每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

停牌兩日后，招商地產(chǎn)（000024，收盤(pán)價(jià)25.12元）公告表示，全資子公司瑞嘉投資擬向公司香港控股子公司東力實(shí)業(yè)(000978，HK)注入49.64億元（人民幣）資產(chǎn)，此次注資意味著招商地產(chǎn)在香港借殼上市有了實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

招商地產(chǎn)投資者關(guān)系負(fù)責(zé)人表示，之所以選擇借殼，是因?yàn)闁|力實(shí)業(yè)不僅可以選擇債券融資，還可以股權(quán)融資，不會(huì)受到證監(jiān)會(huì)影響。這次股權(quán)融資后公司將獲得不低于2億美元資金 （約合人民幣12.3億元），預(yù)計(jì)最早6月份能夠完成注資。

對(duì)于此次融資舉動(dòng)，市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)情緒明顯。昨日招商地產(chǎn)大跌6.96%收盤(pán)，東力實(shí)業(yè)高開(kāi)18.62%，但隨后放量殺跌，以下跌10%收盤(pán)。

市場(chǎng)看淡注入資產(chǎn)價(jià)值

公告顯示，招商地產(chǎn)此次注入的資產(chǎn)為子公司瑞嘉投資實(shí)業(yè)旗下的4家子公司。這4家公司在廣州、佛山、重慶和南京共持有8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積538.1萬(wàn)平米，截至去年底可售面積323.4萬(wàn)平方米，以高端住宅和商業(yè)綜合體為主。

盛富資本CEO黃立沖表示，注入資產(chǎn)值只是賬面上的東西，投資者更關(guān)注的是注入資產(chǎn)能否帶來(lái)較高的現(xiàn)金流和盈利。一般而言，注入在建項(xiàng)目對(duì)公司的盈利幫助并不大，目前商業(yè)地產(chǎn)每年靠租賃帶來(lái)的利益很難高于總資產(chǎn)值的3%，一旦空置率稍高，這個(gè)數(shù)據(jù)很可能下滑到百分之一點(diǎn)幾。銷(xiāo)售住宅項(xiàng)目能否帶來(lái)更多利潤(rùn)，也要看在注入資產(chǎn)時(shí)對(duì)住宅估值的折算和資產(chǎn)銷(xiāo)售情況。他認(rèn)為，如果注入地皮，未來(lái)可為東力實(shí)業(yè)帶來(lái)更大的現(xiàn)金流和升值潛力，該股對(duì)于投資者的吸引力也會(huì)大大增加。

對(duì)于東力實(shí)業(yè)1.61港元/股的定價(jià)，招商地產(chǎn)董秘劉寧表示，IPO有它定價(jià)的原則，注入之前東力實(shí)業(yè)的資產(chǎn)應(yīng)該是零，一個(gè)資產(chǎn)為零的公司炒到之前的三塊多港元，本身就是不合理的。公司也不會(huì)用這個(gè)不合理的價(jià)格來(lái)誤導(dǎo)整個(gè)定價(jià)體系，股價(jià)雖然下跌，但是成交量5200萬(wàn)股還是表現(xiàn)出市場(chǎng)積極的情緒。

除此之外，有分析人士認(rèn)為，A股股東擔(dān)心的問(wèn)題有兩個(gè)。一是49億資產(chǎn)轉(zhuǎn)移會(huì)否影響母公司利潤(rùn)，二是東力實(shí)業(yè)并非母公司100%控股，今后有一小部分權(quán)益轉(zhuǎn)讓到少數(shù)股東，削弱了大多數(shù)投資者的利益。對(duì)此，招商地產(chǎn)投資者關(guān)系負(fù)責(zé)人表示，一旦東力實(shí)業(yè)的海外平臺(tái)搭建起來(lái)，除了獲得融資外，還可以發(fā)展新的項(xiàng)目，最終所得利潤(rùn)其實(shí)也是屬于母公司的，市場(chǎng)對(duì)于這次注資還沒(méi)有完全消化和理解。

注資49億換12億融資

招商地產(chǎn)投資者關(guān)系部負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，現(xiàn)在公司有兩個(gè)方案，哪怕市場(chǎng)預(yù)期低于詢(xún)價(jià)1.61港元每股，也能保證公司香港借殼上市后獲得不低于2億美元的融資金額。如果市場(chǎng)預(yù)期比較好，有一些溢價(jià)，公司會(huì)做進(jìn)一步的股票增發(fā)。

注入資產(chǎn)49億卻只融資12.3億，這個(gè)融資額度是不是太小？黃立沖表示，公司赴港上市，當(dāng)然愿意多融資，但能融到多少，還是要看市場(chǎng)意愿是否強(qiáng)烈。這次招商地產(chǎn)注入的資產(chǎn)并不優(yōu)越，融資能力自然不高。另有業(yè)內(nèi)人士表示，A股企業(yè)赴港融資后，持股大多在40%以下，就是為了多融資，而這次招商地產(chǎn)港股借殼成功后，卻仍擁有超過(guò)90%控制權(quán)，可見(jiàn)融資額度并不大。

對(duì)此，劉寧表示，90%以上的絕對(duì)控股意味著招商地產(chǎn)擁有了分享東力實(shí)業(yè)未來(lái)成長(zhǎng)的絕大部分收益，現(xiàn)在招商地產(chǎn)對(duì)東力非常在意，對(duì)其股份分配也非常吝嗇，因?yàn)橐３?5%的流通量，才不得不拿出9個(gè)億的股本在市場(chǎng)上賣(mài)，并無(wú)意多融資。

劉寧認(rèn)為，這次注資，很多A股股東只看到了資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移，卻沒(méi)有看到打通一個(gè)境外融資的平臺(tái)，在目前A股融資暫停的情況下，這個(gè)平臺(tái)的生命力會(huì)非常強(qiáng)大。

另?yè)?jù)劉寧透露，反收購(gòu)成功后東力實(shí)業(yè)將進(jìn)行更名，不過(guò)由于符合香港聯(lián)交所反向收購(gòu)條件，東力實(shí)業(yè)將被視為IPO進(jìn)行審核，現(xiàn)在有很多程序要走，要把通函和申請(qǐng)文件交給聯(lián)交所，要經(jīng)過(guò)香港聯(lián)交所聆訊，聯(lián)交所審核通過(guò)的話(huà)6月份就會(huì)開(kāi)股東大會(huì)。

今年赴港上市的內(nèi)地企業(yè)融資環(huán)境十分嚴(yán)峻。根據(jù)投中集團(tuán)最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，10家內(nèi)地企業(yè)完成赴港IPO，合計(jì)融資63億元，環(huán)比減少83%，同比減少84%；平均單起融資金額6.3億元，相比上季度的16.8億元大幅縮水。