每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

北京市房產(chǎn)中介市場亂象，在張金鳳“騙房案”中達到高潮。為規(guī)范中介市場，北京住建委擬出新規(guī)。

5月13日，北京市住建委、發(fā)改委等聯(lián)合發(fā)布 《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》征求意見稿，其中，明確規(guī)定擬禁止房屋托管，即中介代收房租賺取差價。

《辦法》規(guī)定，原來接受當事人委托代收代付房屋租金等費用的中介機構，應當于自規(guī)定之日起停止接受新的代收代付委托。對于還在合同期內(nèi)的業(yè)務，則要主動與委托人簽訂補充協(xié)議，并于規(guī)定時間前將租金支付方式調整為租賃雙方自行劃轉。

北京某大型中介人士告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，京城中介替業(yè)主代管房屋很普遍，他們提供租賃、收租以及房屋在合約期內(nèi)的維修等事宜，房東似乎只需坐收租金。但事實上，中介在取得代理權后，為取得盈利會想盡辦法提高租金，推高整體市場租金均價。

鏈家市場研究部報告也表示，目前很多隔斷出租、惡意扣款等現(xiàn)象多源于這種代理業(yè)務，導致租賃市場秩序較為混亂。

“北京市住建委新出臺的新《辦法》可以被看做是北京市政府平抑房價、規(guī)范房地產(chǎn)市場的組合拳之一。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說。

京城租賃房源盡出中介/

走在北京三環(huán)內(nèi)的每一條街道上，都可以看到或大或小的房屋中介鋪面以及他們支在路邊的房源宣傳板。

北漂3年、擁有多次租房經(jīng)歷的小李告訴記者，北京租房需求量大，不通過中介找到稱心如意的房子難上加難。“即使在一些生活服務類網(wǎng)站的個人出租房源板塊上，電話一打過去，對方就會直截了當?shù)卣f自己是中介。”

“現(xiàn)在北京房屋租賃市場上依靠最傳統(tǒng)的中介服務已經(jīng)很難有什么利潤可言了，每一個居住區(qū)會遍布很多中介，如果業(yè)主有房要出租，一般會告訴更多中介，大家都去競爭。”上述大型中介人士稱。

此外，在北京中介市場中，一些小中介克扣租戶押金、收取子虛烏有的費用等報道也不絕于耳。今年北京在抽查的8000余家北京房地產(chǎn)經(jīng)紀機構中，近一成有違規(guī)或違法行為；9家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構因違法違規(guī)行為而被記入信用“黑名單”。

中介代理房源之所以屢見不鮮，一個很重要的原因來自于大部分有待租房源的業(yè)主都圖省事。在北京工作了5年多的老吳在通州買了自己的第二套房子，他搬到新家后，便將自己在北二環(huán)邊的老房子租出去，很多中介都向其表示可以代理他的房子，老吳權衡再三，挑選了報價最高的一個大型中介，以每月4400元的租金將自己的房子交給了中介，合約期兩年。

據(jù)了解，目前不少中介都提供這種“房租托管”的服務。“如果讓我自己去找房客會很困難，租金價格也未必會比中介開得高，而且中途房子有什么物品損耗或者壞掉，我還要過去修，太麻煩了。”老吳說。

新規(guī)擬叫停中介“二房東”/

中介代收房租其實很有 “貓膩”，一般中介與業(yè)主之間簽訂的合同中每年會有1個月空置期，不支付給業(yè)主，也就是說老吳與中介簽了兩年合同，只能得到22個月的實際房租。

這種“房租托管”的服務還有一個別名叫“房屋銀行”，中介支付給房主的房租，是按月支付的，而中介收取租客的房租，則是一季度或半年或一年一次支付的，這樣中介手中就會有流動資金，個別中介甚至會將這些流動資金拿去做其他投資。

近些年來，“房屋銀行”造成的糾紛和事件屢次出現(xiàn)。對此，北京加大了對這種方式的監(jiān)管力度，中介如果申請這項業(yè)務，要在北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會提交60萬元的風險金。

在此基礎上，北京擬直接叫停這種操作模式。意見稿還特別說明，原租賃代理機構在所簽訂的房屋出租委托代理合同及房屋租賃合同全部終止、相關費用結算完畢后，可到北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會提出申請，市住房和城鄉(xiāng)建設委通過北京建設網(wǎng)、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站及相關媒體公示后30日無異議的，書面通知銀行返還風險準備金。

對于這種操作方式，北京住建委相關負責人也表示，這其實是雙邊代理，中介的目的是“吃差價”，而且也存在風險。

曾租住過這樣房子的小李就給記者講述了一些與中介二房東打交道的事情。“說是中介代收房租，但中介為了保證房源穩(wěn)定性，往往不許房客和房東有接觸，當我問及房東聯(lián)系方式時，中介會說你沒必要知道。”

新規(guī)利于降低租價房價/

對于租賃市場來說，中介代收房租的操作模式最大的負作用就是扭曲市場供求關系，抬高租金價格。

老吳之所以選擇將房子租賃權交由中介代理，除怕麻煩外，另一個原因就是他認為自己對未來房租市場的走勢把握不如中介準。“其實我也明白他們的操作原理，但是也只有這樣。”老吳說。

房租已經(jīng)成為在京工作者的重要生活成本開銷，其漲價幅度也要快于同期的CPI。數(shù)據(jù)顯示，4月北京居民消費價格總水平同比上漲3.2%，居住價格同比上漲7.3%。其中，住房租金上漲7.6%，前兩個月的增速更高，已經(jīng)逼近10%。

而新規(guī)如果出臺后，對租金價格下降無疑將有積極效果。張大偉告訴記者，如果代收房租這種吃差價的行為被叫停，中介作為服務行業(yè)可能會更期待租房價格下降，這樣可以通過走量而增加利潤。

上述人士表示，二手房價格其實與租金市場有極強的相關性，租賃市場如果經(jīng)過規(guī)范，租金收益降低會使得房屋持有者出售意愿增強，市場供應增加，也會帶來房價的下降預期。張大偉說，新規(guī)有望使得租金價格下降，這對于房屋買賣市場在供需端都有影響。

張大偉表示，嚴格的限價政策是本輪調控北京執(zhí)行最嚴厲的政策。北京“國五條”落地細則對新建住宅市場的影響遠遠超過對二手房市場的影響。市場已經(jīng)逐漸認為政策嚴厲程度超過預期，考慮平價入市的項目在增加。