每經(jīng)記者 皇甫嘉 實(shí)習(xí)記者 蒙湘林 葉燕婷

華僑城A（000069.SH）近日公告稱，全資子公司華僑城房地產(chǎn)擬受讓大股東華僑城集團(tuán)位于深圳市華僑城城區(qū)內(nèi)的四宗土地開(kāi)發(fā)權(quán)。此次交易價(jià)格為66.26億元，溢價(jià)率高達(dá)1467%。

對(duì)于高達(dá)14倍的溢價(jià)，華僑城A表示，這和地塊取得成本低、近年地價(jià)上漲幅度較大、配套完善、人口密度高等原因有關(guān)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述四塊地所處位置優(yōu)良，有賣(mài)方機(jī)構(gòu)樂(lè)觀測(cè)算，部分地塊開(kāi)發(fā)后房產(chǎn)售價(jià)可達(dá)10萬(wàn)元/平米。

66億受讓大股東地塊

華僑城A公告顯示，此次受讓的地塊包括華僑城中心花園、華僑城大廈、西北片區(qū)和天鵝湖2號(hào)等4宗地，其中規(guī)劃住宅建筑面積約為52.92萬(wàn)平方米、規(guī)劃商業(yè)及商業(yè)配套建筑面積約為17.1萬(wàn)平方米。協(xié)議簽署后10天內(nèi)，華僑城房地產(chǎn)向華僑城集團(tuán)支付33.13億元；協(xié)議簽署一年內(nèi)，華僑城房地產(chǎn)再支付剩余的33.13億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到發(fā)現(xiàn)，截至2013年一季度末，華僑城A的賬面資金為89.4億元，資產(chǎn)負(fù)債率為69.91%，此次支付66億元現(xiàn)金后，公司的資金壓力將大增。

對(duì)于資金壓力，記者聯(lián)系了華僑城方面，公司董秘處工作人員表示：“在華僑城上市之后，為解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題告顯示，華僑城集團(tuán)早在2003年已便一直在計(jì)劃將地產(chǎn)資源注入上市公司，從年初開(kāi)始公司便在考慮并開(kāi)始著手安排相關(guān)事宜，同時(shí)公司也是國(guó)資委下屬的央企，有資產(chǎn)負(fù)債率不能高過(guò)70%的要求。接手大股東的土地，在資金方面公司早有計(jì)劃，不會(huì)給上市公司帶來(lái)過(guò)多的壓力。”

在獲得上述地塊，但至今未后，接下來(lái)公司將如何安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃？未來(lái)是否沿襲華僑城的“旅游地產(chǎn)”模式？

“從對(duì)這些地塊的規(guī)劃到銷(xiāo)售階段，開(kāi)發(fā)進(jìn)度應(yīng)該在4年左右，因?yàn)樯鲜龅貕K是在華僑城內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)；，該區(qū)域的歡樂(lè)谷等設(shè)施多年前便存在了，因此它本身就是旅游地產(chǎn)模式。”上述工作人員透露。

14倍溢價(jià)貴不貴？

值得注意的是，此次受讓地塊賬面凈值為4.23億元，評(píng)估價(jià)值為66.26億元，增值率為1467%。

對(duì)于高達(dá)14倍的溢價(jià)，華僑城給出了兩點(diǎn)原因：一是該地塊原始成本過(guò)低；二是近年來(lái)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，導(dǎo)致地價(jià)有大幅上漲，區(qū)位經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)展?fàn)顩r良好，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善度較高，人口密度增大，居住及商業(yè)用房的需求量增加，導(dǎo)致地價(jià)有大幅上漲。華僑城集團(tuán)收益率將董秘倪征亦表示，此次的四塊地價(jià)是參照周邊價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)與各方的商量、探討、資產(chǎn)評(píng)估后決定的，集團(tuán)認(rèn)為交易價(jià)格是非常公允的。

溢價(jià)14倍，金額高不高？成都某房產(chǎn)評(píng)估師對(duì)記者表示，如此高的溢價(jià)率在地產(chǎn)行業(yè)較為少見(jiàn)，但考慮其原始成本很低，也不能就判定為太高。

深圳一位不愿具名的土地評(píng)估師則評(píng)論道：“雖然溢價(jià)率很高，但其實(shí)并不算貴，以一萬(wàn)多元的單位成本價(jià)拿到這樣不錯(cuò)的地段算便宜了。”

不論溢價(jià)高低與否，66億的真金白銀不是一筆小數(shù)目，華僑城A為何愿意斥巨資購(gòu)買(mǎi)上述地塊？

2012年年報(bào)顯示，截至去年年底，華僑城A旅游綜合業(yè)務(wù)配套地產(chǎn)儲(chǔ)備面積為565萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)儲(chǔ)備面積為200萬(wàn)平方米，與萬(wàn)科、保利這些大型開(kāi)發(fā)商相比仍有明顯差距。據(jù)了解，萬(wàn)科去年年末僅廣深區(qū)域的土地儲(chǔ)備就達(dá)到了1290萬(wàn)平米。

