每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰、楊羚強(qiáng) 發(fā)自北京、上海    

每經(jīng)記者 王杰、楊羚強(qiáng) 發(fā)自北京、上海

5月1日，首創(chuàng)的首家奧特萊斯在苦等了近3年之后，終于在北京房山開業(yè)。除了北京奧特萊斯以外，湖州、萬寧、昆山等奧特萊斯項(xiàng)目開業(yè)尚未有確切的時(shí)間表。以住宅加奧特萊斯模式，引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)的首創(chuàng)，究竟為何屢屢推遲奧特萊斯開業(yè)時(shí)間，對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京開業(yè)現(xiàn)場(chǎng)和各地的奧特萊斯項(xiàng)目招商、施工情況展開了調(diào)查。

北京燕莎奧特萊斯的開業(yè)首日營(yíng)業(yè)額只有206.6萬元，活力東方奧特萊斯開業(yè)首日的營(yíng)業(yè)為600萬元，而地理位置比上述兩家奧特萊斯更為偏遠(yuǎn)的首創(chuàng)房山奧特萊斯開業(yè)首日營(yíng)業(yè)額卻超過了800萬元，讓業(yè)內(nèi)大跌眼鏡。

據(jù)北京商業(yè)信息咨詢中心監(jiān)測(cè)，今年“五一”小長(zhǎng)假期間，128家重點(diǎn)商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額32.8億元，平均每家商場(chǎng)的日營(yíng)業(yè)額為854.17萬元。距離市中心更遠(yuǎn)，且成熟度不高的首創(chuàng)奧特萊斯“五一”首日的銷售額超過800萬元，無疑讓人刮目相看。

但是，《北京商報(bào)》的一篇報(bào)道，卻讓人對(duì)上述銷售業(yè)績(jī)產(chǎn)生懷疑。上述報(bào)道稱，該報(bào)記者在只有三位顧客結(jié)賬的情況下，交款過程仍等待了15分鐘。按照首創(chuàng)奧特萊斯宣布的800萬元銷售額，日營(yíng)業(yè)時(shí)間11小時(shí)計(jì)算，每分鐘的營(yíng)業(yè)額將達(dá)到1.21萬元。該報(bào)報(bào)道的現(xiàn)場(chǎng)銷售情況，顯然與首創(chuàng)奧特萊斯公布的銷售額不吻合。

媒體曝光：提袋率不高/

首創(chuàng)置業(yè)5月2日發(fā)布新聞稿稱，“公司全資持有的北京首創(chuàng)奧特萊斯商業(yè)，已于5月1日正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，成為公司‘住宅+奧特萊斯’戰(zhàn)略下，第一家對(duì)外營(yíng)業(yè)的奧特萊斯……開業(yè)當(dāng)日，即吸引到消費(fèi)者約10萬人次，當(dāng)日營(yíng)業(yè)額約800萬元人民幣。”

但《北京商報(bào)》對(duì)于首創(chuàng)奧特萊斯開業(yè)首日的現(xiàn)場(chǎng)記錄卻是“記者在商場(chǎng)主要通道停留了15分鐘看到，僅有個(gè)位數(shù)的顧客進(jìn)行了消費(fèi)。”、“一位顧客介紹，由于工作人員對(duì)系統(tǒng)不熟悉，在只有三位顧客結(jié)賬的情況下，交款過程仍等待了15分鐘。”、“商場(chǎng)開業(yè)首日迎來了不輸給崇文門新世界、西單大悅城的客流，但首創(chuàng)奧萊的提袋率卻并不高。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在5月2日下午15點(diǎn)左右前往首創(chuàng)房山奧特萊斯，并在某品牌店前駐足10分鐘左右，沒有看到大量的購物人群，顧客多為觀光。記者隨后又在三樓進(jìn)行觀察，僅看到阿迪達(dá)斯一家店鋪有顧客排隊(duì)購物，其余各店尚未看到購物火爆狀態(tài)。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，顧客的提袋率并不高。

但是，首創(chuàng)奧特萊斯分管宣傳的人士堅(jiān)稱，5月1日的銷售情況確實(shí)非常好，當(dāng)日人流量超過十萬人次。公司發(fā)布的800萬元的銷售額，實(shí)際上來自于POS機(jī)的終端結(jié)算。首創(chuàng)方面稱，首創(chuàng)奧特萊斯有十多個(gè)品牌的銷售額冠居當(dāng)日全國銷售第一，還有多個(gè)品牌營(yíng)業(yè)額是當(dāng)日北京第一。

為了弄清事實(shí)，記者試圖聯(lián)系《北京商報(bào)》撰寫上述報(bào)道的記者，但最終未能實(shí)現(xiàn)。

當(dāng)?shù)?ldquo;熱捧”奧特萊斯/

對(duì)業(yè)界來說，首創(chuàng)奧特萊斯5月1日的銷售業(yè)績(jī)是否真實(shí)并不重要，重要的是首創(chuàng)的住宅+奧特萊斯模式是否可以持續(xù)復(fù)制。

對(duì)首創(chuàng)來說，北京房山的奧特萊斯意義非同一般。首創(chuàng)董事長(zhǎng)劉曉光在接受媒體采訪時(shí)曾透露，希望芭蕾雨奧特萊斯每年貢獻(xiàn)30億元現(xiàn)金流，包括商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入；2015年以后，每年貢獻(xiàn)收入將超過50億元。

