每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 深圳攝影報(bào)道    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 深圳攝影報(bào)道

近日，惠州地產(chǎn)圈大佬光耀地產(chǎn)的日子似乎開(kāi)始不好過(guò)了。

當(dāng)?shù)貥I(yè)主向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者報(bào)料，光耀地產(chǎn)在惠州的大盤(pán)——光耀城，數(shù)期項(xiàng)目延期交房。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，光耀地產(chǎn)在惠州擁有數(shù)個(gè)超過(guò)百萬(wàn)平方米的大盤(pán)正在開(kāi)發(fā)。業(yè)內(nèi)人士分析，光耀地產(chǎn)在其大本營(yíng)泡沫顯現(xiàn)時(shí)，受到的沖擊也首當(dāng)其沖，如今頗有騎虎難下之感，延期交房只是資金鏈緊張的表現(xiàn)之一。

交房延期或?qū)①r償/

光耀城位于惠州惠陽(yáng)區(qū)，是個(gè)超級(jí)大盤(pán)，2010年底正式開(kāi)盤(pán)。光耀城業(yè)主向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，本應(yīng)在去年12月底交房的光耀城5期2組團(tuán)約100棟別墅至今未交樓，本應(yīng)在今年3月交房的4期2組團(tuán)30棟樓同樣遭到延期。

對(duì)此，物業(yè)公司解釋，由于別墅靠山，對(duì)于管線鋪設(shè)要求較高，沒(méi)有通過(guò)政府相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收，只能重新返工，故需要一定時(shí)間。物業(yè)公司承諾，今年5月交房。然而記者數(shù)日前實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)，目前5期別墅外觀成形，但小區(qū)路面仍然沒(méi)有鋪好，這種情況令不少業(yè)主擔(dān)心交樓時(shí)間會(huì)再度延期。

按照光耀地產(chǎn)與業(yè)主簽訂的合同，延期交房超過(guò)180天，業(yè)主有權(quán)退房，或每天按房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之三進(jìn)行賠償，延誤180天內(nèi)不能選擇退房，但每延期一天可按房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之二進(jìn)行賠償。

目前5期有100棟接近300戶、4期30棟約90戶業(yè)主均被延期交樓。記者粗略計(jì)算發(fā)現(xiàn)，如果5月仍無(wú)法交樓，按每棟別墅350萬(wàn)元的均價(jià)計(jì)算，光耀集團(tuán)在4期的延交2個(gè)月的賠償額度約380萬(wàn)元，而5期延交半年的賠償則高達(dá)5670萬(wàn)元。

目前多名業(yè)主已與開(kāi)發(fā)商詢問(wèn)、協(xié)商，最終只得到物業(yè)公司的一份承諾書(shū)，光耀集團(tuán)拖延許久仍未能出具明確的理賠方案。就此，記者向光耀集團(tuán)詢問(wèn)，截至發(fā)稿，未能獲得答復(fù)。

美聯(lián)地產(chǎn)研究中心主任徐楓認(rèn)為，推遲交樓并不罕見(jiàn)，大多數(shù)都是資金問(wèn)題導(dǎo)致樓盤(pán)完成流程緩慢。

大盤(pán)大降價(jià)去存量/

一邊是去年光耀集團(tuán)高調(diào)開(kāi)賣(mài)新大盤(pán)將軍湖，一邊是光耀城延期交房，光耀集團(tuán)的惠州樓盤(pán)去化急迫。

資料顯示，光耀將軍湖占地面積110萬(wàn)平方米，建筑面積147萬(wàn)平方米。該樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中心的置業(yè)顧問(wèn)向記者介紹，將軍湖是光耀集團(tuán)在惠州的又一個(gè)超大體量樓盤(pán)，集團(tuán)在2011年5月拿到這塊超過(guò)100萬(wàn)平方米的土地，首期開(kāi)發(fā)23萬(wàn)平方米，以別墅和高層為主，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2017年完工。

惠州世聯(lián)地產(chǎn)咨詢總監(jiān)胡光宇表示，光耀集團(tuán)常常以協(xié)議拿地、合作拿地，成本相對(duì)較低，但百萬(wàn)平方米的樓盤(pán)一般都是分批拿地，否則還是會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商造成沉重的資金負(fù)擔(dān)。

