每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

已經(jīng)計提了逾2億元存貨跌價準備的招商地產(chǎn)上海佘山瓏原項目再度降價。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從上海五一房展會上獲得了上述項目的最新宣傳DM廣告。上述廣告稱目前瓏原別墅起價僅為410萬元。而去年同期，瓏原別墅的最低起價是430萬元。

項目回籠資金僅8595萬

2011年3月，佘山瓏原項目以6折的價格對外銷售，當時項目對外宣稱，最低售價僅430萬元起。當時有分析認為該項目價格調(diào)整已貼近成本價，甚至可能虧本。招商地產(chǎn)年報顯示，佘山瓏原項目預計總投資達33億元。根據(jù)佘山瓏原項目招拍掛時的文件，總建筑面積為104766平方米，這意味著項目每平方米的投入將超過3.14萬元。但項目的平均成交價格僅為29360元/平方米。

而招商地產(chǎn)也在隨后的2011年半年報中計提了存貨跌價準備。半年報透露，招商根據(jù)存貨減值測試結(jié)果，對上海佘山瓏原項目計提存貨跌價準備超2億元。

但上述項目的銷售卻依然乏力。招商地產(chǎn)2012年年報顯示，截至去年年底，佘山瓏原項目的開發(fā)成本已經(jīng)達到24.42億元，但根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至目前，項目前期回籠的銷售金額僅為8595萬余元。

克而瑞上海機構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄認為，造成佘山瓏原項目目前尷尬局面的主要原因，是該項目成本太高又定位失誤，虧本也賣不動，只能不斷降價。

《時代周報》2012年12月底曾報道過關(guān)于佘山瓏原項目6折甩賣的事情，文章中有一位招商地產(chǎn)的高層曾表示，“降價也賣不出去，公司不指望那個項目。”當時招商地產(chǎn)上海公司營銷部一位人士也稱，目前銷售工作已收回自己做，單套房源總價也已回歸到六七百萬元的水平，目前已無優(yōu)惠。

董秘：瓏原項目是個教訓

但是，時隔五個月，招商瓏原項目卻再次促銷，并且制作了起價僅410萬元的廣告促銷單。這是否意味著上述項目將進一步降價，瓏原項目的虧損會進一步擴大？

招商地產(chǎn)董秘劉寧接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，最近招商地產(chǎn)已經(jīng)不怎么去管佘山瓏原項目了，目前以410萬起售已經(jīng)是該樓盤的底價了，但類似房源不會多，可能只有1、2套，主要目的還是希望以此帶動整體樓盤的銷售業(yè)績。

上海中原地產(chǎn)咨詢部總監(jiān)宋會雍對此表示，目前市場普遍回暖，主要還是針對剛性需求的普通商品房，相反國內(nèi)高端物業(yè)的成交卻一直不景氣，而且從未來的政策層面來看，也不見得有回暖跡象，高端物業(yè)在這樣的背景下很難賣得動，只有降價一條路。

宋會雍進一步表示，佘山瓏原項目所在的地區(qū)高端物業(yè)比較密集，而該項目最早均價超過32000元/平方米，起點定得有點高，在沒有得到市場認可的情況下再降價可能就失了先機，形成了不斷跌價的被動局面。

劉寧對此表示，佘山瓏原項目對于招商地產(chǎn)來說是個教訓，但也是一個比較特別的案例，因為該項目所屬區(qū)域高端物業(yè)較多，當初在設(shè)計、開發(fā)這個項目的過程中也參考了周邊物業(yè)的定位。

此外，由于上海較國內(nèi)其他地區(qū)也有其特殊性，上海地區(qū)對于有關(guān)部門的政策執(zhí)行非常敏感，所以招商地產(chǎn)今后在上海的項目，無論大到地塊選址，還是小到戶型設(shè)計都會格外小心，但絕不會放棄這個區(qū)域。