券商：利潤(rùn)可達(dá)百億

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此次華僑城A得到的土地，目前實(shí)際價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)超此次的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

從衛(wèi)星地圖上來(lái)看，上述四塊地所處的位置堪稱優(yōu)良。其中，華僑城中心花園毗鄰華僑城主題公園歡樂(lè)谷，華僑城大廈靠近主干道深南大道和地鐵站，另外兩宗地塊則都緊挨著主干道北環(huán)大道。

據(jù)當(dāng)?shù)刂槿耸客嘎?，華僑城片區(qū)一直是深圳的豪宅片區(qū)，目前與上述四個(gè)地塊相鄰的在售樓盤(pán)，均價(jià)基本都在4萬(wàn)元/平米至7萬(wàn)元/平米之間不等。

賣(mài)方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也給市場(chǎng)以樂(lè)觀理由。高華證券研報(bào)顯示，目前華僑城周邊現(xiàn)有項(xiàng)目如香山里公寓產(chǎn)品的均價(jià)為3.65萬(wàn)元/平米，波托菲諾別墅均價(jià)甚至超過(guò)了10萬(wàn)元/平米。

中銀國(guó)際研報(bào)則估算，中心花園作為商業(yè)性質(zhì)別墅未來(lái)均價(jià)為10萬(wàn)元/平米，華僑城大廈的商業(yè)樓、寫(xiě)字樓分別為10萬(wàn)元/平米、4.5萬(wàn)元/平米， 西北片區(qū)開(kāi)發(fā)為住宅均價(jià)可達(dá)到3.5萬(wàn)元/平米，天鵝湖2號(hào)開(kāi)發(fā)為住宅可達(dá)到6萬(wàn)元/平米。4個(gè)項(xiàng)目所能貢獻(xiàn)的凈利潤(rùn)合計(jì)約為107億元，3年凈利潤(rùn)折現(xiàn)合計(jì)約為7960億元。

“可能也有一定的道理。”當(dāng)記者將賣(mài)方機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告內(nèi)容轉(zhuǎn)述給華僑城A工作人員后，其表示。

10年未開(kāi)發(fā)引“囤地”質(zhì)疑

盡管潛在收益可能十分豐厚，但這筆交易也不是沒(méi)有瑕疵。

2003年，華僑城曾與深圳政府簽署《關(guān)于處理華僑城用地問(wèn)題的協(xié)議》，該協(xié)議規(guī)定了華僑城“3.07平方公里用地”總體規(guī)劃指標(biāo)，而本次轉(zhuǎn)讓的4宗土地就在該范圍內(nèi)。在昨天的公告中，華僑城A表示，目前集團(tuán)未與相關(guān)部門(mén)簽訂正式的土地出讓合同，也未獲得國(guó)有土地使用證。

如今十年過(guò)去，這四宗土地仍處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，其中兩塊商業(yè)用地面積共計(jì)3.54萬(wàn)平方米，土地使用權(quán)終止日期為2044年8月31日，只剩31年的使用權(quán)限，兩塊住宅為主的用地共計(jì)24.55萬(wàn)平方米，使用權(quán)限還僅剩61年。

根據(jù)國(guó)土資源部2012年7月開(kāi)始實(shí)施的《閑置土地處置辦法》明確規(guī)定：未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿1年的閑置土地，由市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿2年的，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

其中對(duì)于閑置土地的定義，該辦法列出了3種情形：一是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人（通常指開(kāi)發(fā)商）超過(guò)土地出讓合同或者劃撥決定書(shū)約定、規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地；二是，已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3，或者已投資額占總投資額不足25%；此外，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿1年的國(guó)有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。

對(duì)此倪征表示，這四塊土地是2003年整體拿下來(lái)的土地中的一部分，由于體量巨大，那一批地需要分批開(kāi)發(fā)，如今的4宗地是最后留下的一批，目前，其中兩塊住宅用地已經(jīng)排到開(kāi)發(fā)計(jì)劃中，大概會(huì)在明年開(kāi)工，2016年之前建設(shè)完成。而另外兩塊商業(yè)用地計(jì)劃做超高層的建筑，還在研究具體方案，目前沒(méi)有結(jié)論。

美聯(lián)物業(yè)研究中心主任徐楓表示，所謂的政府規(guī)劃很可能只是房地產(chǎn)公司囤地的托詞，一塊土地十年未動(dòng)，這些土地實(shí)際上是空置的，但卻可以用“政府規(guī)劃” 避開(kāi)法律的約束。

宋丁則表示，由于土地增值收益巨大，地皮的升值價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于提早開(kāi)放帶來(lái)的價(jià)值，房地產(chǎn)商囤地的案例其實(shí)很常見(jiàn)。除了“政府規(guī)劃”外，地產(chǎn)商也可以通過(guò)在地皮上做一些生態(tài)類(lèi)的或者其他功能的使用，如做景觀、種草種花等，作為避免地皮閑置的過(guò)渡性安排，坐等升值。