每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“限價(jià)令”的威力正在逐步顯現(xiàn)。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月20日，北京商品住宅僅實(shí)現(xiàn)成交4302套，成交面積45.2萬平方米，環(huán)比分別減少59%和60.8%。除去4月1日~7日北京暫停網(wǎng)簽的影響，4月以來，北京樓市日均成交量僅為331套，環(huán)比減少217套。

值得注意的是，截至4月20日，北京僅有12個(gè)項(xiàng)目入市。“供應(yīng)減少的根本原因是限價(jià)”，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前預(yù)計(jì)在5月入市的23個(gè)項(xiàng)目也有極大的不確定性，而且新盤入市的項(xiàng)目比重明顯上升。

老盤遭遇入市難/

“我們現(xiàn)在面臨的最大問題，就是價(jià)格可能無法報(bào)批，但從項(xiàng)目本期與前期比較，價(jià)格肯定略有上浮。”北京通州一在售項(xiàng)目的開發(fā)商對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道。

“新政在降需求的同時(shí)，不可避免地會使開發(fā)商心態(tài)動搖，造成短期供應(yīng)不足。”高珊說道。而據(jù)記者了解，4月前兩旬，北京僅有12個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括中建·國際城一個(gè)純新盤，以及東亞·創(chuàng)展國際、望京·金茂府、京投萬科新里程等11個(gè)老項(xiàng)目后期。12個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品2546套，預(yù)售許可面積23萬平方米，相比上月同期供應(yīng)套數(shù)減少了700套，供應(yīng)面積減少了近10萬平方米。

值得注意的是，其中一部分入市的老項(xiàng)目入市價(jià)格相比此前蓄客階段的價(jià)格都略有回調(diào)。

“目前我們即將開盤的二期，價(jià)格預(yù)計(jì)會在50000~55000元之間，但肯定不會就在5萬元。”望京金茂府項(xiàng)目二期開盤前夕，其銷售人員通過電話推廣向記者介紹該樓盤的銷售價(jià)格。然而，記者通過北京市住建委網(wǎng)站查詢后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目在4月4日取得預(yù)售許可時(shí)，擬售均價(jià)分別為51481元和50347元，批準(zhǔn)預(yù)售96套房源。

顯然，銷售人員的報(bào)價(jià)略有“虛高”，而其在去年12月7日開盤首期，項(xiàng)目的擬售均價(jià)分別為50286元和50417元。

記者走訪多個(gè)預(yù)計(jì)在5月份入市的項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，具體售價(jià)依然成了“不能說的秘密”，一部分之前已經(jīng)公布了擬售價(jià)格高于前期售價(jià)的項(xiàng)目，銷售人員也變得“保守”了許多。

純新盤影響較小/

而此前，北京整體樓市已經(jīng)進(jìn)入價(jià)格全面回漲的階段，多數(shù)項(xiàng)目每次開盤時(shí)均會不同程度地上調(diào)價(jià)格，但是“限漲令”的執(zhí)行，使得大量項(xiàng)目原本制定的開盤價(jià)格已不能通過審核取得預(yù)售許可證。

“目前預(yù)計(jì)開盤的23個(gè)項(xiàng)目也存在很大的不確定性，如果不能如期取得銷售許可證，就不得不推遲開盤。”高珊告訴記者。

亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月份北京僅有23個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開盤入市，其中包括京投萬科·西華府、葛洲壩·紫郡府、順鑫·華璽瀚楟等在內(nèi)的7個(gè)純新盤，以及包括金地格林格林、中國水電·云立方、東亞·印象臺湖的在內(nèi)的16個(gè)老項(xiàng)目后期。

“目前處于銷售階段的項(xiàng)目在去年上半年多采取了‘以價(jià)換量’的銷售手段，部分項(xiàng)目甚至曾經(jīng)出現(xiàn)過‘成本價(jià)’銷售的情況，當(dāng)前，這些項(xiàng)目正處于逐步調(diào)價(jià)以中和前期‘低利潤率’或者‘零利潤率’對企業(yè)造成的影響。”高珊表示，目前來看，“限價(jià)令”對純新盤的影響將小于老項(xiàng)目后期。

項(xiàng)目性價(jià)比或降低/

“目前我們周邊的華潤公元九里的精裝修公寓是批到4萬元，但我們是疊拼別墅，我估計(jì)會差不多。”鴻坤地產(chǎn)集團(tuán)營銷總監(jiān)曹東表示。

作為北京首個(gè)實(shí)現(xiàn)PM2.5室內(nèi)監(jiān)測的項(xiàng)目，林語墅在產(chǎn)品宣傳中稱，除了能實(shí)現(xiàn)室內(nèi)恒溫恒濕外，還會做到恒氧恒潔，而這部分智能健康設(shè)施勢必會影響項(xiàng)目的價(jià)格。“這些配置肯定是要加在房價(jià)中的，目前我們產(chǎn)品的配置已經(jīng)確定。”曹東告訴記者。

而此前有消息稱，北京市除了被納入“新限價(jià)房”的自住、改善型商品房，包括高端盤在內(nèi)的非普通商品房將被劃入價(jià)格監(jiān)管和預(yù)售引導(dǎo)序列。這意味著，未來北京高端項(xiàng)目將進(jìn)行獨(dú)立體系審批。

“如果價(jià)格出了問題，不排除我們會重新考慮產(chǎn)品的配置標(biāo)準(zhǔn)。”一位即將入市的別墅項(xiàng)目開發(fā)商對記者表示。在其看來，限價(jià)令更像是給開發(fā)商提出的一道“命題作文”，“如何在保證產(chǎn)品品質(zhì)，又滿足價(jià)格要求的條件下還有一定的利潤空間。”

對此，高珊表示，在控成本、增利潤的前提下，原本精裝修出售的項(xiàng)目將可能因此砍掉精裝改為毛坯，而原本毛坯銷售的項(xiàng)目則可能改為精裝修，提出合理依據(jù)提高項(xiàng)目售價(jià)，這將可能出現(xiàn)市場整體成交均價(jià)漲速得到抑制，但單個(gè)項(xiàng)目的性價(jià)比卻有所下降的現(xiàn)象。