秦虹給房地產(chǎn)企業(yè)指出了四條發(fā)展對策：做好趨勢判斷、穩(wěn)健性投資、多元化發(fā)展和關(guān)注直接投資。

“過去十年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢是一致性的，而未來城市分化下機會是不均等的，因此房地產(chǎn)投資企業(yè)的選擇是最重要的。”秦虹建議，房地產(chǎn)企業(yè)把握城市群作為主體功能形態(tài)的發(fā)展格局，依附于城市網(wǎng)絡(luò)會有更大的發(fā)展機會。

有限的自主性需求需要企業(yè)采取謹慎的投資策略。秦虹分析稱：“2010年以前的房地產(chǎn)投機性需求是無法估量的，當前政府對投機性需求的持續(xù)控制，市場上需求就變成以自主性需求為主，而自主性需求的市場容量是有限的。”她舉例稱：北京三月份二手房市場暴漲，四月份一定是下降的。另外，她認為，無論是類似萬科這樣的大企業(yè)還是其他小企業(yè)，都需要采取多元化戰(zhàn)略規(guī)避風(fēng)險。

房地產(chǎn)直接融資比重在擴大

秦虹還指出，房企應(yīng)當關(guān)注直接融資。

“未來房地產(chǎn)企業(yè)面臨著寬松的、低成本的、易于獲得的銀行貸款間接融資的環(huán)境很難再現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集的行業(yè)，離不開資金的支持，因此開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展是非常大的難題。傳統(tǒng)的依賴銀行貸款渠道沒那么寬松的情況下，下一個維持企業(yè)發(fā)展的支撐點是直接融資。”

事實上，房地產(chǎn)企業(yè)也開始認識到了直接融資的重要性。“現(xiàn)在看到，在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源里面，開發(fā)企業(yè)的自籌資金比例增加，表明了開發(fā)企業(yè)認識到直接融資對企業(yè)發(fā)展的重要性。同時，社會上的資金總量相對是比較寬松的，對企業(yè)的直接融資是有利的。”

“直接融資一定是下一步金融改革其中的一個的大方向，需要開發(fā)企業(yè)的高度支持，是未來房地產(chǎn)發(fā)展新趨勢里面的一個重要特點。”秦虹表示。

高和資本董事長蘇鑫在“商業(yè)地產(chǎn)進入下半場及商業(yè)地產(chǎn)金融的探索”演講中表明，融資方式的變化是近年來房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境變化的最主要的表現(xiàn)。“受地產(chǎn)信貸緊縮政策影響，2012年，直接融資的占比快速上升，且占比增加的趨勢還在擴大。”因此，未來要做大房地產(chǎn)就必須關(guān)注直接融資方式。

蘇鑫指出，直接融資的具體的方式主要有：房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金和券商資管。“去年房地產(chǎn)信托余額為6800億元，發(fā)展非常迅速，投資額比較大，但股權(quán)融資有一定的局限性；房地產(chǎn)基金剛剛發(fā)展起來三五年時間，我認為去年有1000億2000億元，好處是專業(yè)的機構(gòu)占比55%；另外，券商資管也發(fā)展迅速。”

“關(guān)注直接融資，關(guān)注新的金融行業(yè)的細分領(lǐng)域的市場變化和投資需求。”蘇鑫稱，這將是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的藍圖。