每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

每經(jīng)實習記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

近日，深圳華僑城股份有限公司（以下簡稱華僑城）發(fā)布公告，宣布成立子公司寧波華僑城投資發(fā)展有限公司，以公司自有資金投入注冊資本10億元，出資占公司最近一期經(jīng)審計的凈資產的5.02%。

公告顯示，寧波華僑城為公司直接持股100%的全資子公司，其經(jīng)營范圍包括房地產開發(fā)、經(jīng)營，旅游景區(qū)管理以及游樂園項目開發(fā)等。有業(yè)內人士分析，這意味著華僑城第二輪全國擴張實質性的進展，仍走“旅游+地產”的老模式。

此外，持續(xù)增長的旅游業(yè)務營收似乎證明了華僑城離自己去地產化的目標在不斷接近，然而細看下來不難發(fā)現(xiàn)，華僑城主要的利潤仍來自房地產，旅游項目現(xiàn)階段還是以賺吆喝為主。

旅游賺吆喝 地產賺銀子/

在此之前，公司宣布未來擬與重慶市合作重慶華僑城文化旅游綜合項目，主要內容包括歡樂谷等項目的建設和運營。而重慶也是繼深圳、北京、成都、武漢、上海、天津之后，歡樂谷在國內入駐的第七個城市。旅游綜合和房地產一直是華僑城A的兩個主營業(yè)務，據(jù)2012年年報披露，今年公司在房地產方面增速放緩，營業(yè)收入同比增長10.01%，達到112.5億元，相比而言，旅游綜合營業(yè)收入同比大幅上漲65.16%，達到104.6億元。

華僑城年報顯示，2011年其地產業(yè)務毛利為94.70億，占集團總毛利約七成，2012年集團在旅游綜合營收大幅增加，但其毛利仍只達到地產業(yè)務的70.39%。海通證券研報推測，估算華僑城在地產業(yè)務利潤約34億元，主題公園和旅游等其他業(yè)務利潤僅在5億元左右，占比不到20%。

華僑城的毛利水平一直是行業(yè)中的佼佼者，這同樣歸功于其房地產項目。公司2012全年毛利率為51.90%，其中房產業(yè)務的毛利率高達59.86%，而同年萬科在房地產的主營業(yè)務利潤率只有25.84%，保利則為35.24%，銀河證券研報顯示，去年中期中國房地產行業(yè)整體毛利率僅為39.5%，華僑城遠遠領先于同行。

一直以來，華僑城房地產定位高端路線。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，其深圳波托菲諾·純水岸第十、十一、十二期每平方米均價都在16萬元左右，而位于深圳東部華僑城的“天麓”別墅一期每平方米均價也超過10萬元。倪征認為，公司定位中高端地產需求潛力仍然巨大，未來將更加強調縮短土地儲備、去化周期問題，相信毛利率能夠保持在50%以上。

美聯(lián)地產全國研究中心主任何倩茹表示，華僑城通過高品質的旅游項目帶動周邊配套設施和交通的投入，實現(xiàn)片區(qū)溢價，保持房地產較高的均價。同時，房地產項目能快速回籠資金，為旅游項目的培育期提供堅實的后盾，這樣的互補讓華僑城業(yè)績表現(xiàn)更加穩(wěn)定。

去地產化 或仍是噱頭/

號稱旅游為主，實際卻是房地產賺錢，有業(yè)內人士質疑華僑城打著旅游概念低價拿地，轉而興建房產項目，從中獲取高額利潤。

深圳錦繡中華常務副總經(jīng)理王剛曾撰文透露，華僑城在早期拿地只需和政府協(xié)議轉讓即可，并不通過公開競爭，地價也十分低廉。對此，華僑城集團董秘倪征坦言，公司強大的品牌效應和央企背景確實讓公司獲得一些優(yōu)勢，對其他競爭者形成了較大的進入壁壘。

以深圳東部華僑城綜合生態(tài)旅游度假區(qū)為例，該項目于2007年開工，共投資35億，總規(guī)劃面積6.55平方公里，其中包含了總建筑面積12.8萬平方米的別墅區(qū)，據(jù)搜房網(wǎng)顯示，目前每平方米均價為8.5至10萬不等，吸金已超過百億。公開報道顯示，公司在該項目上，拿地只花了3.5億，遠遠低于近年來全國主要城市20%~40%地價房價比，其中利潤令人咋舌。

國信證券房地產研究員方焱認為，華僑城A“旅游+地產”的概念其實是一種低價拿地的方式，雖然公司對外宣傳要去地產化，但是地產利潤仍然占大頭，很難有本質的改變，畢竟賣房收益高、周期短，旅游雖然可以帶來長期利潤，但有不確定性，成長周期也比較長。

不過，也有業(yè)內人士不認同這種觀點。由于大型綜合旅游項目對于片區(qū)的文化環(huán)境和生態(tài)品質都有較大的提升，從而促進當?shù)刎斦杖?，拉動就業(yè)率，因此對于華僑城這種老品牌，當?shù)卣敢獾蛢r出讓土地。深圳旅游與地產研究中心主任宋丁表示，“是不是假借旅游拿地做地產，要看該項目公司對旅游與地產的投資比例，這兩年很多大的房地產企業(yè)都在搞旅游地產，但從旅游投資占比來說，沒有企業(yè)能比得過華僑城，一般旅游地產項目中房產旅游投資的比率占30%就算不低，但華僑城能達到50%以上，深圳東部華僑城項目的旅游投資達到80%以上，也算給當?shù)卣粋€很好的交代。”