每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

進(jìn)入5月以來，各地產(chǎn)商進(jìn)入拿地高峰期，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，上周內(nèi)至少13家地產(chǎn)公司有拿地動作，土地成交總價(jià)格超過133億元。其中，佳兆業(yè)上周在土地上投入近30億元，美聯(lián)集團(tuán)、天房發(fā)展、綠地集團(tuán)和中鐵建工耗資均超過10億元，中鐵建工更以12億元總價(jià)艱難壓下同場競拍的萬科、佳兆業(yè)等，奪得廣州番禺區(qū)南村鎮(zhèn)萬博商業(yè)區(qū)地塊，以折合14194元/平 方 米 的 樓 面 價(jià) ，136.6%的溢價(jià)率，成為番禺商業(yè)“地王”，這也是廣州短短20天內(nèi)的第二宗“地王”。

未來一段時(shí)間內(nèi)，上海、杭州、濟(jì)南、合肥、連云港等地都有大批量地塊在5月陸續(xù)進(jìn)入招拍掛環(huán)節(jié)，各地或?qū)⒂瓉斫衲甑哪玫馗叱?。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從當(dāng)前火爆的拿地形勢來看，“國五條”對房價(jià)的調(diào)控作用將面臨最嚴(yán)峻考驗(yàn)。

佳兆業(yè)一二線城市砸下30億

今年融資已達(dá)80億元的佳兆業(yè)顯得財(cái)大氣粗，繼月初在廣州奪下兩塊地皮后，上周繼續(xù)在一線城市廝殺，一口氣擲進(jìn)30億元在深圳、上海、杭州再拿三塊地。

上周二（5月14日），佳兆業(yè)首先以4.05億元拿下深圳今年首宗商辦用地；一天之后，旗下控股子公司以15.05億元奪得上海浦東新區(qū)花木鎮(zhèn)46街坊16/2丘辦公樓地塊，溢價(jià)率高達(dá)99.28%。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢搜房網(wǎng)顯示，該地皮周邊樓盤均價(jià)普遍在2萬~3.6萬元不等，而佳兆業(yè)此次拍賣的樓板價(jià)已達(dá)到3.02萬元/平方米，甚至超過周邊部分樓盤房價(jià)。

對此，美聯(lián)物業(yè)研究中心主任何倩茹表示，一般樓面地價(jià)占到房價(jià)的30%~50%之間，佳兆業(yè)此次拿地成本確實(shí)很高，高地價(jià)項(xiàng)目會在一定程度上拉低集團(tuán)整體利潤率。目前佳兆業(yè)在一線城市土地存量很少，確實(shí)需要補(bǔ)充，但作為民營企業(yè)，拿地相對來說比較困難，一線城市情況更是如此，更多都是通過競爭的方式去拿地，高價(jià)拿地也是無奈之舉。何倩茹補(bǔ)充，考慮到上海地塊是辦公樓用途，未來的售價(jià)會高于普通住宅，所以這個樓面價(jià)不算高得離譜。

5月17日，佳兆業(yè)又出現(xiàn)在杭州五常13號荊余線南側(cè)地塊拍賣現(xiàn)場，經(jīng)過3小時(shí)漫長的競拍，其全資子公司浙江伍豐置業(yè)有限公司最終以總價(jià)10.1億元競得，折合樓面價(jià)7068元/平方米，溢價(jià)高達(dá)86.5%。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前土地市場熱點(diǎn)主要還是一二線城市，品牌房企重返一二城市，凸顯房企布局戰(zhàn)略與一二線城市投資價(jià)值，同時(shí)，拿地動作較多的基本為品牌房企，拿地地塊基本為優(yōu)質(zhì)地塊，證明從土地市場開始，優(yōu)勢資源開始向品牌房企集中。

一線城市“地王”頻出

廣州奪地的戰(zhàn)況也格外激烈。5月16日下午，為爭奪廣州番禺區(qū)南村鎮(zhèn)萬博商業(yè)區(qū)的地塊，中鐵建工、佳兆業(yè)、萬科互不相讓，在約120輪漫長的競價(jià)后，央企中鐵建設(shè)最終以12億元總價(jià)艱難拿下地塊四，溢價(jià)率高達(dá)136.6%。該地塊最終成交的樓面地價(jià)達(dá)到14194元/平方米，相比去年相鄰的地塊4834元/平方米的拍賣價(jià)番了三倍，成為番禺商業(yè)“地王”。

而此前的5月6日，廣州拍賣出讓3宗土地中，同寶路8號和10號地塊同樣刷新了該區(qū)域地價(jià)最高價(jià)，地塊最終地價(jià)為18.6774億元，由佳兆業(yè)在經(jīng)過近200輪的競價(jià)后拿下，若去除配建6.68萬平方米的保障房面積，地塊折合樓面地價(jià)高達(dá)25597元/平方米。

與一線城市相比，二三線城市土地拍賣則平淡一些，5月17日，福建省龍巖市國土資源局舉行國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣會，本次競拍最終由聯(lián)美集團(tuán)旗下的龍巖美倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下五宗地，其中四幅地均以底價(jià)拍得，唯一溢價(jià)的地塊 “2013拍-17”最終以4億元競得，折合樓面價(jià)1858元/平方米，溢價(jià)率為27.75%。

除此之外，上周拿地的企業(yè)還有很多。天房發(fā)展砸下17.4億元獲取天津河西區(qū)兩宗地塊，地塊面積共計(jì)11.4萬平方米；上海綠地(集團(tuán))有限公司則通過聯(lián)手趙漢忠的方式，以底價(jià)競得上海閘北區(qū)319街坊87丘地塊，成交價(jià)為13.79億元，折合樓板價(jià)8600元/平方米；今年3、4月份已在上海兩次拿地的陽光城則轉(zhuǎn)向福建長樂，耗資8.85億元拿下6.45萬平方米的住宅用地。

對于一線、二三線拿地?zé)崆榈牟町悾钨蝗阏J(rèn)為主要是因?yàn)橐痪€城市的市場化程度很高，出讓土地?cái)?shù)量有限，一旦推出新地塊，各大房產(chǎn)商便蜂擁而至，價(jià)格因此飆升。二線城市土地供應(yīng)量大、可供開發(fā)的選擇多，另外由于樓盤存貨多，二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一線城市，故房產(chǎn)商對非一線城市的態(tài)度會更謹(jǐn)慎。

“國五條”細(xì)則落地一個月后，房地產(chǎn)商對預(yù)期并沒有過多擔(dān)憂，圈地?zé)崆槌掷m(xù)高漲。公開數(shù)據(jù)顯示，今年4月全國21個城市經(jīng)營性用地出讓成交樓面均價(jià)為2982元/平方米，環(huán)比上漲31%，同比上漲高達(dá)84%。其中，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京前4個月土地出讓金已經(jīng)達(dá)到了547.75億，同比漲幅高達(dá)306%。

何倩茹認(rèn)為，業(yè)內(nèi)對于 “國五條”對房價(jià)調(diào)控作用的預(yù)期并不高，只希望房價(jià)能漲得慢一點(diǎn)。但從今年目前的拿地形勢和不斷拍出的地王看來，除北京以外，“國五條”的對房價(jià)調(diào)控的影響力十分有限。