每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 深圳攝影報(bào)道    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 深圳攝影報(bào)道

近日，惠州地產(chǎn)圈大佬光耀地產(chǎn)的日子似乎開始不好過了。

當(dāng)?shù)貥I(yè)主向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者報(bào)料，光耀地產(chǎn)在惠州的大盤——光耀城，數(shù)期項(xiàng)目延期交房。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，光耀地產(chǎn)在惠州擁有數(shù)個超過百萬平方米的大盤正在開發(fā)。業(yè)內(nèi)人士分析，光耀地產(chǎn)在其大本營泡沫顯現(xiàn)時，受到的沖擊也首當(dāng)其沖，如今頗有騎虎難下之感，延期交房只是資金鏈緊張的表現(xiàn)之一。

交房延期或?qū)①r償/

光耀城位于惠州惠陽區(qū)，是個超級大盤，2010年底正式開盤。光耀城業(yè)主向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，本應(yīng)在去年12月底交房的光耀城5期2組團(tuán)約100棟別墅至今未交樓，本應(yīng)在今年3月交房的4期2組團(tuán)30棟樓同樣遭到延期。

對此，物業(yè)公司解釋，由于別墅靠山，對于管線鋪設(shè)要求較高，沒有通過政府相關(guān)部門的驗(yàn)收，只能重新返工，故需要一定時間。物業(yè)公司承諾，今年5月交房。然而記者數(shù)日前實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)，目前5期別墅外觀成形，但小區(qū)路面仍然沒有鋪好，這種情況令不少業(yè)主擔(dān)心交樓時間會再度延期。

按照光耀地產(chǎn)與業(yè)主簽訂的合同，延期交房超過180天，業(yè)主有權(quán)退房，或每天按房價(jià)的萬分之三進(jìn)行賠償，延誤180天內(nèi)不能選擇退房，但每延期一天可按房價(jià)的萬分之二進(jìn)行賠償。

目前5期有100棟接近300戶、4期30棟約90戶業(yè)主均被延期交樓。記者粗略計(jì)算發(fā)現(xiàn)，如果5月仍無法交樓，按每棟別墅350萬元的均價(jià)計(jì)算，光耀集團(tuán)在4期的延交2個月的賠償額度約380萬元，而5期延交半年的賠償則高達(dá)5670萬元。

目前多名業(yè)主已與開發(fā)商詢問、協(xié)商，最終只得到物業(yè)公司的一份承諾書，光耀集團(tuán)拖延許久仍未能出具明確的理賠方案。就此，記者向光耀集團(tuán)詢問，截至發(fā)稿，未能獲得答復(fù)。

美聯(lián)地產(chǎn)研究中心主任徐楓認(rèn)為，推遲交樓并不罕見，大多數(shù)都是資金問題導(dǎo)致樓盤完成流程緩慢。

大盤大降價(jià)去存量/

一邊是去年光耀集團(tuán)高調(diào)開賣新大盤將軍湖，一邊是光耀城延期交房，光耀集團(tuán)的惠州樓盤去化急迫。

資料顯示，光耀將軍湖占地面積110萬平方米，建筑面積147萬平方米。該樓盤營銷中心的置業(yè)顧問向記者介紹，將軍湖是光耀集團(tuán)在惠州的又一個超大體量樓盤，集團(tuán)在2011年5月拿到這塊超過100萬平方米的土地，首期開發(fā)23萬平方米，以別墅和高層為主，整個項(xiàng)目預(yù)計(jì)2017年完工。

惠州世聯(lián)地產(chǎn)咨詢總監(jiān)胡光宇表示，光耀集團(tuán)常常以協(xié)議拿地、合作拿地，成本相對較低，但百萬平方米的樓盤一般都是分批拿地，否則還是會對開發(fā)商造成沉重的資金負(fù)擔(dān)。

美聯(lián)地產(chǎn)研究中心主任徐楓表示，光耀集團(tuán)一直偏向大盤開發(fā)的操作模式，向來控制拿地成本，以此追求規(guī)模效應(yīng)。但是大規(guī)模拿地的前期工程、銀行利息、人工費(fèi)用的成本較高，大盤操作的資金壓力非常大。所以，在市場不好的時候，大盤受到的沖擊也最大、最直接，往往率先降價(jià)的都是大盤。

實(shí)際情況也確實(shí)如此，2011年9月，光耀集團(tuán)率先推出 “9盤聯(lián)動優(yōu)惠”的計(jì)劃，降價(jià)近20%。有當(dāng)?shù)刂脴I(yè)顧問向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，光耀馬克住區(qū)在惠州市場不好的時候，去年6、7月份突然降價(jià)，賣價(jià)低于5000元/平方米，與最高時期的6700元/平方米相比，縮水接近3成。

胡光宇表示，短期內(nèi)降價(jià)對于部分業(yè)主來說確實(shí)有些不公平，但對于光耀地產(chǎn)來說，由于多盤在惠州同時進(jìn)行，短期內(nèi)某單盤的資金不到位可能影響到另外的項(xiàng)目基本的維持或者買地等行為，為了迅速回款，犧牲利潤換取現(xiàn)金流，這種行為并不難理解。

值得注意的是，光耀集團(tuán)在拿地上絕不手軟。光耀地產(chǎn)去年曾表示，公司可供開發(fā)的、成熟的土地儲備有800萬平方米，加上未來兩、三年需要完善手續(xù)的土地，可能有上萬畝。如此多的土地，對一個總資產(chǎn)額沒有過百億的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，對資金鏈造成不小的負(fù)擔(dān)。

