每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 查道坤 鄢銀嬋 涂穎浩 楊羚強 發(fā)自廣州 南京 重慶 上海    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 查道坤 鄢銀嬋 涂穎浩 楊羚強 發(fā)自廣州 南京 重慶 上海

4月25日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告，擬將旗下近50億資產(chǎn)注入東力實業(yè)（00978，hk）。

但是根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查，注入東力實業(yè)的資產(chǎn)，或許并非招商地產(chǎn)旗下最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，存在利潤率不高、銷售速度緩慢、后續(xù)可銷售量不足等問題。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南京招商雍華府曾在去年做了7200萬元的跌價準(zhǔn)備，重慶長嘉匯項目去年的預(yù)售率只有3.88%，佛山四項目的可售面積僅余48%。

招商地產(chǎn)為什么要把這些看上去似乎不夠優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)注入到港股上市公司呢？《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪了招商地產(chǎn)，公司回應(yīng)稱，此次交易標(biāo)的資產(chǎn)均為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，所在的4個城市發(fā)展?jié)摿α己?，并非周轉(zhuǎn)速度緩慢，或毛利偏低的項目，但這和記者的調(diào)查，以及招商地產(chǎn)2012年年報不一致。

南京招商雍華府利潤受限/

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查了解到，南京招商雍華府被招商地產(chǎn)提前進行了存貨跌價7200萬元的準(zhǔn)備。

招商地產(chǎn)方面向記者回應(yīng)稱，將南京招商雍華府注入東力資產(chǎn)注入的原因 “是提了減值后才注入東力，而且該項目已于4月25日提前入市，銷售情況理想。”

記者從售樓處現(xiàn)場證實，該樓盤均價高達26800元每平方米，截至目前已經(jīng)銷售出90多套房源。雖然取得了不錯的銷售業(yè)績，但項目的利潤空間很受限。

招商地產(chǎn)年報顯示，這一項目的計容積率面積僅為14.54萬平方米，預(yù)計總投資卻高達31.5億元。以此計算每平方米可售面積的投入資金高達2.17萬元。

根據(jù)南京市12366的介紹，開發(fā)商在銷售項目時僅營業(yè)稅及附加就要支付總房價的5.6%，還要按總房價的萬分之五征繳印花稅，另外還要預(yù)繳2%土地增值稅。

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公示招商雍華府商品房預(yù)售方案透露，雍華府僅裝修成本達到4069元每平方米，而銷售均價卻只有26800元，如果再加上項目的營銷和推廣費用以及上述需要支付的營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅，上述項目的利潤空間將是疑問。

“如果招商地產(chǎn)按照4069元每平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，那么可以很肯定地說，雍華府項目幾乎沒有盈利的可能。”南京房地產(chǎn)業(yè)的一位業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

“項目雖然做了虧本準(zhǔn)備，而從目前的情況來看，也確實會出現(xiàn)虧損的局面，這也是招商地產(chǎn)所需要面臨的問題，所以想要提升利潤率，那么招商要解決的就是類似于雍華府這樣的項目。”另一業(yè)內(nèi)人士也持同樣觀點。

值得注意的是，雖然目前雍華府開盤以來取得了不錯的銷售業(yè)績，但是這在業(yè)內(nèi)人士看來，這很大一部分原因是南京樓市目前庫存量下降，出現(xiàn)房荒局面所致。

記者查詢到的數(shù)據(jù)顯示，雍華府項目總共有965戶房源，而且主力戶型都是大戶型房源，“目前只是銷售了項目的十分之一房源，隨著周圍樓盤陸續(xù)開盤的沖擊，無論是房型和價格方面都會對雍華府產(chǎn)生不小的沖擊，進而影響銷售速度。”

江蘇房地產(chǎn)協(xié)會一位負責(zé)人對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“如果銷售一旦受到影響，那么開發(fā)商就有可能降低價格以此來刺激銷售，但是開發(fā)商就不得不面臨虧本的結(jié)果，那么雍華府項目就不能產(chǎn)生較好的銷售利潤和周轉(zhuǎn)速度，進而影響招商地產(chǎn)的利潤率。”

除了招商雍華府之外，招商地產(chǎn)在南京另一個項目招商紫金山1號目前在售房源已經(jīng)不多，招商地產(chǎn)財務(wù)報表顯示，目前該項目70%以上都結(jié)算歸A股的業(yè)績，而后續(xù)的供貨量不多，“后續(xù)供貨量不多將給招商地產(chǎn)帶來利潤貢獻少的問題，同時對利潤率貢獻也將進一步減少。”南京房地產(chǎn)促進會一位負責(zé)人對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

重慶項目去年預(yù)售率3.88%/

與南京招商雍華府不同，被注入到東力實業(yè)的另一項目——重慶長嘉匯卻是一個預(yù)售出奇緩慢的樓盤。

2012年年報顯示，截至去年12月31日，上述項目的預(yù)售率僅為3.88%。在已累計投入43.28億元的情況下，取得的預(yù)售收入款僅6.45億元。

根據(jù)重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，重慶長嘉匯一期項目目前已經(jīng)取得預(yù)售許可證的房源包括1棟、2棟、3棟、4棟、5棟、8棟、9棟、11棟、12棟?！?011年11月便已經(jīng)開盤銷售的12棟 （渝國土房管 （2012）預(yù)字第（765）號），以及515平方米以上大戶型的4棟（渝國土房管（2012）預(yù)字第（345）號），目前均未售出一套房源。

