每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海

耗費(fèi)22個(gè)月，動(dòng)遷完成比例卻只是由78%增加至85%，這是瑞安房地產(chǎn)（00272，HK）上海項(xiàng)目——太平橋116號(hào)地塊的困境。同樣動(dòng)遷緩慢的還有瑞安房地產(chǎn)在上海的瑞虹新城項(xiàng)目。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從瑞安房地產(chǎn)4月22日披露的年報(bào)中發(fā)現(xiàn)，瑞虹新城部分地塊截至去年底完成的動(dòng)遷比例，和其去年年中相比幾乎毫無(wú)進(jìn)展。

動(dòng)遷進(jìn)展緩慢，給瑞房帶來(lái)巨大的資金壓力。年報(bào)顯示，截至2012年12月31日，公司現(xiàn)金及銀行存款合計(jì)為人民幣88.63億元，負(fù)債凈額則高達(dá)260.35億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率為70%。

多項(xiàng)目動(dòng)遷進(jìn)展緩慢/

從最早賴以成名的新天地開始，瑞安房地產(chǎn)便將很大的精力投入到“舊城改造”，并借此模式將版圖拓寬到全國(guó)各地。不過，“舊城改造”在成就瑞安房地產(chǎn)的同時(shí)，也為其帶來(lái)了巨大的資金壓力。瑞安集團(tuán)主席羅康瑞曾多次在公開場(chǎng)合表示，目前拆遷難度越來(lái)越大，今后將不再涉足動(dòng)遷項(xiàng)目。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在瑞安房地產(chǎn)近年的財(cái)報(bào)中發(fā)現(xiàn)，公司在上海的多個(gè)項(xiàng)目動(dòng)遷進(jìn)展緩慢。瑞安房地產(chǎn)2010年財(cái)報(bào)顯示，其太平橋116號(hào)地塊2011年2月28日拆遷完成比例為78%，但2012年財(cái)報(bào)顯示該地塊的拆遷完成比例為85%，接近兩年時(shí)間僅提升了7個(gè)百分點(diǎn)。除太平橋項(xiàng)目外，瑞安房地產(chǎn)上海另一項(xiàng)目——瑞虹新城也存在同樣的問題。2012年半年報(bào)顯示，上海瑞虹新城第3號(hào)、9號(hào)、2號(hào)、10號(hào)地塊截至2012年6月30日的拆遷完成比例為84%、82%、76%、77%。年報(bào)則顯示，截至2012年12月31日，上述幾幅地塊的拆遷完成比例為92%、83%、76%、77%。本計(jì)劃于2012年完成動(dòng)遷的3號(hào)地塊也被拖延至2013年，其余3幅地塊的拆遷進(jìn)度在去年下半年進(jìn)展緩慢。

事實(shí)上，拆遷是房地產(chǎn)行業(yè)的難題之一，受此影響的開發(fā)商也遠(yuǎn)不止瑞安房地產(chǎn)一家。上置集團(tuán)2011年中期財(cái)報(bào)顯示，綠洲雅賓利花園三期的動(dòng)遷完成率為62%；黃浦花園的居民動(dòng)遷完成68%、個(gè)體動(dòng)遷完成57%、企業(yè)動(dòng)遷完成82%；沈陽(yáng)雅賓利花園的住宅動(dòng)遷完成86%，單位動(dòng)遷完成40%。2012年報(bào)顯示，上述三個(gè)項(xiàng)目的動(dòng)遷完成率分別為99.65%、84%、80%，顯然拆遷進(jìn)度算不上快。

中原地產(chǎn)咨詢研究總監(jiān)宋會(huì)雍指出，開發(fā)商在拆遷中面臨的困境，很大程度上緣于有關(guān)部門對(duì)開發(fā)商的支持不夠。

資金壓力加大/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾向瑞安房地產(chǎn)投資者關(guān)系部發(fā)出采訪提綱，詢問后者太平橋和瑞虹新城項(xiàng)目多個(gè)地塊的進(jìn)展相當(dāng)緩慢的原因以及可能的后果，但后者未予回復(fù)。

業(yè)內(nèi)人士透露，拆遷進(jìn)度緩慢帶來(lái)的最直接不利因素，便是開發(fā)商巨大的資金壓力。宋會(huì)雍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然很多地塊的動(dòng)遷看上去接近完成，但在最后一個(gè)動(dòng)遷戶還沒有離開的情況下，上述地塊對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)并沒有價(jià)值，但數(shù)十億的資金卻已經(jīng)投入。

瑞安房地產(chǎn)2012年報(bào)指出，已投入88.51億元用于太平洋、瑞虹新城數(shù)個(gè)地塊的動(dòng)遷工作，為了在近3年內(nèi)完成這幾個(gè)地塊的動(dòng)遷，還需投入39.15億元。羅康瑞也曾在接受媒體采訪時(shí)表示，這部分錢投進(jìn)去目前沒有任何的回報(bào)，還要支付不菲的利息。

動(dòng)遷緩慢顯然影響到了公司的資金周轉(zhuǎn)。年報(bào)顯示，截至2012年12月31日，瑞安房地產(chǎn)現(xiàn)金及銀行存款合計(jì)為88.63億元，負(fù)債凈額則高達(dá)260.35億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率為70%。

中房信資深分析師薛建雄指出，瑞安房地產(chǎn)的資金緊張一定程度上與公司舊城改造項(xiàng)目動(dòng)遷緩慢有一定的關(guān)系。這些項(xiàng)目大量吞噬公司的現(xiàn)金流，卻幾乎不貢獻(xiàn)收入。

分拆商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)謀上市/

薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，要解決目前動(dòng)遷進(jìn)度慢的難題，擁有充足的資金是首要前提。瑞安房地產(chǎn)在近期也進(jìn)行了一系列融資行動(dòng)。3月28日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告，按每3股分發(fā)1股比例供股，每股供股價(jià)1.84港元，較當(dāng)日收市價(jià)3.34港元折讓44.9%，發(fā)行不多于22.5億股供股股份，集資最多41.37億港元。募集的資金將用于幫助加快上海太平橋項(xiàng)目及瑞虹新城項(xiàng)目的搬遷進(jìn)度，收購(gòu)相關(guān)資產(chǎn)及業(yè)務(wù)，以及償還現(xiàn)有的債務(wù)。

今年年初，羅康瑞還宣布將成立一家名為“中國(guó)新天地”的公司，將集團(tuán)旗下的商業(yè)資產(chǎn)全部分拆出來(lái)打包裝入其中，并謀求上市。此舉被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是為瑞房減負(fù)，將商業(yè)資產(chǎn)分拆之后，一方面可上市融資，一方面瑞安房地產(chǎn)將轉(zhuǎn)型為快速周轉(zhuǎn)的住宅開發(fā)商，其業(yè)績(jī)和資金面都將得到改善。

不過，資本市場(chǎng)似乎并不認(rèn)可目前瑞房的動(dòng)作。美銀美林在4月3日的報(bào)告中表示，因負(fù)債率上升但缺乏銷售，瑞房去年下半年信貸狀況惡化，供股雖暫時(shí)有助緩解資產(chǎn)負(fù)債表壓力，但不足以緩和短期的再融資風(fēng)險(xiǎn)。