部分項(xiàng)目銷售緩慢/

目前，光耀集團(tuán)在惠州的在售項(xiàng)目還包括翡儷港、荷蘭小城、馬克住區(qū)、DADA的草地等，根據(jù)搜房網(wǎng)信息粗略計(jì)算，這些項(xiàng)目總占地面積超過240萬平方米，體量非常巨大。

此前，光耀集團(tuán)曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年惠州的銷售目標(biāo)定為30億元。但記者5月初走訪各樓盤發(fā)現(xiàn)，目前光耀在惠州的樓盤并沒有新開盤在售，翡儷港、荷蘭小城、DADA的草地銷售大廳中，看房者寥寥無幾。荷蘭小城計(jì)劃5月18號開新盤，處于認(rèn)籌階段，翡儷港和將軍湖雖然也在認(rèn)籌，不過具體開盤時間不確定，置業(yè)顧問表示“下個月可能會開盤”。

另外，光耀城新一期開盤時間從去年底延誤至今。有當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介向記者透露，光耀城新期一直沒有拿到預(yù)售證，因此無法開盤。

光耀城置業(yè)顧問向記者證實(shí)，尚待開盤的樓盤尚未封頂。徐楓認(rèn)為，有可能是因?yàn)橘Y金不足，導(dǎo)致樓盤施工進(jìn)度延后，不封頂自然拿不到預(yù)售證，另外，延期開盤也有可能是目前蓄客不足、均價(jià)無法確定導(dǎo)致。

在光耀城拖延開盤的同時，記者走訪光耀惠州馬克住區(qū)、DADA的草地得知，兩樓盤均處于清貨期，售樓人員表示，下次開盤至少要等到今年底，現(xiàn)階段為了吸引更多購房者，在價(jià)格上會有優(yōu)惠。

其中，DADA的草地今年3月推出的180套房源，如今還剩100套左右，兩個月銷售僅60%，銷售情況并不樂觀。除了“贈送面積”的常規(guī)手段，目前該項(xiàng)目還推出了定期特價(jià)房型等促銷手段。

惠州項(xiàng)目占比仍高/

惠州本是光耀地產(chǎn)發(fā)跡的福地。深圳限購令出臺后，本地投資客源源不斷地涌出，緊鄰深圳成為惠州的最大優(yōu)勢，一個原本低調(diào)的三線城市經(jīng)歷了爆發(fā)式成長，在2011年達(dá)到頂峰?；葜菔薪y(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年惠州市住宅銷售面積為754.37萬平方米，首次超越佛山與廣州位列第一。同樣也在這一年，光耀憑借押寶惠州，斬獲50億元銷售額，占其全年總銷售額的80%，蟬聯(lián)2011年惠州銷售業(yè)績第一名。

在2012年，由于前期開發(fā)商蜂擁入駐，庫存壓力嚴(yán)峻，同時隨著宏觀調(diào)控的不斷深入，惠州樓市經(jīng)歷了“去投資化”之痛。合縱聯(lián)行預(yù)測，2013年市場預(yù)計(jì)供應(yīng)量為200萬~300萬平方米，在存貨和資金流轉(zhuǎn)的壓力下，快速消化庫存將成為地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下要務(wù)。

原本的福地變?yōu)槿缃耠y以脫身的沼澤，光耀集團(tuán)的調(diào)整顯得十分艱難。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2012年光耀集團(tuán)在惠州地區(qū)總銷售面積26.51萬平方米，銷售金額為15.83億元，這個數(shù)字相比2011年陡然下跌60.4％，惠州銷售的滯后嚴(yán)重影響了光耀全年的業(yè)績?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查閱光耀子公司新都酒店年報(bào)發(fā)現(xiàn)，深圳市光耀地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2012年全年實(shí)現(xiàn)收入總額40億元，甚至不及2011年惠州單片區(qū)銷售額。截至2012年12月31日，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤4.2億元，資產(chǎn)總額80億元，負(fù)債總額50億元，資產(chǎn)凈額30億元。

令人擔(dān)憂的是，光耀集團(tuán)今年在惠州的項(xiàng)目占比仍然較高。光耀集團(tuán)媒介主管鄒先法向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2013年公司的銷售目標(biāo)為60億元，預(yù)計(jì)惠州項(xiàng)目占比達(dá)到一半。光耀集團(tuán)董事長郭耀名曾公開表示，2013年計(jì)劃中，惠州項(xiàng)目達(dá)到12個，除此之外的珠三角區(qū)域還有佛山、東莞和深圳龍崗項(xiàng)目各一個，另外在杭州、上海、北京、灤平等均有項(xiàng)目。不難看出，集團(tuán)廣泛撒網(wǎng)的同時，惠州仍是主力。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，這兩年惠州房產(chǎn)主要靠投資需求主導(dǎo)，某種意義上來說，只有二級市場，中介都很少。在市場調(diào)控下，投資客急劇減少，惠州政府近幾年低價(jià)出讓大量土的模式的隱患已經(jīng)凸顯出來，缺少了深圳投資客的惠州房地產(chǎn)，靠本地市場難以支撐，光耀面臨的問題也是很多在惠州的房產(chǎn)商的苦惱。