美聯(lián)地產(chǎn)研究中心主任徐楓表示，光耀集團(tuán)一直偏向大盤(pán)開(kāi)發(fā)的操作模式，向來(lái)控制拿地成本，以此追求規(guī)模效應(yīng)。但是大規(guī)模拿地的前期工程、銀行利息、人工費(fèi)用的成本較高，大盤(pán)操作的資金壓力非常大。所以，在市場(chǎng)不好的時(shí)候，大盤(pán)受到的沖擊也最大、最直接，往往率先降價(jià)的都是大盤(pán)。

實(shí)際情況也確實(shí)如此，2011年9月，光耀集團(tuán)率先推出 “9盤(pán)聯(lián)動(dòng)優(yōu)惠”的計(jì)劃，降價(jià)近20%。有當(dāng)?shù)刂脴I(yè)顧問(wèn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，光耀馬克住區(qū)在惠州市場(chǎng)不好的時(shí)候，去年6、7月份突然降價(jià)，賣(mài)價(jià)低于5000元/平方米，與最高時(shí)期的6700元/平方米相比，縮水接近3成。

胡光宇表示，短期內(nèi)降價(jià)對(duì)于部分業(yè)主來(lái)說(shuō)確實(shí)有些不公平，但對(duì)于光耀地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，由于多盤(pán)在惠州同時(shí)進(jìn)行，短期內(nèi)某單盤(pán)的資金不到位可能影響到另外的項(xiàng)目基本的維持或者買(mǎi)地等行為，為了迅速回款，犧牲利潤(rùn)換取現(xiàn)金流，這種行為并不難理解。

值得注意的是，光耀集團(tuán)在拿地上絕不手軟。光耀地產(chǎn)去年曾表示，公司可供開(kāi)發(fā)的、成熟的土地儲(chǔ)備有800萬(wàn)平方米，加上未來(lái)兩、三年需要完善手續(xù)的土地，可能有上萬(wàn)畝。如此多的土地，對(duì)一個(gè)總資產(chǎn)額沒(méi)有過(guò)百億的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，對(duì)資金鏈造成不小的負(fù)擔(dān)。

部分項(xiàng)目銷(xiāo)售緩慢/

目前，光耀集團(tuán)在惠州的在售項(xiàng)目還包括翡儷港、荷蘭小城、馬克住區(qū)、DADA的草地等，根據(jù)搜房網(wǎng)信息粗略計(jì)算，這些項(xiàng)目總占地面積超過(guò)240萬(wàn)平方米，體量非常巨大。

此前，光耀集團(tuán)曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年惠州的銷(xiāo)售目標(biāo)定為30億元。但記者5月初走訪各樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，目前光耀在惠州的樓盤(pán)并沒(méi)有新開(kāi)盤(pán)在售，翡儷港、荷蘭小城、DADA的草地銷(xiāo)售大廳中，看房者寥寥無(wú)幾。荷蘭小城計(jì)劃5月18號(hào)開(kāi)新盤(pán)，處于認(rèn)籌階段，翡儷港和將軍湖雖然也在認(rèn)籌，不過(guò)具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間不確定，置業(yè)顧問(wèn)表示“下個(gè)月可能會(huì)開(kāi)盤(pán)”。

另外，光耀城新一期開(kāi)盤(pán)時(shí)間從去年底延誤至今。有當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介向記者透露，光耀城新期一直沒(méi)有拿到預(yù)售證，因此無(wú)法開(kāi)盤(pán)。

光耀城置業(yè)顧問(wèn)向記者證實(shí)，尚待開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)尚未封頂。徐楓認(rèn)為，有可能是因?yàn)橘Y金不足，導(dǎo)致樓盤(pán)施工進(jìn)度延后，不封頂自然拿不到預(yù)售證，另外，延期開(kāi)盤(pán)也有可能是目前蓄客不足、均價(jià)無(wú)法確定導(dǎo)致。