另一2012年5月開盤，并推出了辦卡享受額外3%優(yōu)惠活動的9號樓，如今快一年時間過去，仍有占總房源32.19%的房子未如期售出；套內(nèi)面積在76.31平方米至114平方米，以兩房及三房戶型為主的11棟，304套房源中，目前處于可售狀態(tài)的房屋為237套，占比高達77.96%。

其他一些樓棟的銷售率雖然沒有那么差，但1棟、2棟、3棟樓也有三成以上的房源未售。

《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪招商地產(chǎn)方面，詢問后者為何向東力實業(yè)注入銷售速度緩慢的重慶長嘉匯項目。后者的回應(yīng)卻是“重慶長嘉匯項目是住宅商業(yè)綜合體，項目開發(fā)時間相對較長（詳見公告），周邊地價比招商原獲取土地的價格漲幅已將近一倍。”言下之意，項目的利潤可觀。

但這一說法與記者的調(diào)查卻并不完全一致。

記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，2009年底，招商地產(chǎn)間接持股50％股權(quán)的子公司譽越有限公司以50.0297億元的總價，將位于重慶市南岸區(qū)的彈子石組團地塊攬入手中，成為當(dāng)年度重慶的總價地王。

據(jù)資料顯示，該組團地塊總用地面積為33.66萬平方米，計價建筑面積為145萬平方米，土地規(guī)劃用途為居住、公建及相關(guān)配套設(shè)施。照此計算，招商地產(chǎn)為該項目付出的拿地單價成本為3450元。

該地塊即長嘉匯的項目所在地，目前該樓盤的銷售均價在9500元左右，還不到地價的3倍。重慶地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，按照樓面地價占房價的三分之一計算，該項目的利潤空間并不大。

重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進一步顯示，去年11月出讓的重慶南岸區(qū)彈子石組團D標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)D2-2/03、D2-4、D1-6-1/03（部分）號宗地，土地用途為二類居住用地（兼容文化設(shè)施、商業(yè)、商務(wù)、娛樂康體），面積為128342平方米，最大容積率為426508平方米，成功競得價為172000萬元，成交樓板價也只有4032元/平方米。

該網(wǎng)站近日掛出的南岸區(qū)彈子石組團A分區(qū)A15-1/02號宗地，土地用途為二類居住兼容商業(yè)、商務(wù)用地，面積為42906平方米，最大容積率為150171平方米，起始價為34540萬元，平均單價也達2300元/平方米。

佛山項目可售面積僅剩48%/

此次借殼東力實業(yè)，招商地產(chǎn)在佛山的4個項目均被注入，但《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查了解到，佛山4個項目的可售面積僅剩不到一半，而由于戶型及價格的原因，部分項目既有可能遭遇銷售困境，后期的收益很難保持穩(wěn)定。

根據(jù)招商地產(chǎn)此次披露的公告，其將位于廣東佛山市的4個項目——依云曦城、依云水岸、依云天匯、依云上城全部注入，4個項目總的建筑面積為174.15萬平方米，但未售面積合計僅為83.92萬平方米，僅占總的可售建筑面積的48.18%，不足一半。

按照未售建筑面積的比重計算，在上述4個項目中，依云水岸和依云上城的未售面積不多，分別僅占總可售面積的16.79%和39.49%，目前，搜房網(wǎng)所顯示的兩個項目的銷售均為分別為12000元/平方米和10500元/平方米。從區(qū)域優(yōu)勢來看，兩個項目均處于佛山市主城區(qū)，配套成熟，確實具有較大的發(fā)展?jié)摿?，但貨量不足?dǎo)致其獲得的收益難以對4個項目整體的收益構(gòu)成較大的提升。

在4個項目中，可售貨量最大的當(dāng)屬依云曦城，其次是依云天匯，兩個項目分別處于佛山市南海區(qū)和獅山鎮(zhèn)，一個位于佛山高新區(qū)，另一個則距離主城區(qū)較遠。

以記者日前在依云天匯項目現(xiàn)場了解到的情況，該項目正于近日開盤，公開資料顯示的其均價在15000元/平方米左右，此外，該項目最小的戶型卻達到了150平方米，盡管銷售人員稱開盤當(dāng)日在價格上會有“意外驚喜”，但記者在現(xiàn)場看到做誠意登記的潛在買家并不多。

相關(guān)分析認為，在目前中小戶型占據(jù)市場主流的情況下，大戶型產(chǎn)品因為不太適應(yīng)剛性需求而遭到冷遇，類似依云天匯這樣的項目后期的銷售前景還未可知。

與上述情況類似的則是，招商地產(chǎn)還將位于廣州的招商金山谷項目注入到上市公司的資產(chǎn)中，數(shù)據(jù)顯示其可售貨量68.41萬平方米，約為總可售建筑面積的一半。

但《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，招商金山谷近日入市的是該項目的別墅組團，公開資料顯示的銷售均價高達35000元/平方米，且戶型面積達到了330~1100平方米。該項目位于廣州市番禺區(qū)，依價格和戶型來看，即將入市的是名符其實的豪宅產(chǎn)品，但眾所周知的是，調(diào)控之下，廣州房地產(chǎn)市場一直身陷豪宅滯銷的泥沼。