每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海

5月8日，綠地控股與盛高置地聯(lián)合宣布，綠地控股以30億元收購盛高置地60%股份，盛高置地更名為“綠地香港控股有限公司”。這是繼萬科、萬達(dá)、金地、招商等房企之后，年內(nèi)內(nèi)地又一知名開發(fā)商在港借殼上市。至此，全國前十名的地產(chǎn)公司都擁有了自己的融資平臺(tái)。

大量在香港融資的地產(chǎn)企業(yè)，反過來可能將推高土地市場的地價(jià)成本。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月全國重點(diǎn)53個(gè)城市平均樓板價(jià)為2217元/平方米，同比增長34%。自五月份來，各地土地市場更是出現(xiàn)了進(jìn)一步升溫，上海的世博地區(qū)出讓地塊甚至在一日內(nèi)兩次刷新地區(qū)成交單價(jià)紀(jì)錄。

房企融資動(dòng)作不斷

4月25日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬將全資子公司瑞嘉投資屬下四家控股公司的股權(quán)注入港股上市的東力實(shí)業(yè)。4月10日，萬達(dá)集團(tuán)以6.75億港元成為恒力地產(chǎn)第一大股東。

在此之前，龍湖、恒大、世茂、融創(chuàng)等多家內(nèi)地房企都在香港有大的融資動(dòng)作。甚至連規(guī)模在行業(yè)內(nèi)并不顯眼的金輪天地，也于4月發(fā)行了債券融資。

去年11月1日，SOHO中國發(fā)布公告稱，已成功在海外發(fā)行兩筆總額為10億美元的優(yōu)先票據(jù)，其中6億美元于2017年到期，年息為5.75%；4億美元于2022年到期，年息7.125%。相比國內(nèi)動(dòng)輒10%以上的利率已經(jīng)低了不少。

而萬科3月27日通過其在香港的全資子公司發(fā)行的8億美元5年期定息債券，債券票面利率僅為2.625%。據(jù)《道瓊斯》引述消息，保利置業(yè)也計(jì)劃于近日發(fā)行5億美元5年期美元計(jì)價(jià)債券，利率4.75%，低于初定約5%的利率。

除此之外，寶龍地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等開發(fā)商均通過發(fā)行債券的形式，在境外募集基金。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，國外流動(dòng)性較為寬裕、國內(nèi)融資環(huán)境收緊，在內(nèi)外環(huán)境的反差下，大型房企將紛紛搭建境外融資平臺(tái)。

近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控頻繁，開發(fā)商的融資渠道被一再切斷。今年3月27日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)投資運(yùn)作有關(guān)問題的通知》，進(jìn)一步收緊了房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道。

而在境外，開發(fā)商所受到的融資限制就會(huì)小很多。去年年底剛登陸港股的新城控股，便于今年1月21日和4月16日先后發(fā)行兩次債券，融資規(guī)模分別為2億美元和15億元人民幣。同期上市的旭輝控股，也于今年4月9日發(fā)行了2.75億美元的優(yōu)先票據(jù)。

對于開發(fā)商而言，境外融資最為長遠(yuǎn)和最為重要的目的就是發(fā)債，因?yàn)榫惩鈧睦屎艿?。中房信資深分析師薛建雄表示，境外融資成本低，再加上人民幣升值對沖境外融資成本，所以發(fā)債基本上不要成本，甚至還是賺錢的。

土地市場競爭白熱化

值得關(guān)注的是，幾乎在地產(chǎn)公司大量赴港融資的同時(shí)，土地市場也已經(jīng)迎來了新一輪的高潮。5月9日，世博土地拍賣，更是接連刷新土地成交單價(jià)紀(jì)錄。臺(tái)灣Maxbase公司以39932元/平方米的價(jià)格搶下A09A-02地塊；臺(tái)灣遠(yuǎn)東新世紀(jì)更以40079元/平方米的價(jià)格搶下了A09B-02地塊，創(chuàng)下2010年3月以來的近3年地價(jià)紀(jì)錄。

5月6日，廣州舉行“國五條”樓市細(xì)則出臺(tái)以來第一次土拍會(huì)，同寶路8號(hào)和10號(hào)地塊，在經(jīng)過近200輪的競價(jià)后，佳兆業(yè)力壓中海，以18.6774億元、配建6.68萬平方米的保障房面積拿下，折合樓面地價(jià)高達(dá)25597元/平方米，一舉刷新該區(qū)域地王價(jià)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，克而瑞的研究報(bào)告指出，今年4月典型企業(yè)拿地情況來看，恒大、碧桂園、龍湖表現(xiàn)頗為積極。而上述企業(yè)恰恰是去年末和今年初在香港融資最為活躍的幾家企業(yè)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企募集大量資金，對其拿地報(bào)價(jià)會(huì)帶來更強(qiáng)的心理支撐和財(cái)力支持，從而推高地價(jià)。尤其對于稀缺性的地塊，房企的從眾心理或許會(huì)戰(zhàn)勝對“槍打出頭鳥”政策的恐懼。由于資金寬裕，易形成新一輪的拿地高峰，這是大型房企戰(zhàn)略擴(kuò)張的必然表現(xiàn)。

薛建雄表示，大開發(fā)商可以承受更高的地價(jià)，那意味著地價(jià)可以更高。最近上海的拍地已經(jīng)證明這種情況，雖然沒到瘋狂程度，但按正常算法是賺不到錢的。但大的開發(fā)商拿地之后，依靠融資成本、運(yùn)營和開發(fā)能力的優(yōu)勢，可以降低成本提高售價(jià)，實(shí)現(xiàn)盈利。

克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2013年4月，十大重點(diǎn)城市的土地成交總占地面積為499.65萬平方米，同比下降4%，總金額為404.83億元，同比上漲35%。

薛建雄同時(shí)指出，眾多房企境外融資也在一定程度上加大了房企優(yōu)勝劣態(tài)的進(jìn)度。大型房企海外融資成本在下降，小房企在國內(nèi)融資渠道狹窄，且成本在上升。

不過，對于房企的利潤率卻未必有所提升。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果純粹從成本利潤的簡單關(guān)系看，低融資成本會(huì)促使開發(fā)商利潤率提高。但是，考慮到匯率變動(dòng)、利差變化、融資后續(xù)過程中可能出現(xiàn)的海外風(fēng)險(xiǎn)等因素，成本的優(yōu)勢或許會(huì)喪失，從而侵蝕開發(fā)商的利潤率。