在光耀城拖延開(kāi)盤(pán)的同時(shí)，記者走訪光耀惠州馬克住區(qū)、DADA的草地得知，兩樓盤(pán)均處于清貨期，售樓人員表示，下次開(kāi)盤(pán)至少要等到今年底，現(xiàn)階段為了吸引更多購(gòu)房者，在價(jià)格上會(huì)有優(yōu)惠。

其中，DADA的草地今年3月推出的180套房源，如今還剩100套左右，兩個(gè)月銷(xiāo)售僅60%，銷(xiāo)售情況并不樂(lè)觀。除了“贈(zèng)送面積”的常規(guī)手段，目前該項(xiàng)目還推出了定期特價(jià)房型等促銷(xiāo)手段。

惠州項(xiàng)目占比仍高/

惠州本是光耀地產(chǎn)發(fā)跡的福地。深圳限購(gòu)令出臺(tái)后，本地投資客源源不斷地涌出，緊鄰深圳成為惠州的最大優(yōu)勢(shì)，一個(gè)原本低調(diào)的三線城市經(jīng)歷了爆發(fā)式成長(zhǎng)，在2011年達(dá)到頂峰?；葜菔薪y(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年惠州市住宅銷(xiāo)售面積為754.37萬(wàn)平方米，首次超越佛山與廣州位列第一。同樣也在這一年，光耀憑借押寶惠州，斬獲50億元銷(xiāo)售額，占其全年總銷(xiāo)售額的80%，蟬聯(lián)2011年惠州銷(xiāo)售業(yè)績(jī)第一名。

在2012年，由于前期開(kāi)發(fā)商蜂擁入駐，庫(kù)存壓力嚴(yán)峻，同時(shí)隨著宏觀調(diào)控的不斷深入，惠州樓市經(jīng)歷了“去投資化”之痛。合縱聯(lián)行預(yù)測(cè)，2013年市場(chǎng)預(yù)計(jì)供應(yīng)量為200萬(wàn)~300萬(wàn)平方米，在存貨和資金流轉(zhuǎn)的壓力下，快速消化庫(kù)存將成為地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下要?jiǎng)?wù)。

原本的福地變?yōu)槿缃耠y以脫身的沼澤，光耀集團(tuán)的調(diào)整顯得十分艱難。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2012年光耀集團(tuán)在惠州地區(qū)總銷(xiāo)售面積26.51萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額為15.83億元，這個(gè)數(shù)字相比2011年陡然下跌60.4％，惠州銷(xiāo)售的滯后嚴(yán)重影響了光耀全年的業(yè)績(jī)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查閱光耀子公司新都酒店年報(bào)發(fā)現(xiàn)，深圳市光耀地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2012年全年實(shí)現(xiàn)收入總額40億元，甚至不及2011年惠州單片區(qū)銷(xiāo)售額。截至2012年12月31日，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4.2億元，資產(chǎn)總額80億元，負(fù)債總額50億元，資產(chǎn)凈額30億元。

令人擔(dān)憂的是，光耀集團(tuán)今年在惠州的項(xiàng)目占比仍然較高。光耀集團(tuán)媒介主管鄒先法向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2013年公司的銷(xiāo)售目標(biāo)為60億元，預(yù)計(jì)惠州項(xiàng)目占比達(dá)到一半。光耀集團(tuán)董事長(zhǎng)郭耀名曾公開(kāi)表示，2013年計(jì)劃中，惠州項(xiàng)目達(dá)到12個(gè)，除此之外的珠三角區(qū)域還有佛山、東莞和深圳龍崗項(xiàng)目各一個(gè)，另外在杭州、上海、北京、灤平等均有項(xiàng)目。不難看出，集團(tuán)廣泛撒網(wǎng)的同時(shí)，惠州仍是主力。

綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，這兩年惠州房產(chǎn)主要靠投資需求主導(dǎo)，某種意義上來(lái)說(shuō)，只有二級(jí)市場(chǎng)，中介都很少。在市場(chǎng)調(diào)控下，投資客急劇減少，惠州政府近幾年低價(jià)出讓大量土的模式的隱患已經(jīng)凸顯出來(lái)，缺少了深圳投資客的惠州房地產(chǎn)，靠本地市場(chǎng)難以支撐，光耀面臨的問(wèn)題也是很多在惠州的房產(chǎn)商的苦惱。