事實(shí)上，首創(chuàng)奧特萊斯的傳奇并不僅在于首日的營(yíng)業(yè)額，還在于它的納稅以及提供工作崗位數(shù)據(jù)。根據(jù)劉曉光接受多家媒體采訪傳遞的信息，首創(chuàng)旗下的每家奧特萊斯的年納稅額將達(dá)到10億元，安排就業(yè)崗位4萬~5萬人。

對(duì)上述說法，首創(chuàng)奧特萊斯?fàn)I銷的對(duì)外負(fù)責(zé)人說，目前尚難知道首創(chuàng)奧特萊斯一年的納稅額是多少，至于就業(yè)崗位等方面的計(jì)劃，屬于公司層面的發(fā)布，作為項(xiàng)目招商部門人員不清楚?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者為此又發(fā)采訪傳真給公司品牌相關(guān)人士以及投資者關(guān)系部，但截至發(fā)稿并未收到回應(yīng)。

對(duì)于奧特萊斯所在的北京房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)，稅收和就業(yè)崗位是當(dāng)?shù)刈顬殛P(guān)心的話題之一。早在2009年，房山中央休閑購物區(qū)（CSD）啟動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)就透露，奧特萊斯將是房山CSD規(guī)劃項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)引擎。

隨后的2010年1月，北京又推出長(zhǎng)陽西站1、2號(hào)居住及商業(yè)項(xiàng)目用地，規(guī)劃建筑面積29.4萬平方米左右。上述地塊未來極有可能成為房山CSD奧特萊斯落地的建設(shè)平臺(tái)。

2010年1月28日，北京市土地儲(chǔ)備所公布的 《關(guān)于調(diào)整房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)居住商業(yè)項(xiàng)目（長(zhǎng)陽西站1、2號(hào)地）用地競(jìng)買資格審核內(nèi)容的公告》更是明確，競(jìng)爭(zhēng)上述地塊的開發(fā)商在獲得國有土地使用權(quán)后，該宗地內(nèi)03-03-03地塊商業(yè)金融用地將由競(jìng)得人或其成立的項(xiàng)目公司自行經(jīng)營(yíng)，不以任何方式對(duì)外銷售或轉(zhuǎn)讓；取得國有土地使用權(quán)后，引進(jìn)不少于200家世界知名品牌；如商業(yè)項(xiàng)目在2年內(nèi)未按標(biāo)準(zhǔn)引進(jìn)200家世界知名品牌，同意只發(fā)放80%住宅銷售許可證，另外20%將由房山區(qū)政府以4800元/平方米價(jià)格收回，作為保障性住房使用的承諾書。

出于上述原因，上述長(zhǎng)陽西站1、2號(hào)居及商業(yè)項(xiàng)目用地競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。長(zhǎng)陽西站1、2號(hào)地的國有土地使用權(quán)，樓面價(jià)僅為3153元/平方米，而2009年9月萬科購買同區(qū)域土地的樓面價(jià)超過5700元/平方米。

由于能拉動(dòng)地區(qū)的消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在很多地方奧特萊斯都成為當(dāng)?shù)卣猩痰臒衢T，首創(chuàng)的奧特萊斯一度被看做是首創(chuàng)競(jìng)爭(zhēng)力的一種體現(xiàn)。

項(xiàng)目遲遲未能開業(yè)/

但是，作為首創(chuàng)奧特萊斯的第一個(gè)項(xiàng)目，北京房山奧特萊斯的開業(yè)時(shí)間卻一再被拖延?！侗本┥虉?bào)》的報(bào)道稱，首創(chuàng)的奧特萊斯最早計(jì)劃是在2010年底開業(yè)。事實(shí)卻是，今年5月1日房山奧特萊斯才開始試營(yíng)業(yè)，其中部分品牌的柜臺(tái)更因?yàn)檠b修還沒有正式面市。

和房山奧特萊斯的情況相同，湖州等奧特萊斯也很早就被對(duì)外宣傳會(huì)很快開業(yè)。然而截至目前，首創(chuàng)旗下的奧特萊斯真正開業(yè)的卻只有北京房山這一家。

對(duì)于首創(chuàng)來說，奧特萊斯的品牌招商是決定其項(xiàng)目是否能成功，并真正拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵。為此，2010年，首創(chuàng)置業(yè)選擇與具有一定商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的中國基建合作，合資成立奧特萊斯（中國）公司。但在去年，兩家公司的合作最終戛然而止。

這使得首創(chuàng)奧特萊斯的招商一再被外界詬病。事實(shí)上，在北京和上海等地，都曾出現(xiàn)過新開業(yè)的奧特萊斯在開業(yè)時(shí)銷售火爆，但在正式營(yíng)業(yè)一段時(shí)間后，卻出現(xiàn)入駐品牌的紛紛撤離景象。

睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文說，奧特萊斯的品牌和貨品豐富程度至關(guān)重要，一線品牌的數(shù)量對(duì)于奧特萊斯的持續(xù)經(jīng)營(yíng)來說，將會(huì)是個(gè)關(guān)鍵性的問題。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從房山區(qū)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)及實(shí)際情況來看，在房山區(qū)購房及入住的業(yè)主，集中表現(xiàn)為剛需型且購買力相對(duì)較弱的特征。從這個(gè)角度看，其消費(fèi)能力甚至?xí)跤诓糠直本┙紖^(qū)。因此，對(duì)于奧特萊斯提供的產(chǎn)品，這類群體形成強(qiáng)有力的消費(fèi)支撐仍有一定變數(shù)。換句話講，如果奧特萊斯定位于這一類群體，其營(yíng)銷效果大打折扣的可能性也